《南宁市商品房买卖合同》知识问答由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“南宁市商品房买卖合同”。
《南宁市商品房买卖合同》知识问答
1、为什么要制定《南宁市商品房买卖合同》？
我市过去几年在商品房买卖中一直使用建设部、国家工商行政管理局于2000年制定的《商品房买卖合同示范文本》。该《示范文本》在维护商品房交易秩序，保障商品房交易双方合法权益方面发挥了巨大作用。但随着房地产市场的快速发展，许多新情况、新问题都亟待规范，而且国家相关政策法规也有了较大改动，该示范文本已经不能适应新形势的需要。为进一步规范我市商品房销售行为，加强对房地产市场的管理，结合我市实际情况，南宁市房产管理局与南宁市工商行政管理局共同制定了《南宁市商品房买卖合同》。
2、《南宁市商品房买卖合同》与2000年版的《商品房买卖合同示范文本》主要区别在哪里？
《南宁市商品房买卖合同》与2000年版的《商品房买卖合同示范文本》相比，具有以下几个特点：一是合同条款更人性化，比如针对困扰购房者的房屋公摊面积问题，新合同提倡商品房买卖双方采用“按套内建筑面积”计价，使房价计算更透明；二是合同内容更丰富，新合同中加入了商品房权利瑕疵、商品房预售款的交存使用、建筑节能指标、预告登记、前期物业服务、专项维修资金等新内容，使购房人能够掌握更多的房屋信息；三是合同的保障措施更完善，新合同对于规划设计变更、交付条件的约定、公建配套的约定、保修责任等条款都做了更详细的设定，对购房者合法权益的保障更充分。
3、为什么要在合同说明最后加上买受人签字确认的内容？
商品房买卖作为重要的民事行为，需要约定的内容很多，一份合同加上附件，至少都有20多页。因此许可购房人并没有能够认真的阅读合同条款，以至于对合同双方的权利义务不了解。新合同中增加了该部分内容，目的在于强调合同的重要性，希望购房人“合同要读懂，签字要谨慎”。
4、为什么在合同中增加商品房面积测算单位的内容？
在商品房买卖过程中，房屋的建筑面积是一项十分重要的内容，因此作为面积测量者的测绘机构，其相关信息对于购房人来说是一个重要的参考因素，因此新合同中加入了面积测算单位的有关信息，一方面增加了透明度，减少因“信息不对称”给购房人带来的不便和猜疑，另一方面也强化了面积测算单位的责任，购房人对面积如果有疑义可直接向该单位进行查询。
5、商品房权利瑕疵指的是什么？为什么要在合同中增加这项内容？
所谓权利瑕疵，是指在经济活动中，标的物所有权一方将所有权利或部分权利移交另一方时，其标的物上存在第三人的权利。在房屋买卖中，虽然即便未作约定，出卖人也应承担房屋权利瑕疵责任，但由于权利瑕疵的存在可能会影响到购房人取得和行使对所购买商品房的所有权，因此有必要在合同中明示。而且，通过合同条款进行约定，对违约责任的承担将更加明确，也更有利于保护购房人利益。
6、为什么要采用“按套内建筑面积” 计价销售的模式？
2000年版的《商品房买卖合同示范文本》虽然规定了三种计价模式，但在实际操作中，商品房销售多是以房屋建筑面积（即套内建筑面积加应分摊的公用建筑面积）作为销售计量结算单位。经过多年来的实践表明，这种计价方式存在诸多弊端，概括起来主要有以下几个方面：一是不便民，按建筑面积计价不便于购房者自我计算。二是不利民，按建筑面积计价不利于保护买房者的合法权益。三是不透明，商品房销售面积在交易中透明度不高。正是由于以上原因，商品房买卖中因为面积问题产生的纠纷日益增多。为了减少这方面的纠纷，经过充分调研，反复论证，最终在新合同中采用了按套内建筑面积计价销售的模式。该模式的优点有以下几个方面：一是能较准确的量化一套商品房的基本情况,提供购房者直观的感受；二是套内面积看得见,摸得着,按套内面积计价有利于创造一个公开、公平、公正的市场环境,符合明明白白消费的理念；三是与复杂且常常纠纷的共有分摊面积计算相比,套内面积计算简单且误差率低,购房者可自行测算核实,便于维护买卖双方的权利。
7、在新合同中增加预售款专款专用及预售款专用账户方面内容的意义是什么？
