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酒店筹建面临的问题与对策
我们酒店职业经理人有的同志参加过酒店的筹建，有的参加过开业筹备。但是现在我们也赶上了中国酒店发展很好的机遇，怎么样把握和充分利用这个机遇对于我们新的酒店职业经理人来说在专业水准、专业能力方面，特别是在除了日常的酒店的运营管理这方面之外，它更多的体现在酒店的筹建过程中间，筹建也给了我们酒店职业经理人更多的展示的舞台。
今天根据我对在过去一些经验还有现在当今的咱们酒店这一次建设的大潮，我围绕今天这一次论坛的主题，我想简要地跟大家探讨六个方面的话题。
围绕酒店筹建主题我们从六个方面进行跟各位领导、各位同行、各位朋友进行交流。
一个是背景与机遇，问题与误区，角色与定位，技术与艺术，关键与特色，更新与改造，希望对大家有所启示和帮助。
第一个话题我们现在确实感到职业经理人赶上了非常好的机遇，从酒店筹建这个角度来看，酒店建设的数量整个行业酒店的规模发展很快，另外在众多的投资人涌入酒店行业进行酒店投资中间，他的投资热点现在跟以往不太一样，一个是民间资本、第二是房地产企业，这两个跟过去的由国有资本建设为主体，已经发生了全面的转变。
第二就是奢华型，现在五星已经满足不了要求，特别在和平年代，大家对奢侈型消费，尽管我们国家现在还处在一种没有到小康的状态，但是奢华型的消费随着世界的这一种潮流在国家也体现得非常明显。
第三个特点所有的酒店都有一个升级改造换代的概念，一方面是满足消费者消费需求的变化，另一方面是适应竞争的需要。在升级改造的过程中间，这就有一个前提，有些酒店能升上去，能改造上去，有的酒店升不了，这里头就是也追诉到以前，也与酒店底子打得好不好有关系。
第四个特点就是向两极发展，一个是经济型，当然经济型的概念，我个人不太赞成，咱们现在把这种酒店的形态叫经济型，理解上有点偏，我认为还是用3B酒店概念可能更简练更准确一点。第五个特点就是两个方面并重，一部分全部新建，另一部分改扩建。
第六个特点就是酒店建筑群它呈一个群形发展，就是说它不再是原来在城市中间单独的一个酒店，有的是为了整个城市或者某一个区域开发区的配套，有的是为了小区的配套，现在很多房地产公司搞酒店，它是把会所改造成酒店，即满足业主的需要，同时又给开发商留了一块资产。这里头有很大的运作上的奥妙，所以房地产公司利润来源很大就在这一块，简要地说它的建设成本全部可以摊到其他的商品房里头去消耗掉，所以房地产公司一般开发的这些酒店只要它能满足运营，就OK了，而且它能做到帐面完全营利，所以再有好的知名的酒店管理公司来管理为它的下一步的资产进行交易，因为再交易的时候是按照市场评估加，所以说无形中获得很大的差异，而且避税了。
第七个特点我觉得也要引起我们职业经理人的高度重视，就是现在的集群效益，出现了酒店群，这一点也要引起我们高度重视，这在我们将来选址，包括选择我们的职业方面应该考虑这个因素。
第八个特点就是整个酒店业的建设，可以说一方面经历了成长到成熟这个阶段，因为一开始我们很多人都不懂酒店，对酒店的理解非常肤浅，或者说一点概念都没有，逐步地经过改革开放近30年来的努力和实践，已经有一定的经验，有一定的总结，但是有的酒店建得很成熟、成功，但是第二个特点就是我们现在很多失败的案例依然在重复，所以科学和进步和愚昧、失败同时存在，这两种现象同时存在。有的酒店建成的之日就是亏损之日。
最后一个特点就是两权分离，所有权的经营权的分离这种现象越来越普通了，酒店投资人自己建自己管这种现象越来越少，即使自己管理也是分层了，有经营投资的和管理的分开了。这种现象直接会导致对我们职业经理人的要求提高了，投资人不停地算帐，所以对你的期望值就很高，所以我们如果大家有机会参与酒店筹建的话，在前期无论是自己将来管理，经营不经营这个酒店，还是应该有一种精神把这个酒店建好，给后面人打一个好的基础。
