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律师调解和司法确认助力商品房预售合同纠纷解决
作者：吕士威 黄舵
【引言】
《商品房预售合同》的解除及预告登记的撤销，只要基于合同双方的真实合意，理应不存在法律上的障碍。但现实中，为防止开发商和购房人串通骗取贷款后解除合同和炒房者通过和开发商串通解除合同实现更名目的等情形，行政主管部门要求必须有法院的生效法律文书，才能撤销合同网上备案（以下简称“撤销合同备案”）和注销商品房预告登记（以下简称“注销预告登记”）。2011年青岛市实施《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）以后，此种情况尤为更甚。如此一来，基于真实合意意欲解除合同的开发商和购房人也难以直接办理撤销合同备案和注销预告登记。而若单为办理该等手续之需诉诸法院，当事人不愿徒增诉累，那么应当通过什么途径赋予双方合意以公信力和强制力，进而达到撤销合同备案和注销预告登记的相同目的？这正是本案的精髓所在——律师调解协议之司法确认。
【案情简介】
2010年3月，小Z与SJ公司签订《商品房预售合同》购买了SJ公司开发的商品房一套（以下简称“涉案房屋”），房款总额2170万元，支付方式为按揭贷款。合同签订后，小Z支付首付款400万元，并与贷款银行签订《个人借款担保合同》，以所购房屋作为抵押物贷款1770万元，SJ公司为其提供阶段性连带责任担保。
2012年初，小Z因被多个债权人追债，无力偿还贷款，遂向SJ公司提出以其向SJ公司支付200万元违约金为代价解除
《商品房预售合同》，SJ公司可将应退还小Z的房款优先代其偿还银行的贷款本息，剩余房款扣除200万元违约金后的余额返还给小Z。
SJ公司担心在小Z无力还贷的情况下贷款银行要求SJ公司承担保证责任，于是SJ公司欣然同意解除合同，但面临的问题是即使双方达成解除合同的合意，若不能尽快办理撤销合同备案和注销预告登记手续，SJ公司就不能再次将该房屋对外销售，无法实现资金回流。如何在最短时间内撤销合同备案和注销预告登记成为当事人最头疼的问题。
【解决方案】
我们接受SJ公司的咨询后，立即开动思路，检索我们所能想到的所有解决方案：立即起诉，然后让法院主持调解，以调解书确认合同已解除？此方案约需要2-3个月时间，不能满足当事人的需求。要么，签署和解协议，协调房产登记主管部门直接依双方申请办理撤销合同备案和注销预告登记手续？因为SJ公司和小Z解除合同的情形并不属于《通知》所列可由当事人共同申请即可撤销备案的情形，该途径很难实现目的……
想来想去，最后我们想到了青岛市律师调解中心（以下称“律师调解中心”），之前该中心刚和青岛市市南区人民法院（以下称“市南法院”）依据《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》达成共识，凡该中心依法做出的调解协议书均可由市南法院进行司法确认，司法确认书与法院民事调解书具有同等法律效力。
本案双方当事人已就解除合同达成共识，只是就如何解除、解除后有关问题的处理略有不同意见，那么将案件提交该调解中
心进行调解，达成调解协议书后再提交法院进行司法确认，不是最好的办法吗？
SJ公司当即采纳了我们的意见，小Z也正希望尽快解除合同、拿到退还的房款以解决他的债务纠纷，因此，双方很快在我们帮助下向律师调解中心递交了《调解申请书》。
【调解及认证】
律师调解中心于第二日便安排了调解员召集双方进行调解。调解过程中，调解员主要向双方询问解除合同的原因、各方意见，了解除合同是否双方的真实意思，审查解除合同无违反法律或损害他人、集体、国家或公共利益的情形，同时，为双方就争议的违约金数额进行了调停。双方在调解员就法律法规、案情进行耐心讲解、分析后，对解除合同的细节问题及违约金数额等达成了一致，并根据调解中心的要求，签署了调解笔录。
随后，律师调解中心制作了《调解协议书》，并当场询问双方是否申请法院确认调解书效力，双方均表示申请。于是，律师调解中心秘书制作了《司法确认申请书》和案卷材料一并提交市南法院。
因市南法院受理当日为周五，于是在受理后安排双方于周一到法院接受询问。主办法官在对案卷材料进行书面审查后，询问双方该调解协议书所载内容是否双方真实意思表示，在获得肯定答复后，让双方在询问笔录签字，并于当日制作了《司法确认书》送达双方。
获得法院《司法确认书》后，SJ公司与银行协调好偿还贷款事宜，于第二天和小Z一起到房产登记主管部门申请办理撤销合同备案和注销预告登记手续。房产登记主管部门经审查双方申请文件齐全，且有市南法院的《司法确认书》，因此，当场即受
理并为双方办理了撤销合同备案和注销预告登记手续。
该案从律师介入方案论证、提交律师调解中心调解、申请司法确认、并办妥撤销合同登记备案和注销预告登记手续，前前后后共仅用了7天时间，如此简捷、高效的操作，解决了长期以来当事人合意解除《商品房预售合同》难的问题，可谓曲径通幽，希望作为同类案件的参考，以解开发商与购房人解约之急。
说明：本文目的为介绍该类案件的法律操作实务，为行文方便之考虑，在不影响办案思路及操作模式的前提下，作者对案情及涉及的数据稍作了调整，请理解。
