保障房建设：好汉还需三个帮由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“推进保障房建设的意义”。
保障房建设：好汉还需三个帮
保障房，是高房价时代人们望洋兴叹之时的及时救济。在“十二五”规划中，3600 万套保障房将会装载众多家庭“居者有其屋的”朴素梦想。2011年，作为十二五的开局之年，是我国保障房建设大 提速的一年。根据住房和城乡建设部公布的计划，今年将会建设1000万套保障房，这样一个宏伟的计划要落到实处，难度不言 而喻。
半月谈网曾刊载全国政协委员、人民日报海外版原总编辑詹国枢的文章《保障房三难》，而其中的第一难，便是资金。他曾 经算过一笔账：3600万套保障房需要多少资金？且以2010年全国商品房平均价格5034元/平方米、全国平均造价2000元/平方米、保障房单套面积60平方米计算，这些保障房全部完工，将需要资金约4.3万亿元！4.3万亿，或许很抽象，我们不妨回忆一下，两年前为抗御骤然而起的全球金融危机，国家为力挽狂澜而全力投入的资金，也不过4万亿元。
具体到2011年将要建设的1000万套保障房，所需资金约为1.3万亿元，其中约有8000亿元将通过社会机构和保障对象及其所 在企业筹集。目前年度计划实施时间将半，记者在多个省份采访时却发现，社会资金筹措难的困境仍较普遍。从已经了解到的 情况看来，在这场浩大的保障房建设中，政府依然处在某种尴尬的“孤军奋战”状态之下。
保障房建设脚步：艰难地前行
建设进度：开工！开工！
吊车、推土机正在作业，发出阵阵轰鸣声，头戴红色、黄色、蓝色安全帽的工人分工协作，地基已经成形。这是4月初记者 在西安国际港务区看到的公租房项目梦想公社建筑工地上的一幕。
西安市市长陈宝根说：“2011年，我市住房保障工作目标为12．5万套，为了将任务落到实处，已将任务分解到13个 县政府、10个开发区管委会和3个市级单位，确保所有保障性住房项目9月底前开工建设。”
为了完成2011年建设1000万套保障性住房的承诺，各级政府纷纷加大工作力度，分解目标任务，细化落实到每个项目。
南京列入2011年度保障性住房的42个新开工项目，均在征地拆迁、规划设计报批、场地整理等不同推进阶段，其中有7个项 目已开工建设。
辽宁保障房已进入全面开工建设阶段。其中，国有工矿、林区、垦区和中央下放煤矿棚户区的改造工程已全面开工，将于 年底入住。
河北省今年建设保障性住房和棚户区改造住房达到13．1万套，占责任目标的37．4％。资金：政府独木难支
“中央财政拨付你们省的资金有多少？是否已经到位？这些资金是否已经拨付到具体项目上？”在国务院第五 督察组中，来自财政部的督察组成员每到一个城市，都要认真询问这3个问题，并查阅相关报表。
据了解，为支持各地保障性安居工程建设，今年财政部已两次下拨中央补助保障性安居工程专项资金，共计437亿元。其中，廉租住房补助资金117亿元，公共租赁住房补助资金210亿元，城市棚户区改造补助资金110亿元，用于支持各地廉租住房和 公共租赁住房建设、城市棚户区改造以及相关基础设施建设。
中央财政不断加大投入，今年在原有的预算安排基础上又增加安排180亿元。此前，根据预算安排，今年中央财政投入 1292.66亿元用于住房保障方面，其中安排保障性安居工程支出1030亿元。这无疑起到风向标作用。地方政府也纷纷加大财政 投入。
陕西省政府决定中央分配的政府性地方债券资金留省部分，全部用于保障性住房建设。
广州市今年还将土地出让净收益用 于保障房建设的比例从10％提高到13％，并将土地出让溢价部分按比例返还用于保障房建设。
一些城市还积极探索资金筹集方式。如南京积极与全国社保基金理事会商谈合作，今年2月全国社保资金首单30亿元保障房 贷款落户南京。贵阳市已与北京国际信托投资有限公司达成50亿元的意向性协议。
我国从1998年开始探索以经济适用房为主的保障房建设，其间一直鼓励社会资金介入，但社会资金一直“望而却步 ”。今年是保障房建设“大提速”的一年，保障房建设“主力军”也从经济适用房转向廉租房和 公租房为主。
相对于经济适用房而言，廉租房和公租房资金压力较大，社会资金筹集的迫切性也更加凸显。然而记者在采访中却了解到，全国多地的社会资金筹集并不顺利，政府“唱独角戏”的不在少数。
陕西今年需要完成保障性安居工程总投资约776亿元，其中政府配套资金和补贴占180亿元，将近600亿元需要其他渠道筹措。但截至目前，所需资金仍主要由政府筹措。
上海市是今年保障房建设的“大户”之一，计划新开工建设保障房建设1500万平方米、22万套。相关部门虽以 “难以统计”为由，未向记者透露社会资金筹措计划，但对于公租房和廉租房项目，则表示几乎全部由政府渠道筹集。