世界的酒店建设现状大家看一下，我就不展开说了。
总而言之全球目前因为离二战以后一直处在一个全球整体和平的状态，和平与发展成为世界的两大主题，在这种背景下酒店建设，全球也处在一个高速增长期，当然我们中国和印度增长得最快，美国增长与它现在出现的次贷危机有关系，因为它原来美国为了刺激他的经济的复苏和发展，所以对信贷政策这一块放得比较宽，所以导致了这种现象，美国有五千间房子，像航空母舰巨型的酒店，所以说投资很大。
所以他之所以建这样的酒店与国家的信贷政策有关系。
行业增长的原因一方面民营资本的大举进入，另一方面与外资酒店圈地有关系，国外资本它快速地进入我们国家酒店行业有几种形式，一种是它通过一些，就像最近我们国家的利息在升高，美国的利率在下降，大量的国际的流动的游资，金融上也叫热钱，会大量往投资价值高的地区流动。
所以现在为什么有的外资酒店管理公司，它为什么也可以代资，为什么房地产公司很轻松地得到投资公司，而这些投资公司背后往往都是私募，或者是国际这种游资。他们充分利用他们在管理要素、品牌、人力资源等等这些的优势。
第三个原因，就是全流通市场环境，这个概念大家应该重点关注一下，现在产权的流通已经不仅仅局限在某各行业和区域了，它是一个全球化的概念，酒店它的资产存量比较大，而且上升空间会吸引越来越多的资本进入。因为大家不是学金融的，这一块我就简单说一下，但是大家要知道这也是导致它很多资本，很多投资人投资酒店的一个重要原因。
现在我们国内的这种产权交易，国外买国内的这种态势已经非常明显，就像去年的马来西亚买中国邮政旗下的酒店，昨天也提到了新加坡的资本等等。
另外就是效益和价值比过去都提高了，就是说酒店现在不再是过去人认为那种投资大收效低的行业，有的酒店是你没有建好，没有管好，我有一个朋友一个酒店在深圳，他把两栋宿舍楼改造做成一个品牌店，每年的营业额三千万，净利润800万，除了运营成本去掉，每年800万，所以回报率非常高。
我讲背景和机遇的目的就是让我们大家作为职业经理，或者说以酒店管理为职业的人员，我们即面临一个很好机遇，同时也面临一个很大的挑战，一方面有利于我们职业经理人的职业发展，选择更多了，但是我们现在局限也很明显，我们走不出去，我个人认为一方面与你的语言能力有关系，第二与适应环境这种能力有关系，这两个中间合起来就是一个沟通能力。
这一点上我觉得应该引起我们很多的重视，沟通能力不强，很多时候，我们没有一个主动沟通的意识，我们往往习惯于向下沟通，无论是开会发号施令也好，做思想工作等等，我们有适量的横向沟通，但是横向比如说跟社区和政府的有一部分，但是也还不够，向上的沟通很少，这一块确实，当然有一门课也很好，大家有必要可以去关注一下，就是说怎样管理你的上级，那就不仅仅是沟通问题，上级也是可以被管理的。
第二个挑战就是对你的专业要求能力更高了，我就特别强调两点，一个是要关心和研究酒店的筹建与改造，因为我们很多人都会遇到这样的机遇，但是遇到了我们往往发挥不好，甚至会让投资人很失望。
第二我们要特别关注和研究客户的需求，因为客户的需求一定要以客户为导向，所有的酒店的筹建还是运营一定要围绕客户，出发点也是从客户，所有的工作出发点都是从客户这儿出发，所以你要研究他。更加开放，现在人才竞争也国际化，我们不光是，咱们有时候喜欢同事之间相互掐，心胸不够宽广，有一点什么关系、知识、技能不愿意教、传授，实际上现在竞争确实是已经是全球化的竞争了，另外多文化的适应，我们能不能被别人接受，我们能不能去容纳和容忍理解别人等等，所以这一块也非常重要，如果我们特别是高星级酒店，如果我们随着这几年的改革开放，我们跟国际交往越来越多，我们接触的客人是形形色色各种都有。如果我们对多元文化的这种掌握、理解和尊敬不够的话会导致很多问题。
所以一方面我们自己要适应这一块，另一方面也有一个对客户服务的品质的问题，包括我们现在工作中间，员工、队伍中间经营者的队伍中间也出现了联军，“八国联军”这样的事情。对能力的要求也提高了，所以快速学习的能力，沟通能力等等。
