【0716刘文超】领域的尝试：地产企业的迭代由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产产品迭代”。
领域的尝试：地产企业的迭代
7月11日，克而瑞城市运营事业部在克而瑞总部报告厅举办了《2014 CRIC首届产业地产发展高峰论坛暨近期国内工业地产形势研讨会》。克而瑞副总裁刘文超致辞并作主题演讲《领域的尝试：地产企业的迭代》，指出“快”是地产行业的主旋律，“慢”是地产行业的新蓝海，揭开传统地产开发商向产业地产转型的序幕。
我代表易居中国欢迎各位同行，来到我们总部听演讲。
我想从我个人角度向大家分享下传统行业环境和传统企业在产业地产方面的动作。在我心目中很难存在企业转型，所以在此我用了“迭代”这个词汇，相当于企业的升级。
首先，产业地产逃脱不了行业所处的环境，从来不担心中国房地产未来会不会没有市场，即使市场成熟度很高的北美房地产市场，每年开发量仍然以每人一平米的速度增长。我相信未来中国房地产会出现新的因素，比如移民等，来促进房地产方面的发展。所以，“快”依然是房地产行业的主旋律。
从四个角度来和大家分享这个观点的理由。
分析近十年来地产行业的总经历，我将它分为四代。
第一代是靠土地，整个企业的驱动是依靠老板获得好的土地。即使在现在阶段，也依旧是依靠土地。第二代是工程部，企业管理工程的副总经理作为管理企业的一把手，这是成本导向性的做法，把企业的成本守住就会获得利润的一个阶段。第三代是管理驱动型。这五年有非常多的企业，比如万科，八零九零成为分公司的总经理，这些企业的内部体系比较完整。第四代是财务，他们会用货币的眼光来思考一些事，比如取地的方法、项目开发的方法。从总经理的变化来观察这近十年房地产方面的变化可以看出，后两者企业一定追求效率，并且用事实证明了他们发展的确较快。
去年50强的门槛是118万，43%的增长速度。这意味着如果一个企业的目标未增长50%代表它在退步。27.81亿是前十名房地产企业一年销售额的平均值。一个项目一年10亿的运营额很显然是追求了运营的效率。
第四个角度是产品。过去是以销售来认同产品，现在整个行业越来越认同需要不断细分客户类型，即以需求定产品。业界也认同用快销品的方法来做常规住宅，用艺术品的方法来做专业性、定制型住宅或复合型的物业。我相信产业地产大部分都属于艺术品这个范畴的。
第二，我相信“慢”是未来地产行业一些新的机会。目前“慢地产”也非常多，比如休闲地产、未来可能有机会的养老服务、新城镇视野下推出的产城一体化。
在目前的环境下，已经有非常多的企业已经尝试做一些工业地产、产业园区的试错。比如万科、复星、绿地等一些传统的地产商，他们也在尝试一些产业地产方面的探索。万科是以金融角度尝试产业地产，万通以传统的基金方式来解决产业地产的问题。
具体分析一下，一种代表是万通这类企业。万通是一个非常慢的企业，他会做一些优秀的产品与尝试。它目前是用北美用国际通用做工业地产的方式，通过持有、出租的方式经营和管理物业，再对接资本市场实现退出。目前产业地产方面没有非常成熟的一个体系。
其次是万科，它是在金融构架领域探索其产品。万科整体的产品非常有调性，比如养老是在社区中做养老，产业是在金融复合领域进行尝试。
第三种是绿地和复星，都是大开大阖的做新城。我称之为是暴力型，这种速度一定是非常之快的。第四种是万达。我认为万达是一种土豪型企业。万达在做产业地产时已经把旅游地产、大型商业娱乐综合体等等理念结合在一起，去尝试产业园的创新。
以上就是目前四种传统企业做产业地产方面的尝试，与大家汇报下。
