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对房价的认识中国房价现状描述
中国房地产究竟有多火? 不仅可以从人们排队购房的热情中体现出来, 国家有关部门的统计数字也显示了房地产持续“高烧不退”的状况。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 2006年5 月, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%, 涨幅比上月高0.2个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月高0.3个百分点。据统计, 全国新建商品住房销售价格同比上涨6.1%, 涨幅比上月低0.3个百分点;环比上涨0.8%, 涨幅比上月高0.1个百分点。分类别看, 与上年同月比, 经济适用房、高档住房销售价格分别上涨4.8%和6.9%, 涨幅比上月份别回落1 和1.1个百分点;普通住宅销售价格上涨5.7%, 涨幅比上月高0.2个百分点。分地区看, 与上年同月比, 涨幅较大的主要城市包括: 大连15.2%、深圳13.7%、呼和浩特11.4%、福州10.3%和北京9.0%;下降的城市仅有上海和锦州, 降幅分别为6.2%和0.8%。另外, 二手住房销售价格同比上涨6.7%, 涨幅比上月高0.9个百分点;环比上涨0.8%, 涨幅比上月低0.1个百分点。与上年同月比, 涨幅较高城市为: 大连23%、深圳15.6%、郑州12.1%、呼和浩特10.2%、北京8.5%;仅有海口、北海2个城市有所下降。下面, 具体看一下北京、深圳、上海、广州等城市房价发展趋势:北京: 北京房地产信息网的统计数据显示: 2006年一季度北京住宅均价7168 元/平方米, 上年同期均价6235 元/平方米, 同比上涨约15%, 比上年全年均价上涨448 元/平方米。而北京市建委等四部门发布的1～2 月份北京房市运行情况统计也显示: 1 月到2 月北京商品期房均价上涨了17.3%。北京四环以外及郊区房价的涨幅最为明显。在通州区, 很多楼盘的均价都突破5000 元/平方米的关口;而临近通州的北京管庄,“东一时区”, 二期开盘价格已经由一期时的4800 元/平方米涨到了6000 元/平方米;北京双桥温泉东里小区的二手房都从上年的3500 元/平方米, 上涨到4800元/平方米。深圳: 据深圳市房地产估价中心的统计报告显示,2006 年一季度, 深圳市商品房均价高达每平方米8753元, 比上年同期上涨20.62%;其中, 商品住宅均价为每平方米8126 元, 同比更是急升了25.63%。深圳房价的异动引起全国的关注。据官方统计数据, 深圳2005 年商品住宅均价为每平方米7040.10 元, 而只有短短3个月, 每平方米就上涨1000 多元。上海: 上海的商品住宅市场, 在2006 年3 月表现出的强劲反弹也是业内皆知, 179.67万平方米、共16140 套的成交规模已达到了上年调控新政前的水平, 商品住宅的成交均价也在每平方米9000 至9400元之间震荡。广州: 广州的房价则更是与深圳的同步飙升。广州市国土房管局的统计显示, 2006 年一季度广州老八区的商品房成交均价为每平方米7361 元, 其中一手住宅成交价格同比上涨约18%。而空置率反映了房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标。国家统计局指出, 截止到2006 年4 月底, 全国商品房空置面积为1.22亿平方米, 同比增长17.8%。其中空置商品住宅6921万平方米, 增长百分15.9%。截至2006 年2 月末, 北京市
空置一年以上商品住宅面积为306.2万平方米, 比上年同期上升21.2%。1995 年, 上海房地产市场供大于求的状况开始显现, 空置房的滞销和积压问题越来越突出。上海楼市经过宏观调控以后, 截至2005 年底, 上海的空置房大约在1000万平方米以上, 空置率接近10%。上海楼市将迎来又一次空置房的高峰。广州市统计局公布的调查报告显示, 截至2005 年底, 广州市商品房空置率达19%, 空置面积约占全国总数的1/20。众所周知, 商品的滞销会使库存商品增多, 同样,商品房的滞销也会逐步形成空置房。当市场上的供应量大于销售量时, 就会使得市场上卖不掉的房子越积越多, 这时, 空置房就会成为社会上一大难题, 从而房地产开发商乃至政府都会陷入一个困难的境地。根据建设部的有关规定, 空置时间在一年以内的商品房建筑面积为计入空置待销面积, 空置时间在1 年以上3年以下的列为空置滞销面积, 竣工验收后空置3 年以上的列为空置积压面积。随着全国新增供应量尤其是住宅面积在90 平米以上的房屋供应量的大幅增加以及市场成交量的持续低迷, 越来越多的新房将因为销售不畅而形成待销、滞销乃至积压。而到2007 年, 新竣工的商品房又将源源不断地上市, 全国的房地产市场因此将面临较为严峻的时期。中国房价现状分析
近几年来, 中国房地产市场涨声一片, 但房价上涨是由市场供求关系决定的呢?还是其他因素导致的?如果不是市场供求关系来决定的, 又是什么因素在起作用? 从国家统计局与央行的数据来看, 一片涨声中房价居高不下, 到底是真实需求所致, 还是投机所致?
