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目 录 Contents ※新闻快讯※新法速递※重点解读News
Legal Update Highlights
浙江金道律师事务所 建筑房地产法律部
Architecture & Real Estate of Zhejiang Brighteous Law Firm
一、新闻快讯
1、杭州公租房骗租等将被记入征信系统 可申请收回
11月7日，杭州市政府出台《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》，规定在公租房承租中出现骗租等违规现象，政府有关部门有权取消其租赁资格，并按照合同约定收回公共租赁住房；承租人不配合的，可申请法院强制执行。承租人的行为将被通报给人民银行及市联合征信系统管理部门，记入相应的征信系统。
《办法》列举了七项违规行为：采取隐瞒事实、提供虚假资料、伪造证明材料等手段，骗租公共租赁住房的；无正当理由，累计6个月以上未实际居住的；累计6个月以上未缴纳租金的；擅自将公共租赁住房转租、出借给其他人员居住的；擅自改变房屋结构或装修现状的；不再符合申请条件，未按要求及时办理退出手续的；存在违反公共租赁住房使用规定和合同约定其他行为的。
《办法》还强调指出，用人单位、乡镇（街道）政府（办事处）及其他社会组织未如实提供申请人员的相关证明材料，或拒不配合有关部门的资格审核及租赁管理工作的，房管部门可通报上级监察机关或相关职能部门对责任人作出处理，并在媒体上曝光；公租房管理人员在资格审核、监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由监察机关追究其责任，涉嫌犯罪的移送司法机关处理。
2、上海出台国有土地上房屋征收与补偿实施细则
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》于11月8日公布实施。《细则》规定，对征收房屋的程序、征收补偿标准等作出明确的规定。
《实施细则》规定了上海市房屋征收补偿标准：第一，被征收居住房屋的房地产市场评估价格；第二，增加不超过30%的价格补贴；第三，对于被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴；第四，对于居住困难户，增加住房保障补贴。此外，进一步细化了非居住房屋的补偿标准。
该规则还确立了房屋征收的主体，上海市房屋管理部门为主体的房屋征收行政管理体制和以区县人民政府为主体的房屋征收行政实施操作体制。
《实施细则》还设定了旧城区改建事前征询制度。《实施细则》规定，对于因旧城区改建征收房屋的，需要经过“征询改建意愿”和“征询征收补偿方案”两个阶段的征询：第一阶段为意愿征询，如果有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意改建的，方可实施。第二阶段为补偿方案征询，且需要签订附生效条件的补偿协议。如果在规定签约期限内达到比例的(不得低于80%，具体由区县政府规定)，协议生效；否则，征收决定终止执行。
另外，涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经区(县)人民政府常务会议讨论决定。
同时，对于《实施细则》指出，对居住困难户的要优先保障。按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。而具体的补偿金额，也给出了具体的计算公式。
在征收居住房屋的补偿方式上，征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
3、规范装饰装修满足基本需要 浙江给公租房定标准
正全面开工的公共租赁房，其装修标准应如何确定？浙江省最近在全国率先发布了《公共租赁住房装饰装修基本要求》，结合现阶段公租房建设实际和社会经济发展水平，规范公租房装饰装修，满足租赁者基本居住需要，提高公共租赁住房装饰装修和服务水平。
由浙江省建设厅、省发改委、省财政厅、省质监局四部门组织编制的《公共租赁住房装饰装修基本要求》提出，公租房装饰装修应遵循“安全、适用、经济、环保和配制满足基本居住需求”的原则，并根据不同户型，综合考虑各功能区家具和家用电器及相应设备设施的摆放、安装位置，布置合理，方便使用。公租房装饰装修工程所用的材料和设备应选用环保的产品，推广工业化、集约化的生产方式，尽可能做到工厂化生产、成套化供应、组合式安装。
二、新法速递
国务院：
国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告（2011-10-25）
国务院办公厅：
关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（2011-09-28）
国土资源部：
财政部、中国人民银行、国土资源部关于新增建设用地土地有偿使用费缴纳凭证有关问题的通知（2011-10-17）
国土资源部公告2011年第27号《关于地质灾害危险性评估和地质灾害治理工程勘查设计施工监理甲级资质单位资质延续有关问题的公告》（2011-10-28）
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（2011-11-01）
