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地下车位该卖多少钱？
时间：2011-6-21 7:54:00 来源：苏州日报 □本报记者 张 帅 吕继东
在城市生活中，地下车位产权引发的各方利益冲突纠纷比比皆是。
——相对于地面建筑而言，地下停车位是缺乏权证的“黑户口”；
——相对于地面停车位而言，地下停车位是缺乏定价的“黑洞”；
——相对于地表用地而言，地下停车位是缺乏法律依据的“黑客”。
按理说，在城市停车位资源极为紧张的情况下，人防地下车库既解决了人防工程建设力度缺乏问题，又解决了停车难问题，但现实中，这一两全其美的结合体非但卖不动，还引来全国关注的官司，引来“权属不明”、“定价过高”、“制度缺失”等口水仗？
所幸，我市即将出台地下空间管理新规，这将部分填补人防停车位的管理空白。
上篇：地下车位的那些事儿
地下车位为何卖不动
在生活中，王先生的故事再普通不过了。当我们从抢购长队中接过开发商递来的商品房钥匙，也往往接过了个烫手山芋——“地下车位”。
故事一 无奈 花了14万元，只拿到一张收据
在王先生的带领下，记者进入友新路附近一个小区。
在小区的地下停车场，地面上用黄线划成了车位，王先生说，这里198个车位都有标号。但记者发现，将近四分之一的车位没有停车。“我们亏啊！”王先生说，他是2005年买的房子。开发商售房时说，入住后汽车只能停在地下停车场。地面划了大约40多个车位，但只供临时停车，每小时要收取5元钱。
王先生与妻子细细盘算了一番，如果没有一个长期停车位，势必给生活造成很大障碍。于是，一咬牙，花了14万元买了一个地下停车位。每月还得交40元管理费。交了一大笔钱，王先生只拿到一张收据。
他向开发商索要发票和停车位产权证。售楼小姐说，地下停车位都是没有产权证的，也没有发票。“过一段时间，市里就要针对地下停车位发证了。到时候我们会通知你的。”
郁闷 月租的地面停车位竟然实惠多了
开发商为了推销地下车位，禁止无车位业主车辆入内。但开发商的高压政策并没有奏效，至2008年5月，小区地下停车场的260多个车位还有100个空位。由于多次堵门事件以及财务不公开，开发商旗下的物业公司已被业主轰出了小区。
新换的物业公司为了解决不断恶化的地面乱停车问题，开始在小区内空地划停车位，小区地面停车位增加到200个以上。要命的是，地面停车位价格还非常实惠，每月120元，一年1440元。
更让王先生不爽的是，地面停车位是业委会和物业公司划定收钱的，日常管理很到位，而地下停车位是开发商所有，没有纳入小区统一物业管理，开发商只雇了一个老年男子，吃住在地下室，防止没买车位的业主进场，对其他事不怎么管。
地下停车位到底是谁的开发商把小区交给了业主们，但小区的地下层还驻扎着他们的身影。业主们在自己的地盘上，却无法阻拦开发商守护“神圣”的地下空间！
故事二
面对业主“进犯”，开发商杀回小区维权
业主们群起维权屡见不鲜，但去年11月，我市宝石御景园小区的开发商也发动了一起维权行动。
在业委会“非法调低”地下车库停车费后，开发商针锋相对地每天派二三十人看护地下车库车位，防止业主“非法使用”。这场由开发商主导的地下车位维权**让公众大开眼界，也终于惊动了公安、住建等政府部门介入，才得以平息。
**源于2010年初，宝石御景园小区业主委员会刚一成立，就着手解决日益严重的停车难问题。小区地面停车位有57个，地下车位560多个，而汽车有600多辆。由于小区开发商称拥有地下车库及车位的使用权，地下车位每月收费300元，售价10万元。很多业主认为价格过高，地下车库约有一半车位空置。
小区业委会召开了业主大会，征询对策。一些业主提出，地下车库是小区配套设施，属于小区全体业主，定价权也应属于业主。于是，业委会决定把地下车位月租金下调至150元。
但开发商认为自身的利益受到侵犯，于是从去年10月底雇了20多人到宝石御景园，禁止与业委会签协议的业主把车停在地下车库，并在“私自停放”的汽车挡风玻璃上贴了“禁止停车”的警示纸，几天后，还锁住部分汽车。
开发商守住了地下车库使用权
宝石御景园的地下车库纠纷引起了政府部门重视。经石路街道城管科协调，开发商停止锁车、贴纸条等行为，适当降低地下车位月租金。近日，记者了解到的最新进展是，当时的物业公司既被业主指责没有恪尽职守，又无力禁止开发商进驻小区地下停车场，两头受气，匆匆结束了合同。