类似的“尴尬”并不是特例。华北某市国土房管系统一位部门负责人在接受记者采访时“抱怨”说，当地曾做过社会资金进入保障房建设可行性的调研，但由于社会资金积极性不高，只能转而基本全由政府筹集。
一些政府官员坦言，经适房和两限房虽能一次收回成本，但企业和金融机构往往“嫌弃”其利润低；公租房和 廉租房等资金沉淀量大，回笼较慢，社会资金“顾虑”更多。
谈起社会资金筹措，长期研究保障房建设的住建部政策研究中心副主任王珏林对这种政府长期“埋单”的形式 深表担忧：企业要考虑成本核算和投资风险，而地方政府有中央制定的硬任务，就只能“千方百计”将这部分资金 填上。
央企：“为国参军”
国务院国资委3日通知要求，中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，把积极参与保障性住房开发建 设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，发挥中央企业的骨干和带头作用。
通知要求，中央企业中的勘察设计企业要主动承接保障性住房的规划和设计，房地产开发企业要将保障性住房与商业性房 地产开发有机结合起来，工程建设企业要积极承担保障性住房项目的建设任务，建材企业要努力保障各地对保障性住房建设所 需建材的供应，矿区企业要争取将本企业棚户区改造工作纳入到当地保障性住房建设计划。
国资委有关负责人表示，《通知》中的“有关企业”指的主要就是16家以房地产为主业的中央企业。记者了解 到，目前78家非房地产主业的央企退出房地产业务已基本进入尾声。对于央企争抢“地王”从而推高房价一说，国 资委此前多次表示，央企参与房地产建设并不是推高房价的原因。
目前，16家以房地产为主业的央企中，中冶科工、保利等都已涉足保障房建设。上述国资委负责人昨日表示，央企在保障 房建设上的力度一直很大，占全国保障房销售面积的13%。
有券商数据表明，保障房的净利润率大约4%-6%，由于保障房的售价与商品房相比较低，房地产开发商更倾向于开发后者。
中冶科工董秘康承业表示，参与保障房建设与市场化的开发并不矛盾，由于公司具备了从设计、勘察以及建设等整条产业 链，因此可以有效控制成本，也能在保障房建设中为股东盈利，同时也发挥了央企的社会责任。
保利地产董事长宋广菊日前也表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参建政策支持的保障房项目，计划在 2011年新增保障房项目5个以上。
央企“为国参军”保障房建设是不是“赔本赚吆喝”呢？有媒体分析表示，土地是央企最大的优势 所在。以中国中冶为例，公开资料显示，中国中冶通过出让、国家作价出资以及划拨等方式拥有的土地使用权共计501宗，总 面积为2069.77万平方米。此外，中国铁建也拥有面积总计985.13万平方米的国有划拨土地使用权，中国建筑的原国有划拨土 地使用权面积约为194.89万平米土地，从中建总公司承继了面积约为143.99万平方米的国有土地使用权。
另外，宣称保障房开发收益率能保持在20%以上的金隅股份，高利润的原因之一正是在于将工业用地转为保障性住房用地，一方面能够享有一级开发的利润，一方面还能降低资金成本。报道称，土地一级开发利润率一般在8%左右，多为资质较高的大 型国企主导。除去享有一级开发以及土地成本优势外，由于上面的集团从事建筑、建材等房地产上游行业，央企还具有一定的 协同优势。
社会资金：望而却步
金融界对社会资金参与保障房建设的讨论由来已久。包括保险资金、社保基金等都早已对保障房建设“跃跃欲试 ”，一些金融机构和投资机构也都对涉足保障房建设融资表示出“兴趣”。但大多处于探索和观望阶段。
专家认为，企业作为社会资金的主要载体，其参与的积极性如何，也被认为是社会资金进入保障房建设积极性的“风 向标”。
实际情况却不容乐观。“对保障房项目，开发商问得多、看得少，总体上还在观望。”上海一中心城区房管局 长告诉记者。
北京盛荣房地产公司是家民营企业，曾于去年计划在北京房山拿地“试水”保障房建设，然而最终却决定放弃。企业的部门负责人马先生的“无奈”在房企中具有一定的代表性：保障房利润较低、盈利模式尚不明确、银行贷 款困难。
保障房盈利模式尚不成熟。万科表示，它在广州的公租房项目“万汇楼”运营3年仍未找到合理的盈利模式。王 珏林认为，当前，各方一方面应当担当起保障房建设的社会责任，一方面还需加快探索保障房盈利模式，吸引更多社会资本。
“保障房项目保持合理的盈利空间，是实现市场良性发展的重要前提。没有合理的盈利模式，一切介入都是盲目。”远洋地产总裁李明对记者说。
