庭审报告 物业纠纷[版]_律师庭审情况汇报

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庭审报告

一、原被告基本情况

原告：重庆缙能实业（集团）有限公司，法定代表人：傅秀林，所住地：重庆市北碚区中山路8号，联系电话：68361376 被告：重庆渝振物业管理有限公司，法定代表人：周艳，所住地：重庆市大渡口区文体路122-7号，联系电话：68082918

二、案件简介

2007年至2008年期间，被告与原告签订前期物业管理协议，约定由被告承担原告的职工住宅小区缙能花园的物业管理工作。被告入驻缙能花园后，与缙能花园所有业主前签订了内容相同的物业管理合同，约定由业主先行向被告缴纳一定数量的装修保证金及装修除渣费，在业主装修完毕后，通过检查未违反物业合同约定及相关规定的，退还业主装修保证金。小区业主均依约定缴纳了相关保证金及除渣费。

2009年1月，原、被告双方签订物业管理合同到期，双方未再续约，被告不再承担缙能花园小区物管工作。但被告离场时，拒不退还部分小区业主已经缴纳的装修保证金和除渣费。为保证新的物业管理公司顺利接管小区的物业管理工作，原告只有向部分小区业主先行垫支应由被告退还的装修保证金，同时书面告知被告，要求被告向原告退还相关费用。但是被告对此置之不理，不愿履行相关义务。

据此，原告重庆缙能实业（集团）有限公司以被告重庆渝振物业管理有限公司未返还已转让给原告的缙能花园相关业主缴纳的装修保证金等费用为由，向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼。提出如下诉讼请求：

1、请求判令被告返还已转让给原告的缙能花园相关业主缴纳的装修保证金等费用共计105009.10元。

2、被告承担本案诉讼费用。

本案经重庆市大渡口区人民法院依法审查受理，决定适用简易程序开庭审理，由大渡口区人民法院助理审判员吴海涛独任审判。本案于2010年12月6日，在西南政法大学模拟法庭3号庭进行了公开审理，现已审理终结。

三、审理经过

（一）庭前准备

全体起立，法官入场。书记员宣读了法庭纪律和注意事项。法官在法庭上分别确认了原被告双方的身份，明确了代理人的代理权限（均为特别授权），告知了原被告所拥有的权利义务。法官询问原被告代理人是否明白自己的权利义务，被告是否按时收到起诉状副本，双方是否申请回避，双方时候同意调解。

（二）法庭调查

重庆缙能实业（集团）有限公司诉被告重庆渝振物业管理有限公司一案，原告和被告各自发表了自己的意见，在法庭调查中，原告首先陈述了案件事实和诉讼请求。被告就原告所述进行答辩。其一，被告确实向业主收取了装修保证金；其二，被告承认原告退还业主200元的装修保证金，其他金额属于原告的自主行为，与被告无关；其三，原告与被告之间有口头约定，原告欠被告的物业费可以冲销被告应返还的装修保证金；其四，原告所计算的装修保证金的费用有误；其五，原告在被告入驻缙能小区前曾收取投标保证金，原告未退还，应予以冲销被告应返还装修保证金。法官释明被告此属于反诉范围，可以以反诉提出。后，原告同意予以冲销。

从原被告各自的发言中，可以确定以下事实双方无异议：双方对被告方收取每户一定数量的装修保证金的事实无异；双方对小区业主转让的保证金的债权的事实没有异议，就转让的保证金的具体金额存在异议；双方对被告提出原告未返还入驻小区时的投标保证金无异议；双方对原告方垫付被告退出小区所欠的费用无异议。法庭对双方无异议的事实予以确认。就此法庭得出本案的争议焦点在于：

1、被告未退还给缙能花园小区业主的装修保证金的具体金额是多少？

2、小区业主转让债权的的总金额是多少？ 原告在举证质证中提出了4组证据：

1、业主与被告之间的《接房须知》其中的第二条和第三条规定了，业主需缴纳装修保证金，除渣费，装修工临时出入的押金等，且装修检验后没有问题退还一半，半年后再退还另外一半。证明收取装修保证金每户2000元是有据可循，且被告收取了保证金。

