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环境评价贯穿美国土地规划
来源：2009/10/19发布时间：字号：[大中小]
●联邦土地规划的宗旨是保护环境
●通过对环境保护的要求间接调控地方土地规划
●土地买卖交易前要进行环境尽职调查
1970年，美国的环境政策法案在全世界首次提出了环境影响评价，要求所有对于人类环境质量产生重要影响的法
律和其他主要的联邦行动建议报告都需要进行环境影响评价。
美国联邦土地局只负责12个州的国有土地规划，这些国有土地基本上都是自然保护区，联邦土地规划的宗旨就是保护环境，因此可以说环境评价一直贯穿于美国整个规划过程中。据美国威斯康星州自然资源部官员介绍，州政府虽然不直接干涉地方的土地规划，但却通过对环境保护的要求间接调控地方土地规划。如果地方规划没有达到州政府提出的关于环境保护方面的要求，将得不到州政府在经济上的支持以及其他一些优惠条件，这样无形中促进了地方规划保护
环境。
土地交易前要进行环境尽职调查。环境尽职调查主要发生在土地（工业设施）买卖交易前，土地买方聘请专门的环境评估公司对土地的环境状况进行调查，如是否有污染、是否有废弃物沉积等，为土地评估奠定基础，也为买方决策提供依据。之所以要进行环境尽职调查，是因为美国法律规定，每个公司对自己所拥有（购买）的土地的环境问题负一切责任，包括现在和以前的环境问题。因此，任何公司在签订土地买卖合同前，都会作环境尽职调查，以分清环境责任，利于自己在今后的法律诉讼中占据有利位置。
环境尽职调查主要是调查环境责任，具体内容包括四大方面：一是所购买土地上的直接污染（最主要的）；二是周围土地的污染是否对所购买土地造成危害；三是周围的居民或其他单位（第三方）是否因为买方的存在和活动而起诉买方；四是买方的活动对环境造成的后果（如排污许可）是否符合当地法律法规。环境尽职调查要涉及到空气污染排放、化学品在场区内的存放、有害废物的管理、工业卫生与健康、废水处理以及所有当地法律要求上报的情况。根据美国国家标准局的规定，环境尽职调查的程序主要分四步，第一主要是前期调查（内业调查），指收集整理美国或欧洲所有有关环境方面的法律法规，回顾评价该块土地的所有相关信息，包括该块土地历史上的所有买卖记录、使用者及使用情况、环境违规记录等；第二是实地调查，咨询专家到现场进行详细的实地勘察；第三是咨询和问卷调查，咨询专家到实地向土地所有者、环境官员以及该土地周围居民了解和咨询该块土地的历史情况、环境状况，或者进行问
卷调查；第四对土地、地下水以及空气等进行采样分析，最后将所有情况汇总成调查报告。
调查报告必须包括五个方面：一是政府机关和有关管理部门所有数据库的调研情况；二是以往这块土地的环境尽职调查报告简介；三是公司所有涉及环境问题的文件资料的调研报告；四是本地主管部门对该块土地的规划、审批等材
料的调研报告；五是对该块土地历史问题的调研报告。调查费用从 2000～20000美元不等。
