社区建设融资注意事项及操作流程由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“项目融资的操作流程”。
社区建设贷款注意事项及操作流程
一、注意事项
1、整理后的土地能否顺利完成“招拍挂”是社区建设贷款的核心条件，也是社区建设能否继续进行下去的关键所在。
对银行来讲：防范社区建设贷款风险的重点是“壳公司”能否按时还本付息，该项贷款以土地出让金作为主要还款来源。一旦出现土地流拍，银行面临无法收回贷款本金的现实，银行会提前需要“壳公司”拿足值土地来抵押担保。当然，银行也会根据社区所处位置及土地流拍预期选择不贷或惜贷。
对开发商来讲：摘牌土地进行社区建设并配套商业开发是为了赚钱。如果社区地块太偏僻，其配套开发的商品房、网点房短期内无法回笼资金并赚取目标利润，开发商不会冒险选择拍买该宗土地。土地一旦流拍，政府“壳公司”无法取得土地出让金，就无法偿还银行贷款。此外，“壳公司”开展的拆迁赔偿、安置补助、土地整理等前期支出，如果“壳公司”无足够资金流支撑，也只能由区财政进行垫付。
因此，选一个政府、银行、开发商等三方都认可的社区首先进行开发很关键。
2、社区建设借款主体一般为区政府授权的国有“壳公司”。银行通常合作的对象是区级政府授权的国有“壳公司”，一般不与街道、村委一级单位直接合作。目前，国家对政府融资平台公司和银行房地产信贷控制严格，例如区政府融资平台公司是重点监控对象，以他为主体贷款难度较大。区政府不能直接作为贷款主体，需找一个或新成立一个专门从事社区开发建设的国有“壳公司”来运作社区建设，区财政以部分货币和批量土地进行注资。例如：现有的区财政局名下，为非政府融资平台且无房地产开发经营业务，区政府可授权该公司作为社区开发建设的国有“壳公司”。当然也可注册成立新的“壳公司”。
3、社区建设借款需要区政府首先划拨批量土地作为抵押。一方面，“壳公司”成立区政府不会拿出大量的现金来货币出资，一般都划拨大量的土地作为注册资本金。另一方面，“壳公司” 要取得上亿、十几亿的大额贷款必须满足资产负债率的限制条件，银行从贷款安全的角度考虑也会要求“壳公司”将土地等资源作为抵押标的。
4、贷款月息和贷款逾期需明确还款主体。“壳公司”代表区政府向银行借款，行使了“发包方”的权利，对社区滚动式开发。前期一般无收入现金流，银行贷款月利息一般只能通过区财政代偿；如土地不能按时招拍挂，区财政还要承担贷款还本的职责。后期壳公司有了资金沉淀，可以独立承担银行贷款月利息和到期还本的职责。
二、具体操作流程
目前，我区主要采用通过开发商垫资的模式建设社区，一旦开发商资金链断裂，社区建设就很难持续下去。为避免社区建设出现类似停滞情况，区政府通过“壳公司”向银行资本运作，拿银行的贷款来做土地招拍挂前的所有工作，以缓解开发商垫资压力，保证社区建设顺利进行下去。政府拿银行贷款，以利息的代价完成社区建设前期投入，财政压力相对较小。
1、区政府下文或会议纪要的形式授权“壳公司”负责社区开发建设、土地整理等工作。
2、区政府财政以部分货币和大批量土地向“壳公司”进行注资。
3、“壳公司”代表区政府，以名下的土地为担保，向银行申请社区建设贷款。
4、“壳公司”取得银行借款，进行房屋拆迁、居民赔偿、土地整理等工作。
5、完成招拍挂，取得土地出让金还银行贷款，贷款周期结束。
下一步，开发商通过自有资金和开发贷款，建设安置房和商品房。