(1)契税大幅度下降。据国家税务总局征管有关负责人透露, 2006 年1~4 月, 全国契税收入仅增长了7.4%, 而上年同期却超过了63%;北京市地税有关负责人也透露, 北京每个月契税收入同比下降20%, 这说明买房的人在减少。这意味着总体的交易量在下降。价格在快速上升, 成交量却在下降, 这一现象应该引起各
方面关注。根据规定, 买房要缴纳契税, 就连经济适用房、二手房都不例外;这就意味着所有房屋的真实交易量, 都可以通过契税反映出来。契税收入的下降, 正是房屋成交量下降的真实写照。在交易量下降的情况下,房价快速上涨, 唯一合理的解释, 就是上涨乃投机推动而非真实需求推动。
(2)空置面积大幅上升。据国家统计局2006 年5月20 日发布的消息, 截止到4 月底, 全国商品房空置面积为1.22亿平方米, 同比增长18.9%。其中, 空置商品住宅6921万平方米, 增长15.9%。空置面积的上升,是投机而非真实需求推动房价上涨的另一个有力证据。
(3)通过调查显示, 中国目前的个人购房91%以上是通过个人住房按揭贷款完成的。2006 年第一季度, 个人住房按揭贷款仅为256 亿元, 以此推算, 全国个人住房按揭贷款也不过1000 亿元。而在2004 年, 个人住房按揭贷款达到4700 亿元, 宏观调控后的2005年, 个人住房按揭
贷款也只有2600 亿元。
(4)房价不单是一个价格问题, 而是经济增长模式和收入分配方式等体制性障碍在房地产市场的集中体现。这与房地产多重属性如基本消费品、财产属性、投资品属性及衡量社会生活水平和社会保障状况社会和政治属性有关。房地产是缺乏供给弹性的要素资本, 随着社会总需求增长, 供给弹性越小的要素价格增长得越快。另外, 房地产的真实需求往往比较稳定, 但是投机需求随预测而变化, 极其不稳定, 这种短期的投机行为加剧了房产投资的非理性和“超前消费”倾向。以上四点清晰地表明, 目前的房价虚高, 确为投机所致。那么, 房地产泡沫形成的原因何在? 一方面我国职工工资偏低, 住房含量不足, 更重要的是价格形成机制不合理。另一方面, 我国商品房大量空置, 并且已经达到了很严重的地步。而老百姓却买不起房, 造成资源的大量浪费, 房地产商的资金得不到回笼但是新一轮的资金却还是大量的投入进去, 造成所谓的房地产泡沫。一般说来,对于房地产泡沫主要可以从投机、预期、非理性和虚拟性理论等几个方面进行解释。房地产泡沫的形成往往与房地产投机紧密联系在一起, 房地产投机又与预期、非理性等因素相互影响而发生作用。当各经济主体(包括投机者)对未来房地产价格走向的预期过度乐观,并且出现非理性的“集体无意识”行为时, 房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积, 投机需求的增加造成市场的繁荣假象, 引起进一步的涨价预期, 从而形成一个自我强化的正反馈, 最终膨胀为泡沫。持续走高的房价, 不仅牵动着百姓的神经, 也引起专家学者、政府主管部门的高度重视, 究竟是哪些因素推动着房价的上涨, 成为人们关注的焦点。中国房价持续走高的因素分析
(1)市场供应结构不合理。商品住宅供应中, 中低价位住宅比例偏低。另外, 全国经济适用住房投资同比出现负增长, 占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%, 有的地区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长, 由此带动了房价的上涨。
(2)商品房开发加大成本建设, 土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果,全国住宅用地价格同比增长8.94%。与此同时, 新出让土地价格及房价的较大幅度上涨, 带动存量土地上在建项目的房价高走。另外, 拆迁成本也在增加, 住宅品质的不断提高, 均在一定程度上加大了商品房的开发成本。而在中西部地区和部分中小城市, 成本因素是房价上涨的主导因素。从各项成本因素的影响程度看, 地价上升、拆迁费用增加对东部沿海地区和少数内地中心城市影响更大些, 而建材涨价等引起的建筑安装成本的增加则对中西部地区和中小城市影响更大。
(3)部分地区供求失衡。建设部的数据显示, 2000年以来, 全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5 年大于竣工面积增幅。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。而在部分沿海城市, 外来购房者比例较高, 且集中于中高档商品房, 导致中高档房屋供不应求, 价格不断攀升;同时
