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浅议我国经济适用房的现状问题及解决方案
摘要：改革开放以来，我国经济发展偏热，通货膨胀，房价飙升，远远超过人们的收入，以至绝大多数人无法购买自己的房子，甚至连租房都已经困难，经济适用房制度也越来越重要。经济适用房制度是我国社会保障制度的一项不可或缺的组成部分，目前我国经济适用房制度的相关实施存在着种种问题，也未能发挥它理想中的作用，各种不可控因素及灰色地带的影响严重制约了它的发展。这就需要我们去分析社会的种种不利因素及解决经济适用房问题，找到问题，从而解决问题，让经济适用房更好的发挥它的作用。关键词：经济适用房
现状问题 解决方案 政府政策
完善制度
引语：
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。
我国经济适用房政策是伴随着我国住房制度改革过程应运而生的。住房制度改革总体上经历了由政府直接调控和非商品化为基础的住房福利分配政策模式向政府间接调控和以商 品化为基础的政策模式转变过程。传统的城镇住房制度是一种以国家和企事业单位通包、低租金为特点的实物福利分房制度，是在20 世纪50 年代建国初期建立起来的、与计划经济制相适应的住房制度。福利分房制度排斥市场机制对住房投资、分配、流通、消费的调节作用，存在很大弊端，随着社会及经济的发展其弊病日益明显。因此，我国政府从20 世纪80 年代开始尝试进行住房制度改革，开始构建新的住房保障制度。从80 年代的探索试点、全面实施到90 年代的综合配套改革，再到最近几年对经济适用房管理体制的完善，基本上建立起了与社会主义市场经济相匹配的经济适用房保障制度，推动了我国住房机制改革和转轨，弥补了市场上低价位住房供应的空缺，调整了国家的住房结构，为广大中低收入家庭购买住房提供了广阔的空间，一定程度上保证了社会的稳定。我国的经济适用房政策，可以看作政府对中低收入阶层进行的收入再分配，是为了保障中低收入家庭居民的住房公平而实施的，只是这种再分配不是直接的，而是附加在住房上的。同时我国经济适用房政策兼有调节住房资源分配、调节住房供需结构、达到资源配置最优化的作用。
一． 我国经济适用房制度实施的现状
第一, 入住者并不是低收入者。经济适用住房是面向特殊的消费群体，即低收入家庭的福利性住房。因此, 如何确保经济适用房的购买或租赁对象是低收入的家庭，是保证该制度本意实现的重要环节。但是如何界定低收入家庭，从理论到实践上都尚未明确。所以在实际操作中出现了销售对象失控的问题，很多经济适用房的购买者，并不是实际意义上的低收入人群。
第二，房价太高, 低收入者买不起。有些开发商，得到了政府的政策优惠却没有提供低价位的住房。有资料显示，在目前城镇商品房成本构成中, 通常土地费用占15%~20%，建筑成本占40%, 税费占30% ~ 35% , 开发商利润在15% ~ 20% 左右。据此测算，一般地段经
济适用住房的售价应比同地段商品房的销售价格低30% ~ 40%。然而现实却是，相当数量经济适用房仅比同地段的商品房价格低10% ~ 20%，一些经济适用房项目变成了不法开发商不正当竞争的庇护伞。最后, 小户型住房少。不少开发商为降低成本、获得高额利润，不愿开发小户型住房，因而从经济适用房的开发之初便将住房的销售对象定位在了高收入及中上等收入水平的人群。因此也就出现了100~ 130 平方米及150~ 80 平方米的房子成为经济适用房主流户型的怪事情。经济适用房的无序开发,客观上形成了新的社会分配不公, 导致社会福利流向的错位。
第三，相关经济适用房常常出现供不应求的情况，购房人群复杂，难以做到有效地分配。看一看新浪网就经济适用房的网上调查，80%以上的网民对经济适用房“情有独钟”，七成以上的网民认为供应量不足，近70%的人认为现场排号难。尽管相关部门出台了很多有力的举措，但是对于房价的调控效果目前依然不显著，这也就间接导致了人们在高房价的商品房和优惠的经济适用房之间直接取舍，最终仍排起了购房长龙。
第四，相关部门监管不力，甚至暗箱操作；购房资格审批制度有漏洞，相关法律存在不足。在住房保障制度实施过程中，许多城市存在着寻租、政府监管职能缺失、官僚主义盛行的问题。要知道寻租是人们凭借政府保护进行的寻求财富转移而造成的资源浪费的活动。寻租也是政府失灵的一种表现，在实际操作中，有些地方经济适用房存在暗箱操作的现象，寻租也是惯用的手段。政府监管不到位导致了不公平事例在保障性住房申请、资格审查中频发。
目前，我国经济适用房申请人存在收入证明失真问题，居民的隐形收入难以调查，甚至存在一些单位帮助申请人虚报收入的现象，经济适用房申请的逐级审核难以在实际操作中有效执行。我国缺乏对此类情况的惩罚措施，违规成本较低导致经济适用房申请人宁愿罚款违规也不愿失去申购机会。如果有像新加坡那样严格的惩罚措施，这类现象就会减少。