但对于该纠纷，政府部门也说不清地下车库归谁所有。而开发商则振振有词：“我们拥有地下车库使用权，相关证件已办出来，停车费标准也符合市场行情和物价规定。业委会绕开我们擅自把地下车位以低价出租，损害了我们的利益。我们不是闹事，而是管理本属自己的财产。”
车位权证反而惹来官司
2009年起，张家港人防办对一小区地下人防停车位在全国首创了《人防工程平时使用权证》。与此同时，长达2年、历经两审的业主维权官司就此开打。
故事三
得到权证，业主却抗议19.8万元一个车位
王府名邸小区位于张家港市中心，由张家港市新城置业有限公司（简称“新城置业”）开发建设。2006年1月24日，沈先生以每平方米5478元购买了一套王府名邸小区的住宅，购房当日又花19.8万元买了一个地下车位，并收到了新城置业开出的收据，车位价格为2万元/平方米。
2007年，新城置业又给业主们发了一张带有“张防权证字”字样的《人民防空工程平时使用权证》。这一举动引起了业主们的疑虑：地下车位到底有没有合法身份？
2009年1月1日，部分业主拉出横幅：“苏州人防车位7万，张家港20万”、“车位收费20万只开企业收据”。当年3月，该市人防办、物价局等有关部门联合召开协调会，出台纪要，明确表示，开发商出售停车位的做法不违规，而物价部门也出具了物价批文。
状告开发商，法院判决业主败诉
2009年6月，业主沈先生委托著名维权人士王海和顾海啸律师作为代理人，向张家港市人民法院递交了诉状，状告开发商新城置业。诉状认为，人防停车场是小区配建人防工程，同时又是小区配套公共设施，利用业主房屋的地基、房屋所占土地建造，业主在取得房屋土地使用权后，有关地下人防工程的建设、使用和收益权利也已一并转移给了业主。作为公共配套规划建设的地下人防工程的建设成本，已经包括在业主支付的购房款中。新城置业不是地下人防工程的产权人，无权销售人防车位。人防办无权认定开发商为建筑物的投资主体，无权许可开发商销售人防车位，也无权在房屋销售给业主后，继续颁发《人民防空工程平时使用权证》。据此，要求新城置业返还19.8万元车位费和利息损失。
面对业主的起诉，新城置业否认自己是小区人防工程的产权人之说。公司委托代理人张培荣律师辩称：开发商自始至终没有以小区人防工程的产权人自居。人防工程停车场属于国防工程，新城置业是小区建设单位，承担了建设人防工程的法定义务，开发商与沈先生的交易行为属于使用权的转让行为，而不是所有权。至于使用权转让的手续都是经过政府部门许可的，应属于合法有效。
诉讼焦点集中在人防工程建设成本是否已分摊到购房款中？开发商是否有“二次出售”之嫌？一个车位售价19.8万元的依据是什么？张家港市人防办出具的“平时使用权证”是否有法律依据？
经审理，法院驳回了业主的诉讼请求，宣告业主败诉。
下篇：地下车位的那些思考
一个车位的成本有多大？
市民质疑 4条线凭什么卖十多万？
追问一
虽然地面停车紧张，但十多万元一个地下停车位在多数人看来还是太贵了，所以，尽管开发商仍向业主推销，但是效果不大。人们普遍觉得：利用人防工程在地面划出四条线，连个墙壁都没有，凭什么卖十多万元？
对于这一说法，一家开发商不愿透露姓名的工程师解释，人防建筑的成本很高，而且，层数越往下成本越高。按照苏州市场行情，建设地下一层的车库成本和人防成本加起来得3500元/平方米左右。
苏州市人防办副主任童岩也证实了这一说法。他说，人防地下停车位并不是四条线这么简单，还有整体照明，车辆进出口通道，顶部和底面结构等。一般人防停车场每平方米造价需要三四千元，一个车位不仅包括四条线以内面积，还有公摊的通道面积，毛面积应在三四十平方米，成本价加上维护、管理费，售价要10万元至12万元。一些高层小区的人防停车位则更贵，因为是在住宅楼下建设地下空间，成本随着防水、承重要求而相应提高。
开发商 每个车位毛面积达55平方米
记者在吴中区一个在建人防工程工地看到，工人们已挖土10米，做好了防坍围护。现场工程负责人告诉记者：“这是做两层地下工程，比做单层要投入更多的成本。”
他以已完成的一个双层人防停车场工程举例介绍，该人防停车场面积共2653平方米，公司共投资854万元，政府下拨的人防设备投资75万元（不包含地下室民用设施如电缆电线等），与开发商上交的人防设施管理等费用基本相抵，折算下来，该工程每平方米成本3218元。2层共48个停车位，每个停车位实用面积10平方米，但人防工程包括密闭门、风机（通风设备）、备用的发电机（战时）、淋浴设施接口管道（防止核辐射等因素）、进水池（饮用水）三至五个，另外，进出地下层的坡道、电梯、楼梯都要占面积，所以，每个车位的毛面积达到55平方米。以实用面积算，每个停车位约15.5万元。
