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2009 年新增的银行贷款导致商品房的供给提高了 15.3%，那么信贷优惠政策使商品房 需求增长了 14.7%，我们去年商品房的销售，需求的大幅度增长，与信贷优惠的政策力度有 很大关系。由于政策主调着眼于保增长，目标带来明显的阶段性应急特征，不可避免对房地 产市场自身的发展也产生了一定负面影响，这几个影响概括为三个方面，第一比较宽松的货 币政策导致了投资需求的急剧增加，市场投资行为再度活跃，土地市场的地王频出，再次造 成了全社会对房价上涨预期的高度一致。大量的资金投入了房地产行业，导致商品房价格上 涨，导致商品房销售面积增长。第二，短期政策在刺激需求急剧增加的同时，可以说进一步加剧了市场供求矛盾的进一 步恶化，应该说中国房地产市场供求关系的扭转开始于 2005 年，2005 年以来中国房地产市 场明显表现出供不应求的格局，09 年由于我们刺激需求的政策力度比较大，需求反映速度 非常快，供给有相对的滞后性，供求失衡局面在 09 年进一步加剧。到 09 年竣工面积和销售 面积相比达到 0.68，是房地产市场的最低点，这导致了房地产房价大幅度上涨，一些特大城 市表现尤为突出。第三，由于政策主体配置不当，这为后市发展带来了不确定性。去年宽松的货币政策以 及大幅度信贷支持在房地产领域得以实施，使潜在得住房需求提前释放，导致房价上涨持续 脱离租金和利率水平，大幅度上扬，这在一定程度上透支了未来市场的发展，也为市场埋下 了不健康因素，为房地产发展增加了不确定性。北京三块地王一出，其周边房价就开始长，过高的土地价格与疯狂的房屋价格形成了相互推升的恶性 循环。由于土地资源的稀缺，房地产开发商毫不犹豫地置办“良田”以备后用。而过高的地价不仅仅让周边 的二手房具备充足的调价理由，还使得整个北京的房价也“漫天飞涨”。而被落在背后的，是刚性需求、改 善性自住需求。唯独能够抓住前两名后腿的便是投资和投机需求。“双投”两位选手虽在此时也会观望，但 是在四下无人之时，他们便会窃笑：“再涨涨，再涨涨我就出手了！”出手的依据是：中国庞大的年轻人队 伍终究是要结婚买房，生子换房。“双投”看中的正是庞大的刚性需求群体，而庞大的刚性需求又要依靠足 够的土地资源为基础进行房屋建设。于是，土地高价拉动房价疯狂，房价疯狂引起投资席卷，投资席卷倒 逼房价再涨，房价再涨回推土地狂飙。在一轮又一轮的恶性循环中，可怜的刚性需求被挂在一旁无人问津。来自北京中原三级市场研究部统计数据显示，一季度北
京土地交易额，远超 2009 年一季度 的 113%，达到 2009 年全年土地出让金的 52%。考虑到去年全年北京土地出让金实际只有 494.17 亿元，今年一季度土地交易额已经接 近这一数据。不仅总交易额猛增，而且溢价率也已达到 120.8%，环比去年的 2%，上涨了 60 倍，即使相比 2008 年也上涨了 2 倍。楼面均价则上涨到了 7314.6 元／平方米，相比去年上 涨了 339%。搜狐焦点网、北京一季度土地出让溢价率超 09 年 60 倍 / 搜狐焦点网、北京中原制作 目前商品房价格依然飞涨的主要原因有几点：
一、地王的刺激。3 月 15 日北京一天卖出 6 块地，继 土地出让金高达 143.5 亿元之后，17 日北京市土地出让金再获大丰收。当天，7 块挂牌出让的土地共获得土地出让金 76.25 亿元，招标的两块望京商业金融用地流标，该周的土地出让收入超过 220 亿元，而相比之下，2009 年全年北京土地仅成交 928 亿元。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现，使得本来 就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。
二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润，土地市场炒作的低风 险，有可能让地价超过房价成常态，这种高地价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价 可能继续升高，稳定房价的期望短期很难实现。
三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的 12 个项目中 5 环外项目达到了 7 个，且均价 已经达到了 18900 元每平方米。郊区房价的暴涨，主要原因是购买需求因炒作而外延。收入 增长速度赶不上房价增长，因此购房者只能到郊区买房，需求不断外移，造成供不应求。举 例来说，目前市场上 80%以上的消费者只能通过贷款等手段购买 150 万元总价的房源，而因 为市场的热炒，当 3 环内房价卖到 200 万元时，这部分人群就集中到 3—4 环内，而局部的 集中使得 3—4 环也很快上升到大部分消费者的购买极限，如此的市场明显酝酿着调整。通 州、昌平动辄出现单价上 2 万元每平方米的普通住宅，市场炒作气氛已非常浓郁。
四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有 8.8 套，相比去年同期的 13.5 万套 少 4 万余套，而且商品房的均价已经突破 2 万元每平方米，使得大部分购房者只能选择二手 房。二手房的明显回暖也成为趋势。因素一社会高速发展，2010 年社会发展速度应该高于 2009 年，因此上升的大方向应该是不变 的，也就是说 2010 年的房价依然是走在上坡路上的。因素二货币投放，显然 2010 年货币投放量会比 2009 年有所下降，因此单位货币贬值速度 降低，流动性也相应缩减，也就是说 2010 年房价走的上坡路的坡度是有限的。因素