《中华人民共和国房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》均规定了商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，但如何规范商品房预售款的使用及监管历来都是个难题。为了进一步规范我市商品房预售款的监督管理, 保障预售商品房当事人的合法权益,防止交易风险，南宁市房产管理局、中国人民银行南宁中心支行、中国银行业监督管理委员会广西监管局联合下发了《关于进一步加强南宁市商品房预售款监督管理的通知》，对我市商品房预售款使用监督管理问题提出了具体要求。新合同引入了商品房预售款“专款专户、专款专存、专款专用”原则，一方面明确了交易双方的权利义务，另一方面也使预售款的交存和使用更加透明。
8、新合同为什么将“已办理房地产开发项目交付使用备案”列为交付使用的条件？
主要原因有两个方面：一是根据相关法律法规的规定，对于房地产项目竣工验收的管理方式由过去的核准制改为备案制，2000年版的《商品房买卖合同示范文本》中列举的几种交付条件在现实中已不便于采用；二是南宁市人民政府于2006年3月颁布实施了《南宁市房地产开发项目交付使用管理暂行办法》（南府发[2006]2号），该办法规定了房地产开发项目只有在配套建设满足居民基本生活条件的市政、公用和公共建筑设施之后，才能够交付使用，办法还明确了房地产开发项目交付使用的具体条件。因此，新合同将“已办理房地产开发项目交付使用备案” 列为交付使用的条件。
9、新合同与2000年版的《商品房买卖合同示范文本》相比较，在规划设计变更方面的变化主要有哪些？ 主要变化有三个方面：一是对空间尺寸变化造成的后果进行了详细的描述，二是增加了楼栋间距减少的变更情形，三是增加了出卖人在规划设计变更方面的赔偿责任。
10、为什么增加了建筑节能方面的内容？
近年来，党中央、国务院多次提出“建设节约型社会”的目标，在民用建筑方面，今年陆续出台了《民用建筑节能条例》和《民用建筑节能信息公示办法》。《民用建筑节能条例》规定，“房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。”《民用建筑节能信息公示办法》规定，“房屋买卖合同应包括建筑节能专项内容，由当事人双方对节能性能、节能措施作出承诺性约定”，并对节能内容进行了具体的规定。根据上述法规规章的规定，新合同增加了“出卖人关于建筑节能内容的承诺”的条款。
11、为什么在合同中增加了合同登记备案和预告登记的内容？
2000年版的《商品房买卖合同示范文本》中仅对产权登记进行了约定。在现实中，要切实保护购房人的合法权益，仅仅对产权登记进行约定是远远不够的，因为从签订合同到产权登记往往需要比较长的时段，在这个时段内，如何保障购房人利益是一个非常关键的问题。因此，为了维护购房人的合法权益，根据《物权法》、《房屋登记办法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，新合同中加入了“合同登记备案”和“预告登记”的有关内容。
12、新合同在房屋保修责任方面有什么变化？
2000年版的《商品房买卖合同示范文本》在房屋保修方面仅作了一些原则性的约定，在现实中如何操作没有进一步细化，使得许多购房业主在需要对房屋保修时不知如何处理，而且由于没有约定这方面的权利义务，部分出卖人在收到购房人的保修申请后，迟迟不履行保修责任，从而引发纠纷。为了切实保障购房人的合法权益，新合同增加了房屋保修的程序以及有关保修责任和争议处理的条款。
13、为什么要删除2000年版的《商品房买卖合同示范文本》中关于“屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权及小区命名权”的约定？
根据有关法律法规的规定，屋面使用权和外墙面使用权应归该楼栋全体业主共有，而商品房所在小区和楼宇的名称在办理规划手续时已确定，购房人购房时也已按该名称签订买卖合同，因此在合同条款中另行约定上述权利无实际意义，故在制定新合同时删除了该条款。
14、为什么要增加前期物业服务方面的内容
为了使购房人了解所购商品房项目的前期物业管理情况，并告知其相应权利义务，避免就前期物业管理问题产生纠纷，新合同中增加了前期物业服务的相关条款。
15、为什么要增加专项维修资金方面的内容
为规范专项维修资金管理，根据《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，新合同中加入了关于专项维修资金约定的相关条款。
