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降低单套房总面积提高容积率 保障性住房房源可增加8倍
提要：要抑制快速上涨的房价，需提供总量充足的保障性住房。“设想一下，如果政府的保障性住房能够惠及所有低收入家庭，刚需有效减少，那么，炒房客对房价上升的预期就会改变，他们手中囤积的房源就会进入市场。
要抑制快速上涨的房价，需提供总量充足的保障性住房。民建会员、上海交大安泰经济与管理学院教授顾孟迪，在近日提交市政协的一份“社情民意”中提出了一个为现有保障性住房扩大房源的“金点子”：提高容积率，同时降低单套房总面积。这样，相同土地面积上，房源可增加8倍。
顾孟迪在调查中发现，目前本市许多炒房客手中仍握有大量房源。其中，多数人不相信已经或即将推出的政策会有效抑制房价过快上升，因为他们看到大量家庭还没有住房，刚需巨大。
“设想一下，如果政府的保障性住房能够惠及所有低收入家庭，刚需有效减少，那么，炒房客对房价上升的预期就会改变，他们手中囤积的房源就会进入市场。”他指出，从各国的实践来看，扩大保障性住房的供给，是确保房地产市场健康发展的有效手段，而且这类措施又比较温和，其负面影响较小。
然而，受到土地资源等因素影响，目前保障性住房供应量不能满足市民的需要。为突破土地等制约因素的影响，需对现有的房地产管理进行创新。顾孟迪建议，首先应修改建筑规范和标准。现有建筑规范，对容积率、光照、楼距等要求过高，建筑面积过大，远远超过了基本居住的要求，也超过了香港等城市的标准。
“按现在1.8的容积率，两室一厅100平方米左右的建筑面积，如果能够把容积率提高到7.2，两室一厅的建筑面积降低为50平方米左右，则相同面积的土地上，可供住房套数将增加8倍。”他说，若按此标准建设，楼高定为30层，则仍有76%的空地，足够绿化、道路和配套之用。而50平方米的两室一厅，也足可保证三口之家的基本居住。
若能够把上海的保障性住房供应能力提高到8倍，那么，这一政策手段可以发挥很大施展空间，并对住房市场产生重要作用。“因而，在保证„居者有其屋‟（通过极大地提高保障性住房的供应量来实现）的情况下，政府可尽量减少对房地产市场的直接干预。”“社情民意”指出。
北京取消1430户保障性住房申请资格
新华网北京7月30日电（记者黄海）北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江30日说，北京严格资格审核管理制度，对全市已通过资格审核家庭实施专项核查，严厉打击骗租骗购保障性住房行为。隋振江说，从今年5月开始，北京市区建设部门会同纪检、监察部门对已通过资格审核的17．9万户家庭联合开展保障性住房资格专项核查工作，重新复核备案家庭的收入、资产和住房情况。已查实1430户家庭存在瞒报住房、收入、资产等情况，这些家庭被取消申请资格，并在5年内禁止再次申请保障性住房；对其中已与开发企业签订购房合同的100余户家庭，责令解除了购房合同。对于核查中发现的出具虚假证明的单位和个人，将根据相关规定进行严肃处理。
隋振江30日上午在北京市十三届人大常委会第十九次会议上作《关于推进保障性住房建设完善住房保障制度的报告》时说，在完善“三审两公示”资格审核制度的基础上，北京市进一步改进审核手段，提高审核的准确性和工作效率，2009年全市住房保障资格审核系统实现与房屋交易、权属和住房公积金
系统的数据对接。今年又建立了资格审核系统与民政、公安车管、社保、地税等系统的信息对接机制，资格审核管理手段进一步完善。今年4月，北京市下发了《关于进一步加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房申请资格审核管理有关工作的通知》，从严规范资格审核工作。
隋振江还表示，将切实加强保障性住房后期管理。进一步健全住房、规划、公安、工商、城管执法等部门的联合监督机制，定期检查保障性住房居住和使用情况，对于出租、出借、闲置等违法违规行为依照规定严肃查处。
北京全面核查保障房家庭资格 发现骗购将收回
2010年05月29日02:26新京报马力我要评论(17)字号：T|T 本报讯(记者马力)本月起到年底前，北京全面核查17.94万户保障房家庭的资格，打击骗租骗购保障房的行为，已入住的保障房家庭也首次纳入了核查范围。北京市住建委相关负责人表示，已入住的家庭如发现存在骗购行为，将收回已购住房。
老经适房不在核查范围
市住建委相关负责人说，2007年以来，北京逐步建立起了“三级审核、两级公示”的审核管理体系，截至今年4月底，全市廉租房、经适房和限价房累计审核通过17.94万户。此次核查的范围和力度也是迄今为止最大的，这些家庭将全部进行核查。
此次核查的对象，包括已通过廉租房、经适房和限价房资格审核备案的家庭。不过，由于经适房存在历史遗留问题，老的经适房此次不在核查范围内，经适房核查的范围是2007年11月12日以后，按照北京新经适房管理办法通过审核备案的家庭。
同时，为申请人及其家庭成员出具证明的单位或个人，各级住房保障工作机构及工作人员，也纳入检查范围。
多部门联查申请家庭信息
该负责人透露，此次核查中，市住建委将与民政、公安、金融、人保、地税、公积金等部门联合，全面核查申请家庭的住房、资产和收入情况。
