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合作建房的涉税风险与纳税筹划
合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划
合作建房的涉税风险—定义差异
1、营业税—国税函发[1995]156号：合作建房，是指由一方（甲方）提供土地使用权，另
一方（乙方）提供资金，合作建房。
2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。
3、土地增值税—财税字[1995]048号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。
4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法
释[2005]5号）第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作建房的涉税风险
[例] A公司，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有30%的股份，约定共担风险、共享利润。该土地购买原价为1000万元，评估价为4000万元，股东确认价为4000万元，B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元，税务机关认定的土地成本为1000万元。请问税务机关的认定有何依据？
合作建房的涉税风险
一、出地方（投资方）
1、营业税
2、土地增值税
3、房产税
4、企业所得税
5、契税
6、印花税（同前述“产权转移书据”略）
二、出资方（被投资方）
1、契税
2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定
3、印花税（同前述“产权转移书据”略）
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合作建房的涉税风险—投资方
一、营业税
财税[2002]191号：
1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对投权转让不征收营来税。
二、土地增值税
1、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方
以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
2、第二条：于对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
3、财税[2006]21号：关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地
产）作价入股进行投资或联营听，凡所投资、联营的企业从房地产开发的，或者房
地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务
总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免
征收土地增值税的规定。
本文自2006年3月2日起执行。
三、房产税
国税函发（1993）368号：对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。
对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产值作为计税依据计征房产税；
对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
四、企业所得税
《企业所得税法》第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
五、契税
国税函[1999]737号：你省汕头市龙眼街道办事处征用属下南墩管理区土地与华乾工业园有限公司合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给南墩管理区的居民。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房地产的行为。应依法缴纳契税。
合作建房的涉税风险—被投资方
一、契税
《契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（2）以土地、房屋权属抵债；
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
二、被投资方土地增值税成本确定（根据总局答复）
1、自2006年3月2日之后，在投资或者联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并
对投资人规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
2、在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投
资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
3、企业所得税计税基础的确定
《企业所得税实施条例》：通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
＝4000万+契税+印花税
