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附件三：
南京市保障房项目代建（建设）单位监管办法（试 行）
第一条
为规范我市保障房项目代建行为，充分利用社会专业化组织的技术和管理经验，提高项目建设管理水平、投资效益和工程质量，促进廉政建设，由市级统一建设的保障房项目，实行项目委托代建制。根据国家有关规定，结合南京市保障房项目建设实际，制定本办法。
第二条 本办法所称代建制，是指专业化的房地产开发企业，受南京市保障房建设指挥部、南京市保障房建设发展有限公司（以下简称“保障房指挥部”）的委托，作为项目的建设单位(以下简称“建设单位”)，依照保障房指挥部制定的项目建设标准和要求（详见《南京市保障房建设指导意见书》），进行项目立项，组织项目建设，负责项目的实施，筹措部分项目建设资金，控制项目投资、质量、工期和施工安全，配合保障房指挥部进行房屋销售，在项目竣工验收合格后，按期移交使用单位并进行项目售后维保服务；建设单位按委托代建合同约定收取项目销售费、代建管理费和相应企业利润的制度。
第三条 由保障房指挥部依法通过招标或比选方式，选择建设单位；建设单位应当具有与代建项目相适应的房地产开发二级及以上资质，建设单位不得转让代建业务。
第四条
建设单位受保障房指挥部的委托组织项目建设，承担相应的法律责任，负责以下事项：(一)依据批准的项目建议书组织编报项目可行性研究报告、负责代建项目的立项，根据保障房指挥部要求负责或配合进行项目的规划方案设计，初步设计，负责依照保障房指挥部认可的项目规划设计方案和初步设计进行项目的施工图设计，办理报批手续；
(二)依据保障房指挥部确定的项目招标要求、招标文件格式、合同主要条款以及咨询服务和材料设备相关要求，组织开展项目勘察、设计、施工、监理及主要材料设备等招标采购，负责工程合同的洽谈与签订。相关招标公告或招标文件发布前5天，分别将招标公告或招标文件报保障房指挥部备案；中标单位确定后30天内，将招标情况、评标报告、所有投标文件副本及签订的合同报保障房指挥部备案；
(三)负责办理用地、拆迁、规划、环保、教育、消防、人防、施工、园林、市政、供电、供水、排水、燃气、通讯、有线电视、通邮等有关审批手续；
(四)负责筹措合同约定的自筹资金，提出年度投资计划和年度支出预算，并按月向保障房指挥部报送工程进度及资金使用情况，按照合同约定及时支付工程、材料及相关服务款项；
(五)按照国家和省市有关规定及代建合同约定组织工程建设，成立专门负责保障房项目建设的专业管理机构，任命项目负责人和技术负责人，配备符合工程建设需要的、专门从事保障房建设管理工作的专业人员。项目管理机构应下设不少于三个管理部门，对口负责工程建设过程中的前期报建、工程进度、施工质量、安全生产、造价控制、竣工验收备案、配合销售、交付和售后维保等各项工作。其中，建设单位的技术负责人，应具有工程技术专业高级工程师职称；负责工程施工管理部门负责人，应具有工程技术相关专业工程师及以上职称；负责工程造价管理负责人，应具有造价工程师职称或注册造价师资格。
工程开工前，建设单位应将项目负责人和技术负责人、专业管理机构下设部门设置情况（含部门名称、部门对应职责、部门负责人及职称、各部门人员配备及职称）报保障房指挥部备案。建设单位项目管理机构的相关人员应常驻工程现场，项目负责人、技术负责人原则上一经确定不得自行变更和调整，确需调整的须征得保障房指挥部同意；
(六)项目管理机构60%以上的人员，应具有助理工程师及以上专业技术职称，人员配备应根据工程进展情况逐步配备到位，人数配备数量应满足以下要求：
1、代建项目规模大于等于80万平方米的，项目管理机构不应少于60人；
2、代建项目规模在50～80万平方米的，项目管理机构不应少于50人；
3、代建项目规模小于等于50万平方米的，项目管理机构不应少于40人；
(七)编制工程结算表及竣工财务决算报保障房指挥部审批，并按照批准的资产价值向保障房指挥部办理资产交付手续，收取代建费用、销售供应管理费和相应的企业利润；
(八)整理汇编移交项目有关资料，负责代建项目的售后维保服务。
第五条 保障房指挥部采取下列方式，加强对建设单位进行指导、协调和监督管理：
(一）制定项目建设标准和要求，拟定代建合同格式文本，与建设单位签订代建合同；
(二)参与监督建设单位相关项目的工程招标投标活动；
(三)参与项目可行性研究报告评估、项目立项、规划方案设计、初步设计评审，协助办理用地、拆迁、规划等有关审批手续；(四)对项目实施过程中的工程进度、施工质量、施工安全、工程造价、工程设计变更签证等进行监管，按市审计局要求，委托社会中介机构进行工程造价咨询服务和项目审计，参与项目组团级工程竣工验收；
