上半年北京写字楼市场行情分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“北京写字楼市场分析”。
北京商业地产市场背景分析
A.土地市场行情
2010年6月9日，国土资源部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、监察部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、铁道部、水利部、国家能源局十部委联合就进一步加强和改进国家和省级重点项目用地服务和监管，作出具体部署。明确了五点意见。一是进一步提高依法用地意识。二是改进重点项目建设用地服务。三是加强行业指导和监管。四是严格执法监察和国家土地督察。五是建立信息公开制度和部门协调联动机制。
2010年9月27日国土资源部、住房和城乡建设部进一步加强房地产用地和建设管理调控，加大违法违规行为清理查处力度，严格查处囤地炒地闲置土地行为，严格查处擅自调整容积率行为。加强土地市场管理，强化保障性住房用地监管。
2010年12月在楼市二次调控重击下，全国的土地市场持续遇冷，推出量和成交量呈现双双下行态势。1-4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，经历了6-9月的小幅波动之后，10月份土地市场推出量有所下降，全国105个城市共推出土地1572宗，环比减少18%；成交土地1119宗，环比下挫23%，同比减少15%。
截至6月30日，北京上半年出让土地共计114块，出让土地的规划建筑总面积为1050.44万平方米，成交总金额为327.23亿元。其中，商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为338.68万平方米，总出让金为174.38亿元，住宅土地有20块，总出让金为120.3亿元。
商业性土地热度高，单价地王再出现。对住宅市场的打压，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。商业地块关注度逐渐提高。6月27日，在经过33轮的角逐后，以7.1亿元的价格竞得，折合楼面单价43226元/平方米的崇文门菜市场地块，在今年北京土地市场整体成交低迷的情况下，此次成交的楼面价及如此激烈的竞拍场面比较罕见。此地块的成交刷新了近年来单价的地王纪录同时。
B.房产市场行情
a．北京市商业地产市场行情
北京5月份商办类物业签约突破3347套，创数月新高，数倍于去年同期。进入6月，北京房地产交易管理网数据显示商办类物业依然签约较高，与陷入冰点的住宅成交形成反差，6月第一周，商品房市场总签约为2164套，其中非住宅类签约为1332套，占楼市交易的61.6%。
二手房交易中的二手商业物业也呈现上涨行情，北京房地产交易管理网数据显示截至6月1日，限购后，交易量达到了4859套，占总成交量的比例也从去年同期的5.8%，上涨到了今年调控后的13.8%。
5月份，写字楼期房也呈现套数增长、面积和价格下降的状态，当月签约86套，环比增长17.81%，签约面积9185平方米，环比下降4.66%，销售均价35311元/平方米，环比下降21.45%。
b．海淀区中关村地区商业地产市场行情
a）供应量加大需求主体结构发生变化
中关村作为北京知识经济的中心区，吸引了全国大量的高新技术企业，这样就给中关村的写字楼带来了巨大的发展空间。其中主流客户群体也不仅仅是世界500强这样的大型客户和外资客户，随着北京写字楼市场的发展，需求的主体结构也发生了变化，中小企业和一些投资型买家他们把经济发展势头强劲的北京作为发展自己事业的基点，逐渐发展成为写字楼市场的核心需求群体。他们最大的特点就是投资较少，回报较快，价格相对较低，租务市场比较广泛。据了解，近些年来中关村地区的写字楼放量已经超过400万平米，其中50人以下的中小型企业占85%，平均需要的办公面积为265.32平方米，而其中10人左右的企业又占了80％，他们需要的办公面积只有100平米左右；50-100人企业占9%，平均需要的办公面积1094.20平方米；而100人以上企业仅占6%，平均面积5660.87平方米。
市场持续放大的供应量也必将使得写字楼市场的竞争加剧，其中又以级别在国际5A级的高档写字楼开发为重点，产品同质化现象日益严重。供应量加大，空置率攀升，很多业主也采取了调低物业的租金价格来吸引新的租户。另外，中关村地区大型企业的集中地段，只是中钢大厦、理想大厦、融科资讯中心等只租不售的5A级写字楼，租金达到5～9元/天/平方米的水平。
b）区域投资分析
目前中关村写字楼市场，主要分为三个区域，即中关村西区、中关村东区和泛中关村区域。目前中关村东区写字楼项目大多在200
4年之前便已入驻，写字楼放量在最近几年明显少于中关村西区，区域内写字楼的存量主要集中在金品尚城,汇智大厦，北发大厦。目前，东区租金日均价保持在4.5元/平方米（建筑面积），但象高德大厦及城建大厦等，日租金均价也仅为5元/平方米左右，可见，东区整体租赁价格要远远低于西区日租金均价5元/天/平米的水平。
中关村西区以高新技术产业为主，近期内写字楼市场空置率一般。以新中关大厦为代表的西区内的楼宇租金报价均在5.5元/天/建筑平方米以上，但折免租期以后实际日租金水平为5.5元/平方米（建筑面积），泛中关村区域写字楼租金则低于中关村的平均水平。
由于中关村大量写字楼都是新建的智慧型甲级写字楼，为保证写字楼的高品质、控制入驻企业的质量，许多项目只有采取只租不售的市场策略。大部分500强企业和著名IT公司都是租用而不购买，所以主要集中于只租不售的写字楼，如融科资讯中心、理想国际、威新大厦等。从近几年市场情况来看，许多世界五百强企业，尤其以高新技术产业办公选址的首选都坐落于中关村区域。最典型的例子有联想，微软，甲骨文等。
C.房地产市场预测
商业类项目升温主要缘于商办类物业开始调控，库存项目逐渐减少。相比住宅地块增加供应，而商办物业6月1日以后新审批规划项目将不得再转变用途，将逐渐成为稀缺资源。而商业地产价格与住宅 相比相对低估，北京的商业地产价格在2009年来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅
相当于五环的住宅价格。在通货膨胀的大趋势下，目前股市等其他投资渠道并不被人们看好，商业地产成为资金青睐的对象。
从回报上看，商业地产的回报率比较高。目前北京住宅租售比已经超过1∶500以上，商业地产的出租回报率在1∶300左右。
另外，几经政策调整，住宅类购房贷款与商业类贷款基本接近，相比限购的住宅，第一套房基准利率，第二套房1.1倍利率。目前商业地产执行的利率基本为1.1倍，与住宅的差距缩小。虽然商业地产再交易的税费和居住成本都相对比较高，但是相比购买时的价格差距，商业地产居住年限、物业水电、交易税费高等劣势已不明显。
目前的库存量办公类物业29015套、商业单元22584套，其中的部分项目将是商住物业退出楼市的最后一点库存。6月北京住宅市场成交量难有明显上涨，但商住类物业市场还将保持平稳。
交易案例
时间国际公寓：31000
天创科技大厦：32000
中关村数码大厦：32000
枫蓝国际：30000
中关村大厦：32000
嘉豪国际中心：30000
韦伯时代中心：34000
天作国际中心：27000（2010-5-21价格）中关村南大街(白颐路)12号