国土资源部关于开展“国土资源执法卫士”宣传活动的通知（2011-11-15）国土资源部关于进一步推进依法行政实现国土资源管理法治化的意见（2011-11-18）
住房和城乡建设部：
住房和城乡建设部关于印发《城市轨道交通建筑安装工程费用标准编制规则》的通知（2011-10-08）
住房和城乡建设部公告第1164号《关于2011年度第十四批绿色建筑评价标识项目的公告》（2011-10-09）
住房和城乡建设部公告第1163号《关于公布2011年第三批造价工程师初始注册人员名单的公告》（2011-10-09）
住房和城乡建设部公告第1165号《关于工程造价咨询企业晋升甲级资质的公告》（2011-10-09）
住房和城乡建设部办公厅关于报送2011年建设工程监理统计报表的通知（2011-10-17）住房和城乡建设部建筑市场监管司关于批准2011年第七批建设工程企业资质资格延续的通知（2011-10-21）住房和城乡建设部建筑市场监管司关于印发《住房城乡建设部建筑市场监管司司长陈重同志在建设项目工程总承包合同示范文本宣贯会上的讲话》的通知（2011-10-31）
住房和城乡建设部关于2010～2011年度中国建设工程鲁班奖(国家优质工程)获奖单位的通报（2011-11-03）
住房和城乡建设部关于印发“十二五”城市绿色照明规划纲要的通知（2011-11-04）住房和城乡建设部建筑市场监管司关于批准2011年第五批注册监理工程师延续注册人员名单的通知（2011-11-07）
住房和城乡建设部公告第1167号《关于2011年度第二批民用建筑能效测评标识项目的公告》（2011-11-08）
住房和城乡建设部公告第1168号《关于注册城市规划师初始注册登记人员名单的公告》（2011-11-09）
住房和城乡建设部工程质量安全监管司关于报送贯彻落实《房屋市政工程生产安全和质量事故查处督办暂行办法》等文件情况的函（2011-11-09）
住房和城乡建设部公告第1169号《关于工程造价咨询企业晋升甲级资质的公告》（2011-11-10）
住房和城乡建设部公告第1170号《关于2011年第五批注册监理工程师初始注册人员名单的公告》（2011-11-15）
住房和城乡建设部关于印发《市政工程设施养护维修估算指标》的通知[尚未生效]（2011-11-17）
住房和城乡建设部办公厅关于报送2011年工程招标代理机构统计报表的通知（2011-11-29）住房和城乡建设部公告第1191号――关于2011年度第十六批绿色建筑评价标识项目的公告（2011-11-29）
住房和城乡建设部建筑市场监管司关于召开全国工程勘察设计行业发展研讨会的通知（2011-12-05）
住房和城乡建设部办公厅关于报送2011年工程造价咨询统计报表的通知（2011-12-05）住房和城乡建设部办公厅关于报送2011年工程勘察设计统计报表的通知（2011-12-06）住房和城乡建设部公告第1203号《关于2011年第九批一级建造师注册人员名单的公告》（2011-12-07）住房和城乡建设部公告第1202号《关于2011年第二十批勘察设计注册工程师初始注册人员名单的公告》（2011-12-07）
住房和城乡建设部关于印发《建设工程企业资质申报弄虚作假行为处理办法》的通知（2011-12-08）
建设工程企业资质申报弄虚作假行为处理办法（2011-12-08）
住房和城乡建设部公告第1215号《关于2011年度第十七批绿色建筑评价标识项目的公告》（2011-12-09）
住房和城乡建设部标准定额司关于印发《住房和城乡建设部标准编制工作流程(试行)》的通知（2011-12-12）
住房和城乡建设部公告第1221号《关于核准2011年第七批工程勘察设计、建筑业企业、工程监理企业、工程招标代理机构、工程设计与施工一体化资质资格单位名单的公告》（2011-12-15）
住房和城乡建设部稽查办公室关于继续做好住房城乡建设稽查执法信息报送工作的函（2011-12-15）
国家发展改革委员会：
国家发展改革委办公厅关于促进股权投资企业规范发展的通知（2011-11-23）
国家工商行政管理总局：
公司债权转股权登记管理办法[尚未生效]（2011-11-23）
全国注册建筑师管理委员会
全国注册建筑师管理委员会公告第63号《关于2011年第十八批一级注册建筑师初始注册人员名单的公告》（2011-10-08）
全国注册建筑师管理委员会公告第64号《关于2011年第十九批一级注册建筑师初始注册人员名单的公告》（2011-10-20）全国注册建筑师管理委员会公告第65号――关于2011年第二十批一级注册建筑师初始注册人员名单的公告（2011-11-03）
全国注册建筑师管理委员会公告第66号――关于2011年第二十一批一级注册建筑师初始注册人员名单的公告（2011-11-17）
全国注册建筑师管理委员会公告第67号――关于2011年第二十二批一级注册建筑师初始注册人员名单的公告（2011-12-05）
全国注册建筑师管理委员会公告第68号――关于2011年第二十三批一级注册建筑师初始注册人员名单的公告（2011-12-15）
中国资产评估协会：
中国资产评估协会关于废止《资产评估操作规范意见(试行)》的通知（2011-10-14）
浙江省人大常委会：
浙江省人大常委会关于修改《浙江省城乡规划条例》等六件地方性法规的决定（2011-12-13）
