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金汇镇东方美谷小镇集体土地上居住房屋
2017年提前动迁补偿安置方案
为加快推进东方美谷小镇建设工作，提前对金汇规划建设区内集体土地房屋开展动迁补偿安置，维护动迁对象的合法权益，参照沪府发〔2011〕75号《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及本市有关法律、法规、政策规定。本着公开、公平、公正的原则，根据沪奉府〔2009〕131号相关规定，结合金汇镇区域的实际情况，制定本动迁补偿安置方案。
一、动迁对象
主要为东方美谷小镇规划区内，同时包括规划镇区、工业园区、重大基础设施的规划建设范围。（详见奉金府﹝2015﹞41号文件），在上述规划建设范围内开展提前动迁的居住房屋权利人。
二、补偿方式及计算方式
（一）补偿方式
1、货币补偿
2、产权房调换
二种方式由被动迁人（户）选其一，二者不得重复选择。(二)补偿金额的计算方式
1、货币补偿
（1）基本补偿：补偿金额=（房屋建安重置结合成新单价+土地使用权基价700元+价格补贴600元）×被拆除房屋有证有效面积+家用设施移装费+其他附属物补偿款+搬家补助费+协议动迁配合费+奖励总额。
（2）在外购房补贴：被动迁人选择货币补偿的，在上述补偿金额的基础上再增加在外购房屋补贴。补贴金额金汇地区按协议面积每平方米23000元，泰日地区按协议面积每平方米21000元。同时须提供全体权利人签署自愿放弃购买安置房和不再申请保障房的承诺书。
2、产权房调换
产权房屋调换的补偿金额=（房屋建安重置结合成新单价+土地使用权基价700元+价格补贴600元）×有证有效建筑面积+家用设施移装费+其他附属物补偿款+搬家补助费+协议动迁配合费+奖励总额。
本区域的土地使用权基价及价格补贴标准是由区政府制定。
三、签订房屋补偿协议的期限
由奉贤区金汇镇征收管理办公室发放签约通知起30日内。签约期限满未达成协议，该提前动迁终止。
四、动迁房屋补偿计户方式
1、被动迁人以合法有效的宅基地使用证或建房批准文件计户，补偿安置按户进行。本着宅基地一户只允许一处的原则，被动迁人在本区域内拥有多处宅基地或住宅的，合并一户处理。
2、离婚户具体参照奉征指办【2014】2号文件执行。
3、房屋买卖按宅基地使用证（户）进行动迁安置补偿，具体参照奉征指办【2014】1号文件执行。
五、实行货币和产权调换的人口和面积认定
（一）人口认定
1、动迁时可建未建面积按符合《奉贤区农村村民住房建设管理办法》（沪奉府【2009】131号）申请条件的人数计算；每户可建建筑面积和原建筑面积总和，不得高于本区现行农村村民住房建设标准，且不做分户计算。
2、除《奉贤区农村村民住房建设管理办法》（沪奉府【2009】131号）规定的符合村民建房条件的人员外，以下人员计入可安置人员：
（1）父母均为本动迁范围农村村民，在房屋宅基证立基人口或建房批准文件中有记载的非农人口（不符合安置条件的人员除外）；
（2）非本市农村村民因户籍政策原因户口不在被动迁房屋内，但登记结婚至协议动迁启动之日满一年，其配偶属于动迁范围内可安置人员；
（3）户口在被动迁房屋内，因荣获“全国劳动模范”、“上海市劳动模范”户口转为非农户口的人员；
（4）户口在被动迁房屋内，原为“村级赤脚医生”，因工作关系年满15年，户口转为非农户口的人员；
（5）户口在被动迁房屋内，被认定为“烈士家属”，户口转为非农户口的人员；
（6）接到安置房交房通知书之日前，自然出生的人口凭医学出生证明对该户重新审核，符合条件的予以计入。
3、在动迁房屋补偿时，有下列情形不计入动迁补偿对象：（1）在他处有宅基地使用证登记材料和房屋批建批复中有记载（正常婚姻除外）；
（2）在他处已享受过福利分房、国家住房补贴的（如夫妻一方在婚前已享受过福利分房、国家住房补贴的、该人员不予计入；如属于婚后享受过福利分房，国家住房补贴的，夫妻双方均不予计入）；
（3）在他处已享受过房屋动迁（征收）补偿安置的；（4）公务员不予计入（包括参公人员）。
（二）面积认定
1、以合法有效的宅基地使用证或建房批准文件记载的建筑面积为补偿安置面积。
2、临时建筑物、违法违章建筑不作为有效安置面积。
3、经批准的宅基地内倒塌住房，允许再建而未建的，以批准的面积为有证有效面积，经批准在宅基地使用证内的建房面积，由于建设规划控制、经济困难等原因而未建房的，按照批准的面积作为有证
有效面积，只享受土地使用权基价和价格补贴。
六、无证无照建筑面积的处理办法