“多部门的信息将实现共享，核查的情况将更全面。”这位负责人说，市住建委还将通过此次核查，与这些部门建立核查长效机制，对保障房资格进行动态管理。
骗购家庭已入住责令退房
该负责人说，不管是申请、轮候阶段，还是已签订购房合同，甚至已入住的家庭，此次都纳入到核查范围。
这也是保障房入住家庭首次纳入核查范围。“这将形成一个震慑效应，如果是骗租骗购，即便已经入住了也要退出来。”该负责人说，对于骗租骗购行为，住保部门一旦查实情况，都将取消其申请资格，并记入不良信用档案，5年内不得再申请。对于已签订购房合同的，将解除购房合同。对已经入住的，将责令退回已购住房，同时追究其出具证明的单位和个人的责任。
■ 追访
核查不涉及“入住后致富”
核查申请和轮候期间是否符合保障房准入标准
昨日，市住建委有关负责人表示，此次对于保障房入住家庭的核查，主要是通过多部门共享的信息，重新核查这些家庭在申请和轮候期间，家庭住房、收入、资产的情况，是否符合准入标准。如果不符合，就存在骗购的情况。而至于入住之后致富了，则不在核查处理的范围。
他同时表示，对于入住之后致富的情况，也有相应的退出机制。如经适房已入住家庭，如果经济条件转好，要购买商品房的话，原经适房就要退出。
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1371户家庭瞒报资产被查
已被取消申请资格，记入不良信用档案
据市住建委有关负责人介绍，去年以来，北京住保部门加大了住房保障审核系统与房产、车管、公积金、社保、税收等系统的联网审查力度。经过系统信息综合比对，查出1371户家庭存在瞒报家庭住房、收入、资产等情况。
目前，这些家庭已被住保部门取消了申请资格，记入了不良信用档案，并且5年内不得再次申请保障房。这些被取消申请资格的家庭中，包括100余户已与开发商签订经适房或限价房购买合同的家庭，目前，开发企业也已经按合同约定，与这些购房人解除了购房合同
北京市将严控“商改住”现象 或认定购房人资格
2010年06月23日08:52京报网-北京日报刘宇鑫我要评论(2)字号：T|T
本报讯（记者刘宇鑫）记者昨天从房屋管理部门了解到，以商业、办公等形式立项的非住宅项目目前并未停止销售审批，但针对愈演愈烈的“商改住”现象，本市多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售，促使商业、办公项目能够遵照其规划用途真正为城市功能发展服务。
近年来，随着城区住宅用地的稀缺，商住项目也成了北京房地产市场的主力。近期开盘的有中弘北京像素（中弘时代中心），土地用途为“综合”，土地使用年限50年，再比如合生世界村（合生时代中心），商业立项，土地使用权为40年。更有甚者，尚城的开发商还在科研用地上以科研办公楼的名义设计出了LOFT。这类项目多是比照“住宅”设计销售，但由于并不属于真正的住宅项目，因此目前尚未纳入本市住宅销售“一房一价”的管理。
商住楼区别于平时所说的商品住宅，而是指建设用地以商业、办公、综合等用途立项的非住宅项目。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至昨天，6月领取预售许可的商住项目已经达到9个，超过了今年3至5月的总和。
“日益严重的‘商改住’已经和前两年的‘住改商’问题同样需要重视。”市住建委有关负责人说，商住混合会对社区环境造成不利影响，规划中的商业设施、办公楼建成后全都住进了居民，“商改住”的存在还打破了城市总体规划和区域功能发展的均衡。
因此，在正常审批非住宅项目的条件下，北京必须尽快对其开发销售进行规范。各企业在取得非住宅类项目立项核准或备案批复后，必须严格按照原定规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途。相关部门按照城乡规划和相关产业政策在立项等文件中明确非住宅类项目的功能定位和销售限定，其中，很可能还会对购房人的资格进行认定。
对于正在销售的商住楼，市住建委特别提示：非住宅项目，一般不强制性要求设计配套服务设施；土地出让年限一般为40年或50年；贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；不能享受商品住宅的税费优惠；水、电等费用标准一般高于住宅项目；不能办理户籍手续。
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商住楼未被强制缴纳公共维修基金存隐患
商住楼与商品住宅的一大区别在于，商住楼未被强制归集公共维修基金，日后房屋大修资金来源始终悬而未决。对此，市住建委有关负责人昨天表示，对于正在销售或已经售出的商住房，原则上可以参照住宅标准由开发商在项目交用时向业主代收公共维修基金；也可以采取比较机动的“现修现凑”方式临时收取。
记者昨天采访了解到，7克拉等部分6月新开盘商住项目和购房人约定，参照商品住宅交纳标准，交房时由开发商代收公共维修基金。
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丽泽商务区28万平方米回迁房用地公示
本报讯（记者耿诺）昨天，一块位于丰台区金融商务区西侧的C9地块开始为期30天的公示。记者了解到，该地块上将建起28万平方米的丽泽金融商务区回迁房。