人防车库权属归谁？
地下车位没有独立土地证
追问二
就小区普遍涉及的人防车库权属问题，记者采访了政府有关部门。市国土资源局地籍管理处和市土地登记中心认为，市区居民小区地下停车库都没有独立土地证，他们无法判定小区地下车库该归业主所有，还是归开发商所有。市住房和城乡建设局认为，他们只管符合条件发证。市规划局认为，目前《物权法》写清了小区建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房全部属于业主共有，占用路面的停车位也属于业主共有，但并没有写明地下车库归业主所有。
相形之下，人防系统的答案是最清晰的。对于王府名邸人防车库的权属，出具《人防工程平时使用权证》的张家港市人防办解释：“人民防空工程平时使用权证不是张家港人防办自创的，我们依据《人民防空法》和《江苏省贯彻实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》来履行职责。”
法院认定 开发商可以转让使用权
从张家港王府名邸小区的诉讼中，记者获得法院判决书中认定的一些依据是：2004年1月10日，张家港市规划局要求王府名邸住宅楼工程的地下车库按照人防要求设计，地下车库建筑面积不包含在总建筑面积之内。2008年12月31日，张家港市人民防空办公室向小区业委会回复中称，王府名邸人防工程建设成本不计入商品房成本，产权为国家所有。新城置业缴纳了人防工程使用费，取得了该工程的平时使用权，可以向他人转让该权利。
据此，法院认为，根据购房合同、收款依据、商品房成本价格认证、物价局文件等证据，新城置业是人防工程的投资人，享有收益权。目前，没有法律明文规定地下防空车库是属于小区全体业主所共有的公共设施。
管理制度如何创新？
我市新规 权属将分层单独登记
追问三
《土地法》和《物权法》回避了地下空间独立产权的权属问题，致使业主与开发商产生各种矛盾。由此，一些地方性的制度创新开始启动。
童岩告诉记者，为了初步统筹地下、地上空间建设用地使用权管理，我市正在组织起草关于地下（地上）空间建设用地使用权利用和登记的暂行办法。
还没敲定的暂行办法草案大致提出这样的思路：“建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地下、地上空间建设用地使用权。”对目前小区地下车库权属问题的解决构想是：“本规定实施前，地表建设用地使用权已经出让或划拨，并由同一主体结合地面建设一并开发建设地下工程的，视为地表建设用地使用权人已经取得该宗地下空间建设用地使用权，土地用途及地下建设用地使用权范围根据规划审批文件确定。”
童岩介绍，这个暂行办法草案经过论证后如果定稿并出台，今后我市地下、地上空间建设用地使用权可以界限审批和土地登记。按照《土地登记办法》（国土资源部令第40号）及相关法律法规，地下空间建设用地使用权实行分层单独登记，注明“地下空间建设用地使用权”。
业主呼吁 人防车位租优于卖
地下空间建设用地使用权将分层单独登记，但在一些业主看来，人防车位的现存矛盾并没有得到制度层面的解决。
核心的问题，还是车位卖得太贵，业主有“买不如租”之感。
花了21.2万元买了地下停车位的业主钱先生说，开发商不允许业主使用地下停车场，业主是否也有权拒绝开发商从小区进入地下空间。再如，地下停车场使用权转让给部分业主，是否有必要成立“地下车位业主委员会”。他建议，开发商可以把地下车库的使用权整体转让给小区全体业主，再由业主大会决定分租给业主，避免地下车位卖不动而闲置浪费的情况。只有地下比地上成本低，才会吸引业主把汽车停到地下车库去。
记者在大观名园一期小区证实了这一观点。该小区物业公司介绍，他们前几年刚入驻小区时，地下车库空位很多，资源闲置，而地上则车满为患。物业公司与开发商协商后，开发商把地下停车费降到每月100元，低于地面停车费每月120元的标准，小区地下停车库全部停满，地面停车秩序大为好转。
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