(五)监督建设单位按照合同约定支付工程、材料设备及相关服务款项；
(六)监督检查项目实施，定期或不定期组织对建设单位的考核评比，制止或者纠正有关违反保障房建设相关规定及委托代建合同的违约行为，或者提请有关行政监管部门处理。
第六条 建设单位应按周向保障房指挥部报告工程建设进展情况，及时报告工程建设过程中发生的重大事件，接受保障房指挥部监管。第七条 建设单位应按照合同约定控制投资、组织工程建设，确保投资不超过合同约定。有下列情形之一需变更工程设计或者调整项目造价的，须由建设单位提出并经监理单位、审计单位审查，按照工程设计的审批程序报批：
(一)不可抗力的重大自然灾害；(二)国家、地方重大政策调整；
(三)因受地质等自然条件制约造成重大技术方案调整和工程签证；
(四)委托人（保障房指挥部）根据需要提出的设计修改。
建设单位每周应将当周发生的工程变更增减情况及时汇总报保障房指挥部和审计部门。
第八条
建设单位应当依法与项目的设计、勘察、监理、施工、检测、咨询服务机构、材料设备供应等单位签订相关合同，明确各自的责任和义务，对违法、违规及违约行为依法进行处理。建设单位及与其有直接利害关系的单位不得承担代建项目的勘察、设计、施工、监理、检测及设备材料供应等工作。
第九条 项目建成后，建设单位应当按照国家和省有关规定以及代建合同约定组织住宅分户验收和项目竣工验收，工程质量竣工验收合格、取得房屋建筑工程竣工验收备案表后，方可交付使用。建设单位对工程交付后的维保责任和服务，应符合国家及省、市有关规定。建设单位应当在合同约定的项目竣工验收合格后6个月内，向保障房指挥部申请办理工程结算及竣工财务决算审批事宜，保障房指挥部应在收齐相关结算资料后的6个月内，组织完成工程结算审计和项目竣工财务决算。
第十条 自工程竣工验收备案之日起，建设单位应当在6个月内按照相关规定，将批准的资产价值（代建的房屋和有关实物资产）向保障房指挥部办理资产移交手续。
第十一条 建设单位在工程实施过程中，首次发生不能遵守合同约定和保障房指挥部规定的质量、进度、安全生产要求的，由保障房指挥部进行通报批评处理；二次以上发生时，保障房指挥部有权扣减代建管理费或终止与建设单位之间的委托代建合同或要求赔偿损失等。
第十二条保障房指挥部日常检查发现建设单位存在下列行为之一的，将对其实施处罚（保障房指挥部将建立专户，罚金专款专用，奖优罚劣），造成经济损失的，建设单位应按相关法律法规和合同约定承担赔偿责任。除责令整改外，对情节严重的，保障房指挥部将进行通报批评或报建设行政主管部门进行不良行为记录。
1、建设单位项目管理机构人员资格和数量不符合本办法要求，人员数量少于本办法最低配置要求且人数超过最低配置人数70%的，按人员所占的比例扣减代建费；少于本办法规定最低配置人数70%的，保障房指挥部将终止代建合同。项目技术负责人和部门负责人技术资格不满足本办法要求的，每人次处以5万元罚款。
2、建设单位项目负责人或技术负责人不在岗的，每次处以1000元罚款；部门负责人不在岗的，每次处以500元罚款。项目负责人或技术负责人累计出现3次以上或部门负责人累计10人次以上因不在岗被罚款的，还应加扣项目代建费的1%。（注：有书面请假手续可不算离岗）。
3、建设单位对可能牵涉造价增加的相关核定、签证未进行严格审查把关即签认的，每项处以5～10万元罚款。
4、建设单位明示监理、施工单位降低工程建设质量、材料（设备）及安全生产标准的，每项次处以10～50万元罚款。
5、建设单位将建设工程肢解发包，每项处以5～10万元罚款。
6、建设单位对勘察设计、施工、监理、检测单位管理不力，相关单位被要求责令改正或被通报批评的问题迟迟得不到整改落实的，每项次处以10～50万元罚款。
7、其他违反相关法律、法规和工程建设强制性标准行为的。第十三条 建设单位有下列情形之一的，除承担相应的违约责任外，3年内不得参与由保障房指挥部负责组织的保障房项目建设，并由有关部门依法处理：
(一)违反项目代建合同约定，致使工期延长、投资增加、工程质量不合格或者发生重大安全责任事故的；
(二)与其他单位串通，损害国家利益或者社会公共利益的；
(三)与勘察设计、施工、监理、检测、设备材料供应等单位串通，谋取不正当利益或者损害使用单位利益的；(四)违反项目建设资金使用和财务管理规定的；(五)转让代建业务的。第十四条 建设单位应当执行国家、省、市的基建财务会计制度，对代建项目单独建账、核算，完整反映费用收支和物资购置使用情况。第十五条 本办法自发布之日起施行。