至今我国还没有一部专门针对住房保障的法律，致使政府监管缺乏强有力的法律后盾，不能做到有法可依。瑞典、美国、新加坡等发达国家都已经形成了比较完善的住房保障法律体系，将“保障居民的居住权”以法律的形式确定下来。而我国至今仍多为根据国务院、建设部及各省市颁布的各种关于经济适用房、住房公积金、廉租房的行政法规来执行，缺乏法律的强制性和约束性。造成各地方政府忽视公共住房保障制度的建设，将大量资金和土地资源用于商品房的开发，追求形象工程，忽视民生，进而导致中低收入家庭住房问题更加严峻，不利于社会的稳定。因此，要想解决保障性住房的建设、资金监管、适用等问题只有通过切实做到有法可依才能做到。
二．相关原因 第一，土地供给不足。我国自1998年实施土地储备和2004年实施招拍挂制度以来，土地储备已成为地方政府储备“资源、资产、资本”，以地生财的重要手段。各城市土地储备热情之高、规模之大，却没有为保障性住房提留充足的土地，一边是违法批地、囤地和闲置土地，另一边为保障性住房建设提供多是破产企业用地和城市拆迁用地，土地用途、产权不清延迟了保障性住房开发建设。
第二，城市拆迁补偿制度不健全，公益性拆迁与商业性拆迁不分，城市土地名义上是国家所有，但“事实上的所有权”是使用者、占有者，使用者漫天要价，无形中加大了城市棚户区改造和旧城改造的难度。
第三，融资渠道不畅，长期低成本资金供给不足。目前保障性住房建设的资金来源主要有：中央地方政府财政资金、地方城投公司、土地出让收入、住房公积金增值收益和商业银行贷款。住房保障是政府的责任，但许多欠发达地区是吃饭财政，政府财力十分有限，且去年8万亿的地方投融资贷款最终都是地方政府债务。用住房公积金的增值收益建保障性住房面临障碍：一是与现行法规“只能用于个人贷款”相违；二是公积金是私人住房储蓄资金，其产生的增值收益是私人储蓄的孽息，其资金性质在法理上没有界定清晰；且公积金管理中心一个事业单位人浮于事能否掌控开发贷款的风险也令人质疑。而商业银行为保障性住房提供的银团贷款多集中在经济发达的城市，且资金借短贷长的特点也制约了银行大规模介入的可能。
第四，出售型保障性住房分配机制混乱。收入不透明使一些城市的公务员住房，而一次性买卖和五年后上市交易导致“寻租、创租”行为泛滥，加剧了收入分配不公，也浪费了公共资源，更弱化了政府住房保障能力。
第五，保障性住房主要面向城市中低收入，排斥进城市的农民工，阻碍了中国城市化的进程。
第六，各城市住房市场差异大，保障性住房需求千差万别。在住房市场的基础数据(存量房的套数、结构、使用年限等)不清的情况下，盲目地大建大拆会带来社会资源的错配。保障性住房建设实施中的上述问题，都在一定程度上增加了保障性住房建设不确定性，也表明住房保障任重而道远，更需要长远发展的大思路和有效的制度安排。三．解决问题的方案
第一，政府应在经济适用房的建设中起主导作用及在相关分配中起监管作用，同时也要做到与市场相结合，不能盲目的干预市场，更不能暗箱操作。政府作为经济适用房建设的主体，同时也是经济适用房建设相关法律的制定和实施主体，为保证我国经济适用房建设的顺利发展，应成立专门机构负责住房的开发与建设，制定符合国情特点的住房政策和分阶段建房计划，采取一系列行政、法律、金融和财政手段，大规模兴建公共住房，同时对该机构的权利义务范围进行明文规定。只有这样才能提高经济适用房的供给量，保护中低收入者的住房权益，促进社会的和谐与稳定。此外，为了调动政府部门建设经济适用房的积极性，可以考虑逐渐将其纳入各级政府部门的政绩考核体系中。充分发挥政府调控作用，大力推广在普通商品房小区中按一定比例配建经济适用房的建房模式作为企业主体，开发商具有逐利性，更倾向于高利润项目，如果按照市场规则运行，政府不加任何干涉，则将没有房地产商愿意从事经济适用房的开发。因此，通过商品房和经济适用房一定比例的配建，并以开发商建设经济适用房数量、质量，销售情况，作为其竞拍项目的重要参考指标。这样做的好处有以下
两个方面：首先是将房地产商的切身利益与经济适用房的开发紧密结合，为了能够争取更多、更好的项目，开发商将增大其经济适用房的开发力度和开发质量，大大提高其建设经济适用房的积极性，在增多经济适用房总供给的同时，解决经济适用房“不经济”的困境。其二是避免了将经济适用房规划在城郊或边远地区而带来的种种问题。
第二，建立个人信用制度与收入申报机制逐步建立适合我国国情的个人信用制度，就可减轻对民政部门、居委会的依赖，并使政府部门审查成本逐步降低，提高工作效率，从根源上解决保障对象的界定问题。建立个人收入申报制度，是正确划分不同收入阶层的关键，是确定居民是否符合政府提供住房保障条件的重要依据，也是税收、社会保障、社会监督工作的基础，可以考虑结合户籍制度的改革，逐步从临时申报制度向正式申报制度过渡。以确保真实把握保障对象，避免经济适用房资源重新流回到权贵阶层，让真正需要的那部分人享受到政府的住房保障。