合法有效的宅基地使用证或建房批准文件批准的宅基地范围内2012年1月1日（不含1月1日）前建成的无照建筑按照评估价的70%予以补偿；合法有效的宅基地使用证或建房批准文件批准的宅基地范围外2012年1月1日（不含1月1日）前建成的无证建筑按照评估价的50%予以补偿。2012年1月1日（含1月1日）后建成的建筑一律不予补偿。在签约期前，动迁户无违章建筑的奖励5万元。
七、临时安置、搬家补助费、奖励及家用设施费
（一）临时安置补助费（过渡费）
以产权房（期房）调换的，按有证有效建筑面积给予宅基地使用人或房屋所有人（户）临时安置补助费补偿（既过渡费），费用为8元/平方米/月。如每户低于600元，按600元发放，以实际过渡时间来计算。自宅基地使用人或房屋所有人（户）交出旧房钥匙、宅基地使用证和相关产权证明材料之日起计算。
本次安置房过渡期限约定为2年，如过渡期超出约定期限3个月内（含3个月）的，超过约定期限的过渡费提高为12元/平方米/月，超过3个月以上的，超过约定期限的过渡费为16元/平方米/月。过渡费计算至宅基地使用人或房屋所有人（户）收到安置房交付通知书截止。
（二）搬迁费
按现状有证有效建筑面积给予被动迁人一次性搬家补助费补偿，搬家补助费为10元/平方米，如每户低于500元的，按500元发放；以期房置换的，增加1倍计算。被动迁人若逾期未达成协议，被依法强制执行的，不予发放。
（三）奖励费
被动迁人接到签约书面通知后，在通知规定的期限内签订动迁协 4
议的，按现状有证有效建筑面积给予每平方米50元的奖励费。
（四）提前动迁奖
签约期内达成协议，并在交出旧房后，（无抵押权、限制权、查封等）奖励10万元。
（五）家用设施移装费
1、电话移装费：按现行有关规定。
2、煤气拆装费：按现行有关规定
3、有线电视移装费：按现行有关规定。
4、空调拆装费：每台400元。
5、热水器拆装费：每台300元。
6、由供电部门批准安装并由被补偿人出资的10千瓦以上电表移装费按现行有关规定。
八、拆除设有抵押权、限制权、查封等的房屋，按国家、市有关法律规定执行。
九、按市场方式租赁的承租人不作为直接补偿对象，原租赁关系由所有人与承租人自行处置。
十、被动迁人现居住的房屋封样后，未经批准的扩建、再建、翻建、装饰或其它增加的项目，一律不予补偿。
十一、安置房源情况
（一）产权房调换安置房源的具体位置和价格
1、产权房调换安置房源地址：根据安置对象所属行政村（居）委会的区域位置划分安置区域，即金汇地区安置于金碧汇虹苑及汇金小区等金汇地区安置基地；泰日地区安置于泰顺佳苑等泰日地区安置基地。（金汇地区金碧汇虹苑和汇金小区有少量剩余房源，金汇地区提前动迁户急需住房，可提出书面申请，经审批后在剩余房源中先行购置1套安置房过渡，其余安置面积在新建安置小区中购置。）
2、安置房价格（均价）
金汇地区：金碧汇虹苑高层安置房价格为2760元/㎡（层次差价另行公布）。汇金21-02、汇金22-01安置房均价以房管部门最终备案为准。（市场价另行公布）
泰日地区：泰顺佳苑高层安置房价格2265元/㎡（层次差价另行公布）。新开动迁安置基地以房管部分最终备案价为准。（市场价另行公布）
（二）认购标准和计算方式
被动迁人定房时超过认定有证有效安置面积10%（含）之内的，超出的面积价格按安置房均价上浮50%结算（楼层价另行公布）。
安置房总价不包括维修基金、车库（棚）、物业管理费和水、电、煤等开户费及其它代收的费用。
被动迁人（户）自愿放弃的购房面积不得转让、赠与。
十二、款项结算方式
（一）货币补偿结算。双方签订房屋补偿协议，全部交出旧房钥匙、宅基地使用证和其它相关产权证明材料后一次性全部结算完毕，即由动迁单位以特种存单一次性支付给被动迁人（户）。
（二）产权房调换结算，动迁补偿留存款在安置房办理交房时进行结算，动迁补偿留存款不计利息。
如安置房房款大于被动迁人（户）动迁补偿款的，差额部分由被动迁人（户）在安置房交房通知发出后一次性支付给动迁单位。
如安置房房款小于被动迁人（户）动迁补偿款的，差额部分在被动迁人（户）办理完交房手续后，一次性支付给被动迁人（户）。
（三）留存的安置房购房款不计算利息。
十三、估价机构的确定
参照“奉贤区土地房屋协议动迁估价机构办理办法”执行。（在区协议动迁估价机构数据库中选取2-3家，再由被动迁房屋权利人打钩产生。）
十四、征收事务所的确定
提前动迁委托奉贤区第二征收事务所进行。
十五、监督与投诉
为规范动迁房屋补偿与安置工作，维护被动迁人的合法权益，在实施操作过程中做到程序正当、公平补偿，本地块房屋动迁工作指挥部将遵循公开的原则，对每户被动迁人的有证有效面积、人口核定、补偿结果情况予以公示，并接受群众监督。
监督电话：57481119；投诉电话：57575090
十六、本方案自发布之日起实施，有效期1年。
十七、本方案由金汇镇征收管理办公室负责解释。
上海市奉贤区金汇镇人民政府
2017年4月28日