公示显示，丰台区C9地块位于丰台区卢沟桥乡周庄子村，东侧紧邻丽泽金融商务区,北临丰北路，用地面积约13.6公顷。为结合丽泽金融商务区，轨道交通站点的建设，将该地块南部10.46公顷规划为居住用地，容积率为2.8；北部规划为商业金融用地，容积率5.0，建筑控制高度100米左右。
规划图显示，该地块位于地铁14号线和10号线交汇站西局站的东南角，丽泽桥西南角，出行较为方便。目前，周边二手房售价每平方米在25000元左右。
据了解，丰台区相关负责人此前曾表示，今年丽泽金融商务区将开建28万平方米的住宅，即丽泽桥西南地区的28万平方米的回迁房建设，以解决因开发建设丽泽商务区涉及市民的住房安置问题。按照此前公布信息显示，预计2012年将如期实现回迁安置目标。
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每平方米招标价比拍卖价低千元
窦店地块再上市险些流标
本报讯（记者刘宇鑫）因拍卖价格超过国土部门设置的“最高限价”而中止交易的房山窦店居住用地，时隔两个月后再次出现在北京土地交易市场，该地块日前以招标的形式再度上市，并在昨天上午开标：只有4家开发企业竞标这块曾经的“热地”，其中3家因报价未及招标底价而无缘拿地。
窦店镇居住项目用地规划建筑面积4.3241万平方米，包括居住及商业用地，现场公布招标底价1.56亿元。参与投标的4家开发商有3家低于底价，只有北京房地置业发展有限公司投标价款高于底价，投标价1.6亿元。按此计算，窦店地块开标中惟一“过关”的开发企业所报出的楼面地价为3700元，而该地块两月前竞价时开发商报出的最高楼面价达到4718元。
21世纪不动产分析师齐凡介绍，目前窦店区域二手房均价为每平方米9000元，相比4月每平方米9500元的高位，已经出现了小幅价格下调。房山及昌平目前在售的项目自楼市新政以来几乎全部停涨。预计低价地的大量供应将从7月开始对开发商产生影响，随着市场调控的逐渐深入，多数开发商也正处于观望状态，不敢轻易高价投资拿地。
在窦店地块之前开标的房山线长阳站8号地东侧地块商业金融及居住项目用地建筑规模16.68万平方米。招标底价9.84亿元，折合楼面价5899元/平方米。10时30分，现场共有5家开发商前来投标。报价均超过底价，中国水电建设集团报价最高，为12.181亿元，中铁置业报价10.825亿元，首开集团报价11.526亿元，住总报价10.6亿元，上海绿地报价10.2亿元。上述报价折合楼面地价每平方米6115元至7303元，中标结果将在几天后公布。
市国土局有关负责人透露，两个月以来，土地市场罕见城八区居住用地的局面将被打破——本周还将有一批住宅用地上市，其中包括朝阳、海淀、丰台三区的供地。
自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格高企的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的重要方面。我国从1995年开始实施“安居工程”，开始推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、地方政府缺乏动力、法律监管空白等原因，虽然历经十五年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（以下简称《建议》）。和以往“五年计划”不同，“十二五”计划重点突出民生，“加大保障性安居工程建设力度”成为未来五年房地产市场发展的重要方向。可以预见，我国保障性住房建设将迎来历史最好时期。
一、我国保障性住房发展历程和现状
1、保障性住房的概念
保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。●两限商品住房
两限房全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。●经济适用房
经济适用住房是指已经列入国家计划，政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
●廉租房廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。●公共租赁房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格向中低收入人群租赁。
2、我国保障性住房发展历程
阶段一：“安居工程”起步阶段(1995年-1997年)
1995年1月20日出台的《国家安居工程实施方案》标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房，不售给高收入家庭。这一阶段我国住房的主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。阶段二：保障性住房体系初步确立阶段(1998年-2001年)