对于未来职业经理人来说，我在这个地方有必要给大家提示一点，就是说无论我们现在是在中层还是高层，在正职还是副职，我们自己一定要重视未来职业经理人的培养和选择问题，如果这个问题我们能想得开，即有利于我们个人的职业生涯的发展，也有利于行业健康的发展，所以我们要重视整个队伍的建设，有个咨询公司跟我还在合作开发一个课程，其中就是职业经理人的培训，怎么样带好队伍，现在有的经理人也有一些感慨，说什么80、90后的员工都不好管理，实际上这个地方仅仅先讲，有这个意识要重视他，同时有些你该培训的要培训，该帮助的帮助。
这个问题对于酒店的理解我想跟大家也做一个简短的交流，因为我们无论是你建酒店也好，管酒店也好，我个人的认为你对酒店理解不到位的话，可能你的产品就会有偏差，就像咱们国家有时候对概念性的东西不太重视，一会儿叫饭店，一会儿叫宾馆，一会儿又叫住宿业等等，包括国家旅游局对酒店没有一个专门管理和研究的机构队伍，只是从质量这块去进行一些规范其他的没有，所以在这种情况下，我们职业经理人我们自己对它要有一个深刻的理解，这几个问题大家可以提一下、思考一下，看看有没有谁愿意跟我做一个交流，谈一下你的认识。
我讲一下我的看法跟大家做一个交流，就是说一个是我们的核心产品是什么，核心定位、核心设计、核心文化，还有核心管理、核心价值，这是酒店我认为是几个比较重要的方面，酒店 的核心产品我认为咱们核心是出售一种什么东西？不是服务，服务是我们酒店很重要的一个方面，我们的产品是通过服务包括硬件体现出来，我们其实出售一种什么东西？休息，这是我们的产品，就是客人无论是在这儿住宿也好，娱乐也好，还是就餐也好，他重要的是一个休息，当然一部分商务功能是另外一方面，所以具体把它体现出来的最核心还是我们的客房，后面我也主要重点讲一下客房这块，我们现在先把重点抓住。
酒店的核心定位就是功能定位，所以无论是我们建还是改造，功能把它要定位好，酒店的定位它有很多方面，文化定位、市场定位等等，但是功能定位非常重要，功能定位好了，即先天有不足但是后天的职业经理人在运营管理中间你就有回旋余地。
第三个核心设计是氛围设计，这个可能与大家的理解上不太一样。就是酒店的氛围怎么营造，怎么样通过设计还有后天的运营管理中间把它这种创造出来非常重要，这种感觉它虽然是比较虚，但是实际上对客人的这种影响和体现是实实在在的。所以我们很多酒店在装饰、装修方面有时候不注意，把很多东西堆砌，最后把酒店弄的好象是一个艺术品展览馆，或者说杂货铺，钱没少但是效果不好。
核心文化是家的文化，这个家两方面理解，一方面我们对客人来说希望给他有一个温馨的安心的让他放心的加，让他消除精神上和身体上的劳累，尽快地恢复。另一方面我们对员工来说也要营造家的文化，这一点对我们带队伍，我们感觉队伍非常重要，我们有的管理者喜欢是做家长，喜欢训斥，喜欢骂骂咧咧的，这种管理有效，但是不是最大化，也就是说管理效能不是最大化，而且往往副作用还挺大，所以只有队伍，整个员工队伍中体现到酒店像一个温馨的家，他才能把这种传递给客人。第三从核心管理方面是现场管理，因为酒店关键的几个接触点就那几个，但是整个的产品要形成它是需要多各环节进行合作，多个部门，多个人员进行一些合作、协作，同时一线人员的水平直接就影响到服务水平，所以现场的管理是特别重要。当然从另一方面讲，可能我们有的人认为是人力资源管理、财务管理等等等等，服务质量管理等等，我个人认为最核心是现场管理，现场管理能把你所有的管理最终体现和实现。
酒店的最核心价值是尊重，这个我们在有的酒店做得比较好，也有自己的企业酒店文化，但是这一块，无论的企业文化怎样表述，但是最重要体现出来一个尊重，因为客人是多种多样的，是五湖四海的，而且是全球化，所以我们的员工，包括我们的管理者可能由多种成份组成的，所以对客人，对同事对员工对股东等等，如果我们能围绕相互尊重我们酒店一定会和谐，如果少了这一点，我们很多方面我们的整个价值会体现得，不管你设计得再好，但是最终实现的不太好。