也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。
(4)部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看, 近几年, 股票、期货等投资收益缺乏必要的保障, 再加上长期低利率, 投资收益远低于期望值, 这些均导致了住房投资需求旺盛, 甚至部分普通市民也把积蓄开始用于购置房屋, 以保值增值。从投机炒作来看, 一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作, 造成一些楼盘价格短期内持续上涨, 有些地方甚至出现了排队抢购房号现象。一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应, 因此对新开楼盘价格定位较高。而有的开发商则放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地, 或者利用市场信息的不对称, 与中介机构联手哄抬房价, 增加了市场的紧张气氛, 致使一部分消费者做出了提前购房的选择, 进一步加剧了阶段性供求矛盾。
(5)不同社会群体利益相互影响导致房价持续走高。有关专家认为, 随着房地产市场的快速发展, 部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市, 同时一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润。宏观经济运行环境和土地等资源的约束决定了房地产市场供应不可能无限扩大, 在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。在多重因素的作用下, 不同利益主体相互影响, 共同推动了房价上涨, 这才是房价上涨的深层次原因。4 相关政策与措施
在全国一些城市房价不正常躁动之时, 国务院提出要进一步搞好房地产市场引导和调控, 及时发布了《国六条》, 包括:
(1)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划, 对新建住房结构提出具体比例要求。
(2)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策, 完善住房转让环节税收政策, 有区别地适度调整信贷政策, 引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模, 加强土地使用监管, 制止囤积土地行为。
(3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度, 减缓被动性住房需求过快增长。
(4)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管, 制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(5)加快城镇廉租住房制度建设, 规范发展经济适用住房, 积极发展住房二级市场和租赁市场, 有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(6)完善房地产统计和信息披露制度, 增强房地产市场信息透明度, 全面、及时、准确地发布市场供求信息, 坚持正确的舆论导向。为实现房地产市场“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标, 笔者认为还应努力从以下方面着手:
第一, 建设节约型社会, 推动节地节能建筑。首先要加大房地产闲置土地的清理力度, 盘活和利用存量土地, 不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权,还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。建设节约型社会, 改变房屋建设的高能耗现状应马上列入到房地产开发管理的议事日程上来, 应强制性地执行现有的法规和节能标准, 对违规者加以处罚。对于不到位的法规和标准要尽快加以完善, 特别是应尽快改革供能方式, 集中供热、分户计量, 为保持经济的可持续发展创造条件。
第二, 我国住房一、二级市场的发展失衡, 因此应大力发展二级市场和租赁市场。目前我国住宅市场的交易是以新建住宅一级市场为主, 存量住房的二级市场发展缓慢, 租赁住房市场不规范, 市场交易量很小。这种状况直接导致了各收入阶层的人无法通过二级市场的顺畅交易, 梯次地向上改善住房条件。因此, 在今后一段时期内, 我国迫切需要发展住房二三级市场, 使住房存量资源发挥效用, 减轻一级市场的市场需求压力。
