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论在整个商品房买卖中购房人如何保护自己利益
近年来，我国的房地产业突飞猛进地发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业不仅促进了国民经济的迅速增长，而且大大改善了人民群众的居住条件，为人民群众的安居乐业提供了基本的保障。但是由于我国房地产方面的法律、法规尚不完善，对消费者保护的法律亦不健全，商品房交易过程中房地产开发企业凭借其经济、技术等各方面的实力，往往处于主动地位；而购房者却总是处于弱势的地位，购房者缺乏对相关法律和专业知识的了解，在交易过程中其合法权益经常受到侵害。有的房地产开发企业为追求高额的利润，往往会凭借其优势的地位，在商品房的交易过程中通过各种手段和方式对购房者进行欺骗、隐瞒各种事实情况，达到其经济目的。房地产开发企业的这种行为，严重损害了购买者的合法权益和正常的社会经济秩序，造成社会矛盾的激化。所以，购房者在购房过程中一定要小心谨慎，以免自己的合法权益被侵害。
购房人要从以下方面着手保护自己的利益。
一
要认真审查商品房销售者的资格、条件，防患于未然。
依照《中华人民共和国城市房地产管理》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开发企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。有的房地产开发企业在未取得五证的情况下就进行商品房的预售，在以后无法取得五证和审批手续的情况下，最终导致购房人的合法权益受到侵害，购房人的合同目的也无法达到。作为购房者为了使自己的合法权益不受侵害，在与开发商签订预售合同前，应当审查开发商的手续是否齐全，并应查看所有的原件，将证件的编号记载于预售合同。以便产生纠纷后能得到妥善的解决，维护自己的合法权益。在商品房的销售过程中，开发企业为了高价、快速出售房屋，其往往对购房人做出各种口头承诺，以便将房屋销售出去，购房者由于没有相关的法律专业知识，不认真进行审查开发企业的承诺就与其签订合同，结果是权益受到侵害也无法用法律的手段维护自己的利益，为避免该风险的发生，购房者应实地对要购买的房屋及相关的设施进行检查，对房地产开发企业承诺的对自己至关重要的事项要求写进合同中，以便在发生纠纷后有证据。同时在签订合同时应对合同的条款进行认真审查，最好是请法律人士为自己把关，以免掉进开发企业在合同中设置各种陷阱。
二、购房者应认真审查有关商品房买卖的广告
我国房地产产业的迅速发展，使房地产企业的竞争越来越激烈。房地产开发企业为了销售其开发的房屋，大都是以广告的形式向社会公开出售。虚假的广告宣传成为了商品房销售的热点问题。因此，购房者应认清商品房广告的性质，以便达到自己购买房屋的目的。对于购房者来说，购房过程中应当保存好房地产开发企业发布的比较重要的小册子，楼书等宣传资料，以便在产生纠纷后作为证据使用。特别是对开发商的某些重要的说明和允诺，在签订商品房购买合同时，应当落实到书面文字上来，并约定开发企业对其违约行为应承担的具体责任或损害赔偿的计算方法。只有这样，才能最大限度地保护购房人的合法权益，也才能制止开发企业在商品房销售广告中有意存在的虚假行为
三、购房者应认真审查购买房屋的面积
房地产开发企业在商品房买卖过程中存在的面积欺诈问题，一直是购房者所关心的事。房地产开发企业在与购房者签订合同时往往只对商品房的建筑面积进行约定，而不具体约定套内建筑面积和房屋内各组成部分的面积数额。这样往往会给开发企业的面积欺诈提供机会，进而损害购房者利益作为购房者在签订合同时，应注意面积问题。在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理形式。
四、房屋质量问题应引起购房人的注意
我国住房建设和房地产业的迅猛发展，城镇商品住宅的质量存在诸多问题，商品房质量纠纷问题已成为社会关注的焦点。购房者在签订合同时应对房地产开发企业的信誉，开发的商品房进行了解，并要求房地产开发企业提供经法定检验部门验收合格，符合居住条件的手续；同时要求房地产开发企业将列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容的住宅质量保证书及住宅使用说明书交付。
五、应注意购房过程中的定金问题
多数房地产开发企业在购房者交纳定金时要与其签订意向书、允诺书或认购书等预备性契约，房地产开发企业在签订这些预备性契约时大都只规定购房者承担的义务，在购房者违约的情况下就不予退还定金，房地产开发企业根本就没有双倍返还定金的风险。购房者在签订意向书、允诺书等预备性契约交纳定金时应特别注意，最好是将“不可归责于当事人双方的事由”进行约定，因为这种事由的范围特别广。如当事人不能就商品房买卖合同协商一致；签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失，贷款银行无法贷款等，这都不应该算是当事人哪一方的过错。
六、购房者应当及时办理权属登记
购房者购买一套房屋大都用尽毕生的积蓄，只有拿到房地产权证他们才会踏实，然而在办理权属登记过程中可能出现许多无法预料的情形，有的房产开发企业为了进行融资，尽快收回资金，降低风险，他们往往将商品房出卖，在尚未转移房屋所有权与购房者之前，又将该房屋抵押给第三人，获取建设资金。在房地产开发企业无法还抵押贷款的情况下，就会使购房者无法取得房屋、合同的目的不能实现，严重损害购房者的合法权益。还有房地产开发企业实行一房数卖，就同一房屋订立了数个买卖合同，分别出售数个购房者，在此情况下，最先办理权属登记手续的购房者取得房屋的所有权，其他购房者的合同目的就无法实现。购房者在购买房屋后应当让房地产开发企业提供办理权属登记手续的所有材料，最好是将办证的期限以书面形式进行约定。只有这样购房者才能及时发现房地产开发企业是否存在欺诈的行为；也才能在发生纠纷后及时向房地产开发企业进行索赔，维护自己的合法权益不受侵犯。以上是对商品房买卖过程中可能出现的风险进行的浅薄的分析，在房地产交易市场仍存在许多值得注意的地方，购房者在购买房屋时应当全面了解可能出现的问题，并找到相应的解决措施。只有这样才能用法律武器保护自己的合法权益。