浙江省政府：
浙江省人民政府办公厅关于成立浙江省房地产监管分析平台建设工作协调小组的通知（2011-10-15）
浙江省建设厅、省发改委等：
浙江省建设厅、省发改委、省财政厅、省质监局关于印发《公共租赁住房装饰装修基本要求》的通知（2011-11-21）
浙江省国土资源厅：
浙江省国土资源厅关于印发《浙江省国土资源系统行政执法案卷评查办法》的通知（2011-10-13）
浙江省国土资源系统行政执法案卷评查办法（2011-10-13）
浙江省国土资源厅关于开展2011年度违法用地专项清查整改活动的通知（2011-10-15）浙江省国土资源厅关于调整设区市批准农用地和未利用地转用项目新增建设用地土地有偿使用费征收方式的通知[尚未生效]（2011-10-15）
浙江省国土资源厅关于进一步加强标准农田占补管理工作的通知（2011-11-17）
浙江省住房和城乡建设厅：
浙江省住房和城乡建设厅关于开展浙江省2011年度注册造价工程师延续注册工作的通知（2011-10-10）
浙江省住房和城乡建设厅关于开展浙江省建筑强市(县)、建筑强企评审认定工作的通知（2011-10-10）
浙江省住房和城乡建设厅关于开展2011年度全省住房城乡建设系统行政执法案卷评查的通知（2011-10-24）
浙江省住房和城乡建设厅关于切实做好今冬明春建筑业企业农民工工资支付保障工作的通知（2011-11-02）
浙江省住房和城乡建设厅关于请报送2011年度城市照明管理工作总结的通知（2011-11-25）
浙江省建筑业管理局：
浙江省建筑业管理局关于组织2011年度省级工法申报工作的通知（2011-11-07）
杭州市政府 杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法的通知（2011-10-25）
杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市国有土地上房屋征收补偿方案听证暂行规定的通知（2011-11-04）
三、重点解读
1、国办出台关于保障性安居工程建设和管理指导意见
中国政府网9月３０日全文刊登了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》。
意见提出，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面要达到２０％左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
意见要求各地，要大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，单套建筑面积以４０平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。租金标准由市县人民政府结合当地实际，按照略低于市场租金的原则合理确定。
意见同时要求各地，继续安排经济适用住房和限价商品住房建设，经济适用住房单套建筑面积控制在６０平方米以内；加快实施各类棚户区改造；加大农村危房改造力度，逐步扩大中央补助地区范围，加大地方政府补助力度。
意见提出，要从以下五个方面落实各项支持政策：一是确保用地供应，严禁改变保障性住房建设用地用途；二是增加政府投入，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于１０％；三是规范利用企业债券融资，地方政府融资平台公司发行企业债券，要优先满足保障性安居工程建设融资需要；四是加大信贷支持，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款；五是落实税费减免政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，免收城市基础设施配套费等。此外，意见还明确提出，要提高规划建设和工程质量水平，建立健全分配和运营监管机制，加强组织领导，进一步落实地方政府责任等。
2、小产权房严禁登记发证
国土部11月10日发文称，该部与中央农村领导工作小组、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。为防止通过确权登记发证将违法土地合法化，国土部明确要求，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
3年完成集体土地确权登记
按照去年的中央一号文件，我国将力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。即明年年底必须完成。
国土部地籍管理司司长朱留华说，集体土地的确权登记发证，将为农民合法维权提供依据，尤其是土地矛盾日益突出的城乡接合部地区。截至目前农村集体土地确权登记已完成70%到80%。
城镇居民购置宅基地不得发证
如何防止小产权房等趁着集体土地确权发证而合法化？朱留华表示，严禁通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地须依法依规处理后方可登记。
对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于没有权属来源证明的宅基地和集体建设用地，要求查明土地历史使用情况和使用现状，认定合法后，方可走程序并确权登记发证。