关于酒店的特性从投资角度，大家可以再看一下，一个是投资比较大，回收期长十到二十年，就算经济型酒店经营得比较好的低于五年的目前还是少，所以说这块风险还是很大，投资期比较漫长，也就是说如果你建了的话，一个酒店至少都是要三到五年筹备期，中间如果资金的筹措，工程尾款的处理等等都有很多问题。
酒店设备本身就是商品，所以这块大家也要有一个很好的理解，所以我们无论是在筹建还是改扩建，如果我们的酒店设备它的品质耐用性等等方面，包括它的经济价值，比如说能耗这些方面等等，直接会影响到我们整个酒店的产品，举个最简单的例子，比如说空调整个系统噪音很大，能耗很高等等。
第四个特性酒店位置无法变动，所以这一块在前期就要考虑很多东西，因为酒店投资又大，而且你又动不了，所以一些空间、一些未来的一些变化都必须考虑到，特别如果还有多期开发计划，酒店的主要产品我前面说的是核心产品，有环境我们也有设备，有服务、食品等等这是多样的。
你这些产品怎么样把它设计，怎么样配置，怎么样定位，这个除了专业化的设计之外，职业经理人的这种专业性的参与也很重要，这个是从投资角度，从我们职业经理人角度，我们如果说老板让你去干这件事情，你能不能帮老板把这一件事干好，仅仅指在产品方面。
酒店是一个生活化的投资，这个话怎么理解，就是说我们很多投资人，他觉得他对酒店特别理解，他肯定能建酒店，他觉得很简单，我也是消费者，我也住过酒店，甚至我还看过不少酒店，所以大多数思维就停留在这么一个状态和模式，所以他个人对住店的一些经验，包括对色调、建材的看法往往会影响到整个酒店的筹建和改扩建，所以这块能否重视专家意见，往往会成为酒店日后经营成败的关键，大多数投资人那种思维的误区在哪里？他忽略了个人不等于整体，比如说我们很多人是没有钱，所以我们往往就有时候理解不了有钱人的一些想法。
我们东方人可能对西方人一些做法我们往往不一定可以理解，所以这样你在产品设计方面，如果仅仅局限在个人化中这就麻烦了，特别是房地产开发商这块，房地产开发商他为什么容易成功，因为很简单，他只要建筑符合设计标准，不倒塌，环境、布局比较好就可以了，因为内装饰主要是由各家各户消费者个人去设计和装修的，所以这块很容易协调，但是一个酒店你要适应全球的客人，不同的个人，老的少的等等，各种各样的需要。这里头共性的就很多。
还有个特点就是酒店投资的联动性，为了提高他企业的知名度，提高企业和企业家本人在社会上的地位等等，所以这就是它的联动性。酒店相对来说也是一个最佳的永久性投资，比如说酒店资产在保值增值包括给后代资产的传递方面都具有很好的价值和作用，我们个人有时候往往说给后代留个房子，房子会老，有时候居民的这种住宅楼会随着整个楼的衰旧，价值迅速地衰减、降低，但是酒店不一样，我们有的人也愿意说留点股票，但是企业股票的市值随着经济的增长大量的变化，相对来说酒店它的保值增值方面比较好，当然随着遗产税很多的方面都会有影响。
所以就是说酒店的投资我们应该有一个长期投资的观念，新建和改扩建酒店是一种创造而不是一种重复，后面这句话是我加上去的，前面两张酒店和怎么样理解酒店，我是在清华地产研修班他们准备的，酒店公司的高管讲的时候提到，今天讲的时候不是重点，这两个篇我也想跟大家分享一下，有一些共识，因为你的角度不一样，你的看法和行为就会改变。我们一定要避免因把我们以前工作的经验给它重复过去。
第三个方面我们说一下问题与误区，这我讲快一点，这是昨天张总讲的十个误区，讲得挺好，我从酒店筹建这个角度也提十个误区，简要地说一下。建馆分离，就是建设是一波管理是一波，一定要让管理酒店人从一开始就参与酒店筹建，越早越好。
设计不当，这个好理解。三部班子，就是酒店筹建一定要有一个班子，如果这个班子是不懂行，不团结、不敬业就很麻烦，所以班子的问题很重要。流程过于简化，我后面也要讲到这个问题，酒店应该有一个合理的流程，就是说酒店它的诞生也像一个产品，必须经过一定的工序。