第三，从产权、交易、管理多个环节入手深化土地制度改革。土地资源、资产和资本三位一体的特殊性，使其成为房价上涨过快和保障性住房的土地供给不足的重要因素。以城市化、城乡统筹的大思路，构建城乡土地市场，允许农村集体建设用地土地以有偿出让、作价出资(入股)、租赁、联营、抵押等方式出让，改变现行“一口进一口出”行政垄断造成人为的土地短缺、腐败和价格扭曲。在市场不健全的情况下，严格土地出让收益的管理，让国有土地为民谋福利，投向与民生相关的领域。以促进政府职能从“投资型”向“服务型”政府的转化。
第四，完善经济适用房的准入、退出机制。通过建立动态数据库，统计家庭收入情况、家庭结构、居住状况和信用状况。严格审核申请人的家庭情况，将审核结果通过媒体、政务公开形式进行公布，接受民众的监督。完善法律法规，明确违规处罚标准，对以虚报收入获取经济适用房的申请人给予严厉处罚。完善个人收入申报制度，比如，可以采取严格的实名制存款方式，现今，我国允许经济适用房五年后可上市交易，这种行为严重浪费了资源，令买不上经济适用房的人依旧买不上房，应当参照国外做法由政府进行收购。对于改变经济适用房用途的人，比如，对外出租、空置等，应取消经济适用房保障资格。
第五，健全经济适用住房的供给制度。我国经济适用住房需求巨大, 而单靠政府自身的财力提供经济适用住房, 则难以为继。因此, 应当改变经济适用房单一的供应渠道, 扩大房源, 以解决经济适用房的供给不足问题。首先，合作建房。政府应加强对住宅合作社的组织和指导, 不仅要在政策上给予扶持, 还应制定法律规范其运作, 保障城镇住宅合作事业的健康发展。其次，空置商品房转化为经济适用房。政府有关部门可通过各种途径将部分空置的商品住房转化为经济适用住房。此种转换方式有利于消化市场积压的商品住房, 减少住房资源浪费。还有，利用存量旧房作为新建经济适用住房的补充。由于在购买对象和销售方面有相似性, 经济适用住房与存量旧房具有相互替代的关系。在新建经济适用住房的同时, 政府应注重充分利用大量的存量旧房来满足中低收入家庭的住房需求。
四．目前政府相关的举措
今年3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中提出，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套。
2月28日，住房和城乡建设部发布消息：未来五年，中国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%～8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。
相比去年580万套保障房建设任务，今年1000万套保障房建设计划，数量增加了72%，并与去年全年商品住房销售总量相当，共需投资约1.4万亿元，相当于去年中国全社会固定资产投资总额的1/20。这是1998年住房制度改革之后，中国政府推出的最大规模保障房建设
计划。
“我想中央已经下了这个决心，”2月27日，温家宝在中国政府网、新华网与网民交谈时说，“保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。
五．专家观点
城市规划学者赵燕菁2005年起不断在《瞭望》新闻周刊发表文章，呼吁将保障性住房建设作为国家重大发展战略，实行保障房与商品房区隔并立的双轨制，以先租后售等方式，把保障房发展为良性金融产品，使之成为暴涨的流动性的“分洪区”，大规模拉动内需。
2010年3月，赵燕菁撰文指出，住宅具有二次分配社会财富的特殊功能，房地产政策攸关执政基础，只要在城市化过程中，建立起“无产者”转化为“有产者”的稳定机制，大规模的经济转型，就不再是社会不稳定的危险期，而是走向更高层次稳定社会的有序过程。
011年3月9日，住房和城乡建设部副部长齐骥在全国人大新闻中心召开的记者会上说，“为了确保今年1000万套保障性安居工程资金的落实，我们还提出和建议了一系列的财政、金融等支持政策，比如说去年开始，全国清理各个地方的融资平台，保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台，这个融资平台可以继续运作而且要发展。另外，我们还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，去年计划了400多亿元，今年还要有这样一个指标。”
“我们在城市化率未达到50%的时候，出现了一批大城市，它们进入了世界大城市的序列。”中国城市科学研究会副理事长李兵弟对本刊记者说，“下一步我们怎么办？我认为最重要的问题是，要把城镇化拉动内需的关键点，放到中小城市。中小城市起来了，大城市的产业转移就是必然的。”
六．结语
目前，我国经济适用房的作用虽未达到我们的预期，但该制度毫无疑问是一个好的制度，我们应该坚持落实下去，努力完善相配套政策，探讨其中问题，找到解决的方案，消除不良因素，发挥该制度的优越性。
