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分析析我国房产税税制存在的问题及改革趋势
摘 要：近年来，我国各地房价均有较大幅度上涨，尤其是一些一二线城市房价过快上涨势头明显，这也导致了购房市场投机性交易活跃。为引导房地产市场健康发展，国务院今年年初颁布了“国八条”，并以上海、重庆作为重点房产税试点市，做好房地产市场调控工作，以逐步解决城镇居民住房问题。本文尝试对我国房产税税制目前存在的问题进行探讨，并试图了解房产税的改革趋势。
关键字：房产税，问题，改革趋势
前言
根据财政部税政司2013年10月的最新统计数据显示，今年1-9月，房产税完成税收798.59亿元，比去年同期增收152.31亿元，同比增长23.6%。房产税收入占税收总收入的比重为
1.1%[1]。近年来，我国各地房价均有较大幅度上涨，尤其是一些一二线城市房价过快上涨势头明显，这也导致了购房市场投机性交易活跃。为切实解决城镇居民的住房问题，引导房地产市场健康发展，国务院2010年下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，但考虑到房产改革情况复杂，拟先在上海、重庆等部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，积累经验后逐步扩大到全国[2]。本文尝试对我国房产税税制存在的问题进行探讨，并试图了解房产税的改革趋势。我国现行的房产税制度概况
我国现行房产税源于1986年10月1日，国务院正式实施《中华人民共和国房产税暂行条例》。基于当时的城镇居民收入水平普遍较低等情况，暂行条例对个人所有的非营业用房产免税。近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的[3]。下面将从房产税基本原理入手，进行进一步探悉。
房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律法规。虽然房产税在我国税收体系中属于小税种，但根据国税总局网站提供的2010年数据显示，自1986年开征以来，特别是上世纪90年代中后期以来，我国房产税收入规模在小税种中排序仅次于个人所得税、城市维护建设税和车辆购置税。
我国现行房产税制度涵盖了三大环节，即房地产的开发环节、保有环节和交易环节，涉及到流转税、资源税、所得税、财产税、行为税、特定税目等六大税收类别，十分复杂。目前，我国与房产税制度相关的税种共计11个，分别是企业所得税、个人所得税、耕地占用税、契税、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税和印花税[4]。本文 1
仅从房产税视角考虑当前我国房产税税制存在的问题，对于我国各税种间整体税制问题不做涉及。2 房产税的基本原理
2.1 房产税的特点
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税有三个特点。其一，房产税属于个别财产税。也就是说它是对所有权人房屋的价值（房产）征税。所谓房产，即有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所[5]；其
二、征税范围仅限于城镇的经营性房屋。这里值得一提的是开发商的商品房出售前不征税；其
三、房屋的经营使用方式不同，征税办法也不同。
2.2 房产税的纳税义务人和征税范围
现行房产税实际只对城市、县城、建制镇的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产征税，而对国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位、宗教寺庙等免税。城市居民居住房和农村的企业用房均不在征税范围内。
从房产税范围和财产税特点可以看出，房产税的纳税义务人即指房屋产权的所有人。具体包 表1 房产税的纳税义务人和征税范围
资料来源：2011注册会计师考试轻松过关一 2.3 房产税计税依据和税率
根据我国现行税法的规定，房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。前者是指按照房 2
产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；后者从租计征是指以房产租金收入计算缴纳。由此看来，从价计征和从租计征所适用的公式、税率也是不一样的，表2将做具体说明，同时在计算时还需考虑特别情况。
表2 房产税的计税方法、计税依据、税率及计税公式
资料来源：2011注册会计师考试轻松过关一我国房产税改革的初衷和具体改革内容
前面提及的是我国现行房产税的具体内容，似乎已经很完善了，但在实际应用中，尤其是在2008年国家为应对国际金融危机的大背景下，面对放松对房地产业的管束所导致的炒房投机行为严重的状况，该法的约束效力确实有限，房产税改革的呼声越来越高。
房产税试点至今日也有一年了，究竟改革成果如何，是否达到了预定的效果，这首先需要了解房产税改革的原因和预期作用。
3.1 我国房产税改革应该发挥的作用
3.1.1房产税税制存在的问题和改革的原因。
首先关注的当是现行房产税存在的问题，也就是当前改革的原因。通过实际应用，现行房产税暴露出的问题如下：
1、房产税的征税和减免范围不合理。根据我国物权法的相关规定，国家逐步开始对私人财产予以重视和保护。同时，随着居民收入水平的提高，个人住房的普及程度也逐步提高。但暂行条例对个人非经营性住房并未纳入征税范围内。再者，目前很多农村企业用房和部分事业单位用房和现行的房产税标准已相当接近，但仍处于免税范围内，从而造成征税范围窄。
2、房产税的计税税率不合理。现行房产税采用单
一、固定比例的税率，地区间可作小幅调整，但是对地区之间的经济发展状况以及纳税人贫富差距考虑较少，对社会公平体现不足。再者，目前的房产税税率是相对较低的。比如重庆按照房价的0.5%~1.2%变动，而上海只有0.4%和0.6%两个 3
级别。但是否应当向个人所得税一样拉大税率幅度，这一点尚有待考量。
3、当前房价上涨过快客观要求房产税改革。