素三社会投资投向，尽管 CPI 终于转正，但 PPI 还是负的，社会投资的实体性经济方向在 上半年依然不会显著增加，因此部分资金在上半年还会投到房地产领域。毕竟 PPI 会在不久后跟随 CPI 上涨，实体经济复苏后，也就是在 2010 年的下半年社会投资必将逐步回流实体经济，也就是说 2010 年的房价走的上坡路会越来越缓。因素四政策，二手房税收优惠取消，其他优惠政策继续，某种程度上抑制了炒房，也给真实 购买需求增加了交易成本，因此在总体上还是抑制了需求，也就是说在 2010 年房价上坡路上 推动力小了。因素五购房人心态，随着 2009 年底的爆发，释放了相当部分的需求，再加上优惠政策的取 消，2010 年成交井喷的现象不会持续，但也会有一些后知后觉的买房人迟到出手。也就是说 2010 年房价在上坡路上还有可靠的动力。因素六金融支持，现在的不少银行金融支持方向已经从住宅项目转向商业地产项目，因此 2010 年商业地产价格也将出现一个不错的涨幅。从目前来看还没有收紧房地产开发贷款的迹象，但二套房按揭贷款已经恢复到优惠之前的正常水平。按照中央金融工作会议的精神，按揭政策不 会有太大变化，预计在明年中期，房地产开发信贷政策会适当收紧，下半年开发商的资金回流压 力会逐渐显现，捂房惜售将有所缓解，能否出现房价的松动还是要看收紧的程度。也就是 2010 年房价在上坡路的后半段会有人在前进的道路上挖坑，但坑的大小还不知道。笔者认为在诸多因 素中，此项因素是房价影响因素中最重要的一个，坑挖的大了，也就会出现一个阶段性的“下坡”，但再怎么挖，路也还是上坡路。因素七投资者，取消了税收优惠，并且配套上银行按揭以网签价格为依据，使得炒房再度变 成鸡肋。因为炒房的重要对象就是 5 年内的新房，而且炒房必然以按揭作为资金放大的方法，上述政策极大增加了炒房的税收成本，因此炒家已经陆续退出市场，但长线投资者不受影响。也 就是说 2010 年房价在上坡路上没有人在背后猛推了。综上，2010 年的房价依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度渐缓，前进速度减 慢但依然会前进，而且前面有坑，也许是个不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融 政策，但有一点可以肯定，没有人在背后猛推了。现状 房价涨幅缩小销量整体下降去年 1 到 9 月的数据显示，全市商品房销售面积同比下降 49.7%，其中住宅销售面积下降 55.8%。9 月 份限价房集中入市后，某种程度上拉动了住宅销售量上升，但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。“截 止到今年 1 月，数据
显示北京房价仍是同比上升，只是涨幅在缩小。”戴建中表示，房价的坚挺使得不少市 民放弃入市，直接导致销量下降。房价已超居民承受能力世界银行制定的房价收入比标准是 5∶1，联合国的标准是 3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收 入比合理标准是 3∶1-6∶1。2007 年北京市城镇户均年可支配收入为 65967 元。当年底平均房价是每平方米 15162 元，按照户均 100 平米计算，则房价与收入之比为 23∶1，远远高于 3∶1-6∶1 的标准，也高于国内其他大中型城市。住房闲置率已超三成由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约 1044.1 万平方米，闲置率达 34.04%。蓝皮书还指出，导致房价高的原因是多方面的，如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性；配套设 施建设和拆迁成本较高；投机炒作也大行其道，一些开发商炒地皮、炒概念，囤积居奇，造成房屋售罄的 假象；外地投机者在北京置地买房等。趋势 保障房明年井喷房价将真降戴建中认为，到 2009 年底北京可以竣工 200 万平方米、配售 5 万套保障房；到 2010 年以后，大量保 障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。戴建中认为，北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果，不是任何个人或利益集 团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平，将使房地产市场真正良性运转，社会获得三赢的局面：居 民根据自己的经济条件改善了居住状况、房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。探因 地价降低新区土地供应加大 目前地价已降了不少。蓝皮书指出，适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很必要。因为土地购置 费用在房地产开发投资中所占份额较大，约为 35%左右。降低土地出让金是政府让利于民的重要举措，有 利于房地产业摆脱困境。北京中心城房地产开发调控的分析与对策研究指出，城市发展新区土地供应力度在加大，从成交土地 总量的区域分布看，城市发展新区，包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区土地供 应量大幅增加，2008 年前 9 个月，城市发展新区成交土地总量 615.5 万平方米，比上年同期增长 1.3 倍。展望 未来几年城中村将成开发热点 蓝皮书还对房地产结构进行分析，装修精致的高档住宅将成为中心城的主流，而开发较为低端的住宅 项目将逐渐在中心城消失。未来几年内，占据着北京城市黄金地段的城中村将成为开发热点区域之一。今 后住宅开发的热点区域，主要还是集中在规划中的交通