政策预期不明朗同时增加了房企参建保障房的顾虑。有房企行业人士告诉记者，眼下公租房的优惠政策、土地出让条款等 都还没有全国性的统一标准，加上保障房项目退出机制还不完善，这使收益率有很大不确定性。
另外一个“症结”，则是对于资金的需求。上海一家房企负责人告诉记者，“前几年保障房开发贷款利率 是基准利率或下浮10%，而现在优惠利率已基本取消；预计今年的资金成本要比去年高出15%左右，盈利前景不容乐观”。
在金融机构操作层面，一家地方商业银行行长接受采访时直言不讳：保障房建设耗资大、周期长、贷款回收不确定性较大。同样一笔贷款，保障房项目可有竞争力？
如何“撬动”社会资金？
一些地方正在积极探索资金筹集方式。贵阳市已与北京国际信托投资有限公司达成50亿元的意向性协议。南京积极与全国 社保基金理事会商谈合作，今年2月全国社保资金首单30亿元保障房贷款落户南京。
住建部和国资委都曾表示，保障房建设由社会来参与是一个长远的制度设计，需要建立一套包括资金筹措、生产建设、管 理运营、退出在内的完善机制。
专家认为，要“撬动”社会资金，突破现有的制度瓶颈势在必行。七部门制订的《关于加快发展公共租赁住房 的指导意见》去年6月便正式公布，但截至目前土地供应、标准制定、资金筹措等各方面细化政策出台进度不一。
中国指数研究院副院长陈晟说：“必须建立完善保障房建设的法规和市场机制，确保公租房等尽管租金较低，但是社 会资金一旦投入就能获得长期稳定的收益。”
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，为鼓励社会资金进入保障房建设领域，财税方面应给予保障房参建企业税 收优惠或减免；金融方面给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息。土地供给方面，政府可给予参建保障房的企业一定幅度 的土地出让价格优惠，同时允许适当提高容积率等。
王珏林同时认为，目前我国社会资金介入保障房建设的运营模式仍处于探索和起步阶段。政府应当承担起主导作用，合理 引导央企、国企承担必要的社会责任，带头参与，率先探索可持续的开发建设模式。
陈杰说：“房地产国企不能只专注在商品房中抢‘地王’，却在保障房建设中难觅踪影。建议建立刚性的 考评约束制度确保央企、国企履行保障房建设的主导角色。”
保障房贷款：开发商“借粮”？
在国家大力推进保障性住房建设的同时，银行也在加大对保障性住房的支持力度。央行最新公布的数据显示，一季度保障 性住房开发贷款新增651 亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款增速。据记者初步计算，今年以来新增的房地产 开发贷款中，近四成投向了保障性住房。
整体来看，一季度房地产贷款增速回落减缓。央行公布的《2011年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，一季度主要 金融机构及农村合作金融机构、城市信用社人民币房地产贷款新增5095亿元，同比少增3338亿元，当季余额同比增长21.0%，比上年末和上月末分别回落6.4和0.9个百分点。其中，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末 回落6.5个百分点。
但是，保障性住房开发贷款却是房地产开发贷款中的一个亮点，其在一季度新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房 地产开发贷款34.8个百分点的增速。这样算来，今年新增的房地产开发贷款中，有38.8%都投向了保障性住房。
此外，央行数据显示，企业及其他部门固定资产贷款增速持续回升。一季度企业及其他部门经营性贷款新增1.09万亿元，余额同比增长16%，比上年末回落8.6 个百分点;企业及其他部门固定资产贷款新增8377亿元，余额同比增长26.3%，比上年末 上升2.2 个百分点。
任志强也在采访中表示，在银行贷款日益收紧的当下，开发保障房项目不仅可以获得贷款和土地的优先条件，还可以规避 政策的限制，与“因为限购而卖不出商品房”相比，参与保障房建设，对房企来说或许是一次开发的好机会。
来自资金、土地等方面的困难仍然阻碍着保障房建设，在中央政府的强烈决心之下，这场浩大的工程也仍然是一次艰巨的考验。作为解决国民住房问题和未来抑制高房价的重要途径，保障房建设意义深远，我们唯有不忘初衷，理性应对。
（本文综合中国经济周刊、人民日报、新华网、新京报及证券日报等媒体稿件）