第六个误区就是管理科隆，这一点就是酒店和改扩建一定是一种创造而不是重复，我们习惯把一种搬过去，照搬这样就导致了我们大量的酒店产品同治化，千篇1律。
第七就是无效的项目管理，刚才我们会前也跟穆总他们交流，为什么有的酒店建设成本大，有的小，弹性区间有这么大，这与你的项目管理非常重要。
酒店的项目管理的特殊性在哪里呢？我这地方列了一下，过程是一次性的，酒店无论是进行到哪退到重来就很困难了。
目标的确定性，资源的制约性，成果的不可挽回性，建设的长期性，实施的持续性。有的工期拖得比较长，就是这个原因。还有项目的风险性等等，酒店项目筹备的管理非常重要。
第八是硬件的攀比，大家看一下就可以了。我特别强调就是要即满足消费者的生理需要和物质需要，更要注意开发无形产品，来满足消费者的精神需求与精神消费。
第九点这里面也有一个问题，就是大家在筹建和改扩建中间要注意和投资人沟通，一方面要理解投资预算很重要，但是不能过分强调，因为过分强调这中间有一个问题，举个很简单的例子，我们在筹备期可能往往会买最便宜的，举一个最简单的例子，比如说烟灰缸，我就看到有很多酒店号称五星级，但是实际上用的烟灰缸就是跟大排挡一模一样，一块钱、三块钱的那种，跟他的档次品位根本不匹配的，最后筹建的人员功能上全都满足了，烟灰缸有，预算也没有突破，实际上整个酒店的档次和品位全部降低了，所以要考虑整体效果和长远利益。
第十就是人员配置与培训，不能搞临时的培训，最好是从一开始提前一年培训，我们现在很多酒店筹建这一块不注意，包括我们改扩建的酒店，很多也不注意这一点，以为改完了我们人直接进就行了，即使在你的原有的酒店改扩建一部分或者一部分区域人员也要重新培训，跟你定位要跟上，比如说广州的南沙酒店这是李嘉诚旗下投资的，他们做得就比较好，他提前了一年半，因为员工除了技能的培训，还有一个企业文化、精神等等，这些都要培训。所以我们酒店开业特别是试营业，只要一亮相绝对是最成熟的、标准的完美的形象给客人，而不是说不成熟的产品先让客人试用，这样会对后期的影响比较大。
第十一中心偏离，这个文字大家材料上有我就不说了。所有的一定要围绕客人的需求，抓住客人的心理让客人感到亲切。特别是把客人的潜在的这种期待价值能给他充分体现出来最好。
我重点说一下最后一条，就是咱们现在的国内的酒店业大致有一个共识，三年地毯就要换了，或者说七年就要重新大装修一次等等，国际上一般做得好的他们是九年维护软件，15年维护硬件，所以对照差距，我们本身前期如果项目管理不好投资就大，运营中间又加速它的折旧，这样我们的效益、投资回报就很低。
酒店规划大家看一下，我记得给大家的材料上都有这些内容，思维的角度提示一下，一定是从客人的角度出发。
就是说我们现在中外跟酒店建设方面差距还是蛮大，举两个例子，一方面我们这是咱们国内习惯性的进行科研方面的模式。
这个是国际上他们做的一个模式，我不知道华盛国际是什么性质？但是也差不多，这跟我们一对比，特别在它有数量的支持，而且分析的视野更为广阔。
而且它这个可行性把运营的可行性包括进去了，所以我们前面可行性国内习惯于都是一个立项性可行性，或者说满足政府的能审批就可以。
第二个就说到顾问的问题，因为现在无论是我们职业经理人还是投资人，有时候对专业的知识、法规、标准理解不够，经验也不够，在这种情况下最好的弥补就是多用顾问，这点钱花得是绝对值，而我们现在往往是，很多的投资人不愿意请投资顾问，而且过分地迷信于外资，他们往往收了费，技术知识方面非常欠缺，我们把很多宝都押在设计师身上，这样就会造成衔接不上。现在我们在国内的酒店和单体酒店在运营上，缺乏运营体系的支撑，都是单店在单打独斗。我这地方重点说两个问题，一个是合作伙伴的问题，我们往往香格里拉现在做得比较好，它有自己相对固定的设计单位和建设单位，我们往往其他都是随便拉，有时候甚至都是一些关系户，这样的效果很差，有些施工单位，施工公司对酒店的经验本身就非常的欠缺。另外我们现在积累的经验和标准不够，有些人参与国筹建和建设，经研究留在他的脑海中，本人也没有进行很好地总结，有时候转行了或者改做管理这些都非常可惜，我们酒店建了不少，但是经验总结这块很欠缺。
