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盘活建设用地增加土地收益
——三方面增加土地收益
目前，一些利益集团利用国家土地从紧的政策，宣扬“地荒论”，在一定程度上推动了房价上涨。即便是国务院通知冻结土地审批的2004年，全国房地产土地供应仍然增长了4%。土地供应并没有像一些利益集团所说的那样紧张。“假如那些没有开发的土地都能按预期建成房子，投入市场，就会大大
增加商品房的供应量，从而缓解供需紧张矛盾，平抑房价。
国土部方面认为，形成闲置土地的主要原因有三种：一是政府在出让土地签订合同时，跟开发商作了承诺，包揽拆迁和大配套。但由于政府的财力有限没有兑现，这些土地到期没有开发，其责任不在开发商；二是有些项目是政府招商引资来的，开发企业因为自身的原因资金不到位，政府下不了狠心处置，担心影响招商引资环境；三是有些土地涉及到司法查封、银行抵押，比较复杂，不能简单收回处置。
国土部有关统计结果显示，1998年我国人均建筑用地为52.9平方米，到2002年上升到82.3平方米，短短5年间增幅高达49.9%。从长远角度看，集约用地是一个必然的选择。
面对我区人多地少的切实现状，考虑盘活建设用地的两条新思路。
在总结各地经验和调查研究的基础上，认为两种做法有利于盘活存量土地。
第一种是土地置换盘活分散土地。有的地方提出，对一些位置分散的空闲地、闲置土地和低效利用土地(如“边角
地”、“插花地”等)，应通过土地置换，盘活利用起来。具体做法是通过“易主”、“易位”、“易权”、“易用”，把这些土地归并整合到一起，使得位置趋于集中，面积更具规模，地块更加规整，以便于充分开发利用。
第二种是耕地折抵增加建设用地。通过土地整理实现了耕地的占补平衡，实现新增耕地远远大于建设用地。考虑到行政区域内有些地方建设用地的严重不足，提出是否可以新增耕地和建设用地之间进行折抵。
经综合考虑第一种“土地置换盘活分散土地”是个路子，但是比较复杂。可以先选择一两个村做为试点。试点区域内，建设用地总量不能增加、农用地总量不得减少。试点之前，要有专门的规划和管理办法，试点方案要报部备案。开展置换的前提是：必须符合规划；必须依法取得；涉及占用农用地的必须依法办理农用地转用手续。农用地不能置换为建设用地。
第二种做法是耕地折抵增加建设用地。这一点，国土部有关负责人表示，该方法有利于耕地开发。但主要受到成本影响，目前只在江苏等地有试点。当地，曾经有开发商承包河道疏浚工程，随后将清出来的淤泥用于填洼地，从而变洼地为耕地，但该开发商通过该工程，等于是从水利部门领取了清淤费用，又通过变洼地为耕地折抵增加了建设用地，所以相对成本低。但是根据我区的实际情况，推广不易。按照部、省厅、市局的精神，借鉴以上两种办法，结合我区的实际情况，应稳步做好三方面工作来盘活我区建设用
地，增加土地收益：
1、大力开展土地整治：以新农村建设的大环境为契机、新村改造为主要抓手，在我区境内大力开展土地整治工作，以村民住宅集中化、土地和其他资源集约化、公共服务资源有效配置等，开发特色产业，通过推进农村的集约化建设和发展，转移富余劳动力，拓展收入来源，优化农民家庭收入结构，进而实现农村的城镇化建设；实施试点村建设，可以考虑盘活农村土地资源，实现土地资源，尤其是后备资源的有序流转，最大限度地发挥资源开发效益。主要思路是：一是稳定土地承包关系，严格执行土地承包期延长30年不变的政策，尽可能地调动农民开发土地的积极性，消除短期行为和掠夺性经营现象；二是建立合理的流转机制，鼓励将耕地、山场的经营权通过转包、拍卖、入股等形式逐步向大户、向能人集中，实现土地资源的高效配置。我区境内在走村民住宅集中化、土地和其他资源集约化的路子上应更多地关注“空心村”、规划杂乱无序的村庄。
2、有序进行土地开发：在确保我区耕地面积不减少的基础上，以“既要促发展又要保平衡”思想为指导，按照土地开发的有关法律法规进行有序的土地开发。增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展；依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地；
3、积极做好土地储备。做好土地收购与储备工作，具
体做法是：按照法律法规将国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金的、国有土地使用年限届满的、被依法没收使用权的、因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的、交易价格偏低，政府应优先购买的等其他应收回的土地，依法收回，确保国有建设用地储备量，为我区建设做好用地保障。