2、被告收取的58户业主的装修保证金的收据。证明收据上记载的装修保证金是包括了除杂费等其他必要费用。

3、业主与原告之间的债权转让协议。证明原告和业主之间的债权转让的合法性。

4、债权转让通知书。证明被告已经获悉业主已将债权转让给原告。

被告针对原告所提出的证据，发表了自己的质证意见：

1、对于《接房须知》，无异议。

2、被告辩称收据上记载的装修保证金和装修人员的管理费。

3、因为不是合同相对人，合同对自己没有效力，因此，对合同无异议。

4、通知书收到58份，但是只有57份是有效的。经过调查其中1-6-2只有一户，但是写的是两份通知。另外，被告知承认装修保证金2000元的通知有效，其余的是原告向被告明示其和业主之间的协议的部分内容，与被告没有关系。

被告在举证质证中提出了2组证据：

1、业主所欠物业管理费清单。证明业主确欠被告物业费。

2、原告出具的投标保证金收据。证明原告没有返还投标保证金。原告对被告所出示的证据均无异议，予以承认。

法官就争议点向被告提问，确认是1-6-2这一户的通知有两份；同时确认被告没有对未装修过的住户进行统计，装修过的就已经退还了装修保证金。

（三）法庭辩论

原告提出了5点辩论意见：

1、根据原告方所提供的证据，可以算出，被告应当返还已经转让给原告的缙能花园业主所缴纳的装修保证金等费用共计105309.10元。

2、根据《接房须知》，被告如果不退出小区应当按时足额返还业主装修保证金，如果退出小区应当将装修保证金转交给下一个入驻的物业管理公司，完成交接。

3、根据《中华人民共和国合同法》第八十条，在经过业主的通知之后，债权的转让对被告生效。被告应当向原告偿还所负债务。

4、债权转让中的以转让金额为限，通知也已经向被告明示。对于是除杂费，还是管理费，只是称呼上的问题。此外，小区业主的装修情况都要在被告处进行登记，被告不能主张自己对业主是否装修不知情而推卸责任。

5、同意被告所提出的投标保证金和所欠的物业管理费的冲销。被告提出了2点辩论意见：

1、业主和原告之间协议约定装让的仅仅是装修保证金，并且在通知被告的时候也是只通知的装修保证金。

2、原告的计算出的金额有问题，而且双方的互负债务应抵消。

（四）最后陈述

原被告各自发表了自己的最后陈述。原告希望法院支持己方诉讼请求，相互冲销后被告方应返还68050元。被告同意支付在冲销所有债务后的金额。

法官宣布休庭，定期宣判。

四、法律适用

本案中，原被告系物业管理纠纷，但主要涉及的是合同法。根据《中华人民共和国》第七十九条、第八十条规定，出了依合同性质、当事人约定或者法律规定外，债权人有权转让债权。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。结合本案，小区业主将本为自己享有的债权转让给原告后，原告享有对被告的债权。经通知，债权转让发生效力。1-6-2户所有的债权存在瑕疵，所以债权为未转让。

五、个人意见

就我看来，本次庭审适用简易程序，应该本着节约诉讼成本的角度出发，当庭宣判，或者当庭调解。定期宣判较为消耗诉讼成本。

此外，在这一次庭审的过程我还是学到了很多东西。在法官方面，法官在驾驭庭审的过程中始终是处在一个很稳健的位置，处在中立的地位。这样做才能够很好地抓住当事人表达的关键之处，这样才能顺利地理清整个案件的来龙去脉，把握好整个庭审的节奏和效率。在律师方面，我就认为作为一个优秀的律师应该充分和当事人沟通交流，特别是在特别授权的案件中，你的行为将直接影响当事人。在法庭辩论中，可以有激情的发挥，但是应该时刻保持清醒的头脑，找准对手的弱点，这样你的言辞才有感染力和说服力。就个人职业规划而言，模拟庭审的举办是一个很好的机会让我进一步接触案件，实践平时学到的理论。作为一个合格的法律人，就需要不断地理论联系实际，敢于实践，善于实践，在实践中不断锤炼自己的法律素质和法学素养。

庭 审报告

姓名：邬东

学号：2008021387

邮箱：wudong1270@163.com