我这个角色与定位，主要讲的是我们职业经理人如果遇到酒店的新建或改扩建的时候，我们应该是一个什么角色和什么定位，我后来想了一下，我就说至少大家可以做这五个方面，你应该做某一方面的专家顾问，如果你嬗长于工程、或者是客房、餐饮，至少你在这一方面你能提出一些建设性的意见，把一些关，第二你要作为未来的管理经营者，所以你要对这些投资还有行为负责，这样你有责任心，第三有可能你会作为投资者的代表，授权你来参与或者主持这些方面的工作，改扩建、新建工程。
决策的辅助者、监督者等等，包括这个角色其他有些角色不能去做，比如说评论员、议论员等等，甚至做一些像内外勾结（笑）损公肥私等等这些，虽然有时候可以得一些小利，但是会影响我们的整个职业形象。
第四个话题就是在筹建，它是有技术的，也是中间有艺术，所以在这中间今天我们跟大家重点讨论几个大的方面，有这么一个概念和认识就可以了，一些细节性的先不讨论，因为时间关系，本来这个课可以讲两天，讲一个小时，没办法讲，这个片子大家看一下，酒店的前期策划是特别重要。酒店的流程和酒店全程筹建的模式大家看一下，我们很多职业经理人往往是从这开始，从开业筹备，筹备和筹建概念不一样，如果是开业筹备，等一回而甘总还会讲，我个人认为抓住三个基本点，人、财、物，围绕三个体系：服务体系、管理体系，市场体系，围绕三个基准点抓好三个体系，往往开业筹备能做得相对比较好。
这就是说从另外一个角度讲的流程，就是说投资商，酒店管理方、顾问单位在什么时间参与，怎么样配合这么一个概念，有些你应该放在什么时间去做，举个很简单的例子，比如说筛选酒店管理公司，这个都放在了酒店设计的前面，围绕流程再重点说两个方面，一定要重视顾问还有咨询力量，前期这一块我要特别强调这一块，另外前期的可行性研究，这个一定是从经营这个角度出发，客户需求出发，投资回报这个角度出发，而不是单纯满足一个政府审批的需要，因为投资行为全部变了。
让管理要尽早地参与，越早越好，酒店管理公司的选择一般就是三到五家就可以，不要太多，因为这中间你有一个选择、谈判的过程等等，因为这个过程可能需要花一年到三年左右的时间，选一个合适的品牌，这个品牌跟你的定位有关系，这中间要注意，特别外资酒店管理，他往往会有意识地推广一些品牌，他是为了他的战略推广方面的需要，比如说他认为大连，他还没有这方的品牌就给你蒙推这一方实际上你的定位跟他不一定相符。
酒店筹建要成功有几个关键点，设计的选择、图纸的审核，设备的选型，人员的选配，投资控制配备等等。
“七定规划法”是我提出的概念。
定点、定位、定档次、定规模、定类型、定功能、定投资。比如说选址方面有一些，酒店的选址应该不是说仅仅，如果大的投资商他会从全球的角度去看，但是现在有的投资商眼光已经盯在月球上了、太空，另外有的人也盯在海洋上等等，就是大看区域、中看城乡、小看地段，包括借势和造势，借势就是要跟整个城市的规划相结合，边上有绿地就可以借他的绿地，如果边上有运动场或者剧院都可以借，借一些功能拿来用。
酒店的定位 市场是前期，功能是关键、文化的特色。
酒店的规模
酒店的类型无论是酒店人之间交流，还是和投资人之间交流，我认为概念一定要准确，前提一定要准确，不然我们对酒店的分类概念上是混乱的，所以跟设计等等，有时候思维上比较乱。大家先看一下酒店遵循的形态，如果按照客源分类可以分成这么几类。如果从特色酒店也可以分成四类，星级是一种分法，从产业角度也是一个分法，从服务形态也可以分，所以经济型酒店有的人又把它归到部分服务型酒店，但是这个概念是从服务型角度分，但是对我们国家现在新出现的形态，我觉得用3B的概念更为准确。
从管理的形式来分，从客房的数量来分，从投资费用的角度分，从地理位置分，从记价方式分有多种方式。