除了上述提及的三点外，还有不少问题比较突出。比如，税、费、租界定不明，以租代税、以费代税的现象严重，当然这也与我国的税制体系有关，导致乱收费现象严重。再者，产权不明晰、财产原值不好界定。我国人口众多，目前私有财产登记制度尚未建立，房产管理部门与税务部门的沟通欠缺，同时法律法规尚不健全，这些因素都造成了税源的流失。此外，我国资产评估业初具规模，也存在不少问题，在财产原值的界定上各利益方缺乏统一的、完整的约束机制。另外，业内学者也对房源的存量征税为好还是对增量征税为好持不同意见，现行试点工作基于增量考虑，也体现了税收公平的特点。
3.1.2 房产税应该发挥的作用
我国房产税改革针对目前暴露出来的问题制定了一系列措施，以求发挥如下的作用：
1、调节居民收入和财富分配。收入不公问题是当前影响我国稳定的关键问题，面对房价压力，老百姓的收入买不了房，投机者囤积数十套房，如何调节住房压力成为社会和谐的关键。
2、健全地方
税体系。房产税属地方税收来源，主要用于地区规划建设，此次房产税的改革也有助于规范地方税费系统。
3、促进经济结构调整及土地节约集约利用。通过房产税改革，其目的之一是挤出房价泡沫，引导房地产市场供求平衡。
4、引导个人合理住房消费[7]。第四点是普通消费者尤其是现代社会中“房奴”最为关注的，公众普遍希望房产税改革可以削弱当前的投机行为，控制房价。
3.2 我国房产税改革的具体内容
本着公平、效率的原则，上海和重庆两城市于年初成为重点试点城市，本文分别以这两座城市介绍当下我国房产税试点的具体内容。
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，办法从今年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。明确对上海居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均超过60平方米，对新购住房超出部分的面积按规定计算征收房产税。同时，实行差别化比例税率，即一般适用税率暂定0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。同时也规定，对符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税等情形。
根据《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》等规定，重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括个人拥有的独栋商品住宅和个人新购 4的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。其税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准
[8]。
目前，就上海、重庆两个重点试点区的房产税试点方案来看，财政部提出的四点预期目的，“健全地方税体系”在形式上完成了，“引导个人合理住房消费”有一定、有限的体现；但“收入和财富分配的调节作用”和“促进经济结构调整及土地节约集约利用”暂时还没有得到落实[9]。我国房产税的改革趋势
4.1 明确纳税人、合理界定征税范围
随着我国市场经济的发展，纳税人身份的合理界定显得尤为重要。如房产属于国家或者集体所有的，以相关经营单位作为纳税人；产权属于多人或者单位共同所有的，则以相关共有人作为纳税人；对于产权关系实在难以明确的，则以实际使用者作为纳税人等[10]。此外，还应对征税范围合理界定。本着“宽税基、低税率”的原则，可以考虑适当将农村的非农用生产经营化用房和企业化的事业单位纳入房产税的征税范围等，从而扩大税源，保证房产税的效力。
4.2 建立和完善房产估价制度和私有财产登记制度
我国目前对于合理、恰当地界定房产课税价值的估价体系尚不完善，这不但需要学者和从业人员不断探索出一条适合我国国情的研究方法，同时还需要法律法规予以规范；再者，如何界定财产所有权，尤其是异地多处购房者的房产数额也值得探索，即私有财产登记制度如何有效落实，这也需要不断总结经验。
4.3 取缔非法收费，合理计税依据
房产税作为地方税，其税收收入主要为满足地方税收支出。但目前我国税收立法权纵向划分上过分集中于中央（包括优惠政策的制定等方面）[11]，地方缺乏必要税权，地方财政得不到满足，因而越权、滥权现象严重，地方性杂费繁多。因此是否可以明确税权范围，地方人大在基本原则下负责部分地方性税收法规的制定、解释、调整，以及制定地方性税收法规实施细则和征管办法。
4.4 实行房型差别税率（非地区差别税率）
就目前试点情况看，房产税涉及面小，力度有限。但有学者指出，以上海低估 90平米户型，每平米12364元，房产税率1%计算[12]，每年税金1.1余万，这对于年均收入3万的工薪家庭来说还是不小的开支。因此，对房型差别税率是十分有意义的。但不支持地区间差别税率。经验表 5
明，房产税会形成良性循环——地区发展好，房源增值，房产税多，投入的医疗保障也大。反之，地区发展越落后。结束语
房地产行业是暴利行业，如何协调好利益与民生安居是房产税需要重点关注的问题。同时基于房产税一年多来的试点情况，到底何种途径能促进房地产市场的健康平稳发展，怎样才能在有效的挤出房地产泡沫的同时避免给房地产市场带来过大的冲击，不少地方值得总结和反思。
参 考 文 献
[4] 赵珂, 浅析我国房产税存在的问题与改革构想[J], 经济视角, 2011.4
[5][6] 刘颖, 2011注册会计师考试轻松过关一[Z] 2011.6
[8] http:///2011-01/27/content_21967166.htm
[9][12] 陈杰, 房产税试点初评与房产税深化改革的意义[J], 探索与争鸣, 2011.5
[10] 乔雪,龙子午 浅谈我国房产税制度改革的问题与思考[J] 财税纵横 2011.6
[11] 韩轶,谢晓光 我国现行税收管理体制存在的问题及法律对策[J],中共沈阳市委党枚学 报, 2002.2
[13] 董裕平, 宣晓影, 日本的房地产税收制度与调控效应及其启示[J], 金融评论2011.3
[14] 景红红, 浅谈我国房产税费制度改革[J], Commercial Accounting 2011.3(7)
[15] 蔡红英, 房地产税的国际比较与借鉴[J], 税务研究, 2006.3
[16] 夏睿, 当前我国房产税税制存在的问题及改革构想[J], TECHNOLOGY AND MARKET 2011.2(18)
[17] 崔琛, 我国房产税税制存在的问题及解决的建议[J], Commercial Accounting 2011.2(5)6