释疑
“撤村建居”未征土地不发证
“撤村建居”涉及的土地权属问题，是不少地区遇到的难题。国土部地籍司相关负责人说，该问题十分复杂。有的“撤村建居”后，农民集体成员全部转为城镇居民；有的一部分转为城镇居民，一部分仍为农村居民；有的“撤村建居”后，集体土地全部征收为国有；有的一部分土地征收为国有，其余部分没有征收，仍然保留集体土地权属性。
他表示，“撤村建居”须把握三个环节。一是如果集体土地全部征收为国有，其农民集体成员全部转为城镇居民；二是集体土地转为国有土地，只能通过征收这一合法渠道；三是集体土地所有权只能确权登记给农民集体，不能给城镇居民委员会。
“对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给下一步处理问题提供依据。”他表示。
林地草地可“一地两证”
目前，林业、草原部门对林地、草地也进行登记发证，集体土地确权发证如何与之协调？朱留华表示：“土地证书与林权证在内的其他证书的关系，应当是“身份证”与“工作证”的关系，农村集体土地所有权确权登记发证应当包括全部农村范围内的集体土地。”
朱留华介绍说，《意见》遵循了“是谁的就发给谁”的原则：属于村级农民集体所有的土地，应当确权发证给村级农民集体；属于村民小组集体所有的土地，应当确权登记发证给村民小组一级农民集体；属于乡（镇）农民集体所有的土地，应当确权登记发证给乡（镇）一级的农民集体。
今年房产供地预计17万公顷
11月9日，国土部下属的中国土地勘测规划院公布了全国第三季度房地产用地市场运行概况。报告显示，今年前三季度，全国房地产用地供应11.88万公顷，全年预计供应总量将近17万公顷。
地价方面，今年三季度，住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。专家表示，预计在四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落。
此外，专家表示，截至10月，全国未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷。
3、杭州房屋征收补偿方案听证规定12月4日起实施
进步总是以渐进的姿态，或悄无声息或震耳欲聋地靠近每个人的生活。房屋征收，历来是一个放诸各地皆热的话题。今年上半年，杭州出台了房屋征收补偿方案的相关规定，确立了房屋征收要实行先补偿后搬的原则，如果半数以上的被征收人认为征收补偿方案不合规定，各级政府还要举行听证会。
这意味着行政强拆成为历史。而这一听取民意的做法也得到诸多市民力挺，不过最关键的“听证会”怎么开？许多人很好奇。谁有资格参加听证会(Who)？在哪里参加(Where)？怎么报名(How)？这三个“W”是许多人心里最先浮现的三个问号。
按照《杭州市国有土地上房屋征收补偿方案听证暂行规定》(以下简称《规定》)，因旧城区改建需要征收房屋，如果50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合国务院相关规定的，地方政府应当组织由被征收人(听证代表人)和公众代表参加听证会。听证会的时间、地点等要提前10个工作日向社会公告。
哪些人可以参加听证，是最核心的问题。新出炉的《规定》说得很清楚：在听证会举行之日前的5个工作日前，被征收人可以带着房屋所有权证、身份证明等有效凭证报名参加，听证代表人不得超过5名(含)。如果报名参加听证的被征收人超过了5个，就要从中推举出听证代表人。
怎么推举？方法也很简单：投票。报名参加听证的被征收人一起来投票，按得票的高低来确定。如果票数相等，将再次投票，得票者多的当选，如果再次投票依然票数相等，无法选定谁去参加的，当地政府将在票数相等的被征收人中指定参加听证会的对象。
除了和被征收房屋息息相关的听证代表人，参加听证会的公众代表也应该不少于3名。市或区、县(市)政府要邀请人大代表、政协委员及社区干部等代表作为公众代表参加听证。当然，如果听证参加人认为主持人、听证员、记录员与听证事项有直接利害关系的，可以在听证会举行之日的1个工作日前提出书面申请，要求相关人员回避，并说明理由。
值得一提的是，《规定》还提出，听证过程中，未经主持人同意，听证参加人、旁听人员不得在现场摄像、录音或使用网络传输设备。一旦违法，主持人可以对当事人予以警告或采取制止措施，情节严重的可以责令其退出听证场所。
事实上，听证会对于杭州绝不陌生，从2007年5月21日起杭州就已经开始施行《杭州市城市房屋拆迁许可听证暂行规定》。不过按照原来的规定，只要是政府部门发出一张拆迁行政许可，就要举行一场听证会。自从2007年以来，杭州每年都要发出30来张拆迁行政许可。这也就意味着，每年要举行30余场听证会。这项政策执行下来，取得了不错的效果。这相当于搭建了一个平台，让拆迁方和被拆迁方有了一个沟通的平台，拆迁方可以更好地了解被拆迁方的诉求，便于及时修改赔偿方案等。
相比之前的拆迁许可听证规定，此次公布的新《规定》除了体系上发生较大变化外(从拆迁变成征收)；而且还做了一些细节上的调整，比如被征收人(被拆迁人)申请参加听证的报名时间，以前是听证会举行的2个工作日前，现在则改成5个工作日前。
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