这就是酒店的类型，因为你的类型要确定好，酒店的设计这一块很重要的，酒店设计的力量、方案的选择，酒店设计力量第一我们要重视设计一定是一个团队而不是某一个设计师，第二这个设计团队是否有足够的酒店设计的经验还有能力。
很多国内现在很多设计单位做得不太好，它往往是用一些知名设计师活接过来以后，全部交给一些新手去弄，有的人都是刚从学校出来了，纯粹是自己在那画图，所以说设计力量放在第一个，这个非常重要，第二就是设计方案，设计概念大家看一下不说了，因为酒店设计我们往往这样说，往往也是在概念上有一些紊乱，这样就是交流上有很多的困难。
酒店设计因为前面大家看概念，它是多种设计，而且有主设计与辅设计，有工程设计与设备设计等等，所以这中间你筹备组对设计的管理就特别重要，这个是项目管理中非常重要的方面。
包括它即影响设计质量还影响设计进度，同时各种设计之间还有一个衔接协调的问题。前面重要的把筹建的流程还有要点简单地说一下，在关键与特色方面都简化说一下，昨天我看是有人也提到这一点，最终队伍很重要，如果从客房的决策方面，就是筹建和改扩建决策方面，有房型的选择，有位置、朝向、布局的应用，比如说我们是不是用电动窗帘，我们用品、用具、装饰、格调、色调等等，这里头有很多细节。
这就是客房细节性的一些创新。一个就是看一下保险箱的问题，保险箱你看有几个变化，第一是外显化，不是像我们传统的放在柜子里躲起来，放在人可以看到的地方，放得高一点，第二保险箱要足够的大，至少要能把手提电脑放进去，这对商务酒店是很重要的一点，因为有时候比手提电脑比信用卡还要重要，特别在高端商务酒店里边；这个是摆设透明化，第一让客人一进屋一眼可以可以发现，不用到处找，第二服务员也减少很多劳动，她一看这些东西用了没用，检查整理房间督导来检查还是说退房时候看清点很快，上面有玻璃即透明又防尘，增加了阅读灯而且是可以转向的。另外灯一个方面用台灯第二可以移动，也就是灯的变化，尽量不要固定，一固定就会产生很多问题；开关上墙，我举的这个例子，这个开关还不是特别好，好在它标了开关的名称，但是缺两点，一个是英文的，第二最好这些开关能是凸起的，可以触摸的，这也很容易做得到，你只要不是买市面上通用的厂家都可以给你做到，另外插座，比如说插座的高度和数量都注意到了，我这里补充一点，就是插座的万用，就是你要满足他多种设备的用，第二要满足我们员工工作用，比如说清理地毯，除尘插座最好是放在门口这样是退着出来，等等等等。
大家看看吊灯、电扇、屋顶、地板的变化，比如说这个顶不再是我们平的顶，而且用了电扇，它之前连杆器等等，灯也都是吊灯，地板只有这周围是地毯也不全是地毯。
关于门的问题也是特别重要，我们现在的门在筹建和改扩建有两大问题，一个是现场做，有的甚至很糟糕的是人现场喷漆等等，施工质量不好，我列了三个图，第一个他们处理得很好，这两个楼是一个刚好是一个拐角，它之拐角的地方外面又加了一道门，你从外面看是两个房号，但是如果把外头的门关起来，这两个房其实就跟一个一样，你要满足多元文化，多种人的需要，有些不一定是人家非是我们想象的一些不好的东西，但是人家有他一些阴私的东西，这个处理很有创意，另外消防门，安全门选是铝材包的，这个装置比我们原来在顶上的推拉装置要好得多，而且要有这个窗，能看见对方是否有人，这个我特别强调一个，在这个地方看不清楚，从整个门从上到下，这一圈门框上都有封条，所以这个门，包括门叶底下都有，所以门一关上以后听不见外面的声音，而且关门的声音很轻，我们出售的是休息，这种产品，所以安静就非常重要。所以整个客房的施工质量，密封性就特别重要，大家看一下，这是一个酒店的电梯间，它这个地毯也是可以活动，而且也没有像我们以往全部都铺上，所以我们很多观念都要转变，再看卫生间，这个卫生间是一个经济型酒店，在空间利用上有它创新的地方，这也是海航的，这都是做得比较好，卫生纸是两卷，而且纸折花都很漂亮。
这是咱们上海经贸，这就是窗帘一打开外头可以看风景，浴缸是靠近外侧的，这是一个干湿分开，也就是说除了床的舒适之外，卫生间的舒适程度也非常重要。
这是在空间划分上，一个是客房内部的合理布局，第二是尽量地增加它的通透性，现在有的酒店业这么做了，其实有的人去参观一些酒店，他没有看明白其中的原因，就像这个，有的人说这是，往往说为了客人在这洗澡，他的情侣坐着可以看见，其实这个理解我觉得有没有这个因素，也许有，但是太偏了，其实更重要的是，在节能、取自然光很多方面。
这是床的变化，这些床都没有靠背靠背都很矮，现在很多的消费习惯，已经很少有像我们中国人过去房间小，北方天也小没事就坐在炕上，聊天、看电视，现在整个的潮流也在变，另外床的角度、厚度都超高了，这是国贸的，但是现在豪华酒店也是这么方向和风格，家具方面可移动，这也是很好的方面，就是说为了减少你再次改造的成本，尽量不用固定的，我们过去习惯说用酒吧台搞一个小酒吧都在墙角，固定的，实际上完全可以用移动的酒柜来代替，这个图片是青岛海景酒店，它在细节管理方面特别好，非常值得大家去参观学习，这是一个非常值得学习的酒店，细节方面做得特别棒，这个家具都很一般，但是可以卖到两千块钱一晚上，它的很多成功方面非常值得我们学习。这是一个时尚酒店，这个家居是吊起来的，也是可以移动的，这是经济型酒店，如家的，不搞固定的衣柜了，一个是移动的，而且是直接可以看得见的。
关于更新改造方面，刚刚围绕客房简要说了一下，关于更新改造，现在我们职业经理人经常会遇到这个问题，局部的更新改造，所以我就强调一个，要把前提做好，前提就是定位，你一定是要跟你原来的定位有所差别和变化的，而不仅仅是更换的问题，换换地毯、家具这样的，不是仅仅是装饰的问题，所以你的整个的客源什么，定位必须做出一定的调整；第二要创新；第三把资金要落实好，这一点也很关键，更新改造的一些趋势，一个科技化、人性化、艺术化、特色化，健康与绿色化，主题化、时尚性等等，我这个地方用卫生间说明，你看我们通常建的卫生间，这是一个功能卫生间，都习惯于没有中间的柱子，实际上就这一柱子，虽然增加了一点建设成本，但是体现了对客人的尊重，这一点其实也是蛮重要的。公用卫生间很有艺术性，特别漂亮，这个是在中间的洗手，周边小便池在周边也很漂亮，几个特性，趋势我不展开说了。
关于刚才提到智能化的问题，很多的酒店不愿意在IT方面投，这是非常要命的，还有前瞻性、协调性等等。最后再简要说一下可色客房，我06年写过一篇小文章，我简要介绍一下。
客房除了把通用的设计好之外，就是产品差异化也是很重要的一点，即是经营重点也是宣传力量，特色类型我基本上提了七种，高级行政房、无烟房，我们很多的酒店做到了，但是真正的没有坚持好，有的只是说客房不让吸烟而已，实际上对它的理解不够，后面这几种房是更值得我们关注的。
这个行政房比如说它的客房的一些配置和设计上跟旅游团等等都是不一样，无烟房我就强调两点，一个你在筹建方面要选一些选材和用品方面都要有一些区别，第二是开业以后在运营上有两点，一个是严禁烟民的入住，第二在洗涤用品都要分开等等。当然还有其他的细节。
淑女房，这个材料上有，大家看一下，这个也是值得关注的一块地方，包括我们很多酒店我看也模仿国外，新建了，但是它的客房这块产品没有跟上，他不理解所以整个设计上就存在一些问题。
这是一个国外一个女性酒店几张图片大家可以欣赏一下，它的风格、设计用品等等都不一样。残疾人房，我们现在大多数酒店对残疾人这块重视不够，都没有特殊的装备，实际上这一块也是我们一个卖点和亮点，还有一些，比如说我们很多酒店建，边上就有设施，有重大的体育场馆，但是它在客房设计方面也跟常规的一些，都没有专门研究体育人士的要求。
还有对于宗教及少数民族的用房问题，比如说这个有的酒店就有，专门供穆斯林祷告的，指引正北方向的。
还有一个健康客房，这个概念不是我提出的，但是确实应该值得我们思考。
健康的睡眠、健康之水，健康运动，健康建材，健康餐室等等。