1998年7月3日国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系已经全面建立起来。新的住房保障体系主要分三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房。这是救济性的，基本不需要贫困家庭出钱，完全依靠政府救济。廉租住房的核定标准是“双困标准”，即收入和现有住房面积的双困。二是为中低收入家庭提供的经济适用住房。这是援助性的，即政府贴一部分，个人掏一部分。三是面向中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。这一阶段主要以商品住房的供应为主。
阶段三：保障性安居工程全面萎缩阶段(2002年-2006年)
2001年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获取政府收入，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房投资占房地产投资比例大幅下降。2005年更达到了历史最低点，仅为3%（2005年经济适用房投资额为519亿，同期房地产开发投资15909亿元），一些城市甚至停止经济适用住房的建设。阶段四：保障性住房体系重新确立阶段(2007年-2009年)
2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。《意见》中要求城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2008年底,国务院提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
2009年国家制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。阶段五：保障性住房体系逐步完善阶段(2010年-2015年)
2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，我国保障性住房体系已经逐步趋于完善。
“十二五”规划明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000套保障性住房的历史欠账。
表：我国保障性住房发展轨迹
数据来源：中国指数研究院数据信息中心搜集整理
3、我国保障性住房发展现状及问题
保障性住房发展缓慢，销售量占普通住宅的比重逐年下降
1998年我国确立了新的住房体系，共分为三类：廉租住房、经济适用住房、普通商品住房。2004年之后，我国房地产市场发展迅速，商品住宅销售面积逐年提高，但是经济适用房的销售面积增长缓慢，占普通商品住房销售面积的比重逐年下降。2000年，我国经适房销售面积3760万平方米，占普通住宅销售面积的23%（普通住宅销售面积16570万平方米）。而2009年，我国经济适用房销售面积3012万平方米，占普通住宅销售面积的4%（普通住宅销售面积85294万平方米）。
图：1998-2009年我国经济适用房销售量
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
保障性住房资金投入规模不断加大，但其占住宅投资比重明显下降
1998年以来,随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上。但是与其他住宅项目投资额相比，政府对其资金投入力度明显不足，自1998年到2009年，经济适用住房投资额占住宅投资总额的比重从13.0%降至4.4%。
图：1998-2009年我国住宅及经济适用房投资额
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com 表：1998-2009年我国住宅投资额及其增长率
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
安居工程进展缓慢，项目施工赶不上投资增长速度
2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。但是投资额不断增长的同时，新开工面积及竣工套数增长却相对缓慢。2007年以来，我国经济适用住房新开工面积及竣工套数年增长率基本保持在15%以下，新开工面积2009年出现负增长。
表：1998-2009年我国经济适用住房建设情况
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
图：1999-2009年我国经济适用房投资额及新开工面积增长率
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
保障性住房用地供应严重不足，供应结构不尽合理
供给严重不足是我国保障性住房最大的现实问题。各省市地区均把商品住房用地作为主要的供给对象，而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足，完成率则均较低，保障性住房项目的建设情况也就可想而知。
表：各个城市保障性住房用地完成率
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
数据说明：本完成率数据是根据国土资源部及各地国土资源局正式公布的供地计划和实际供应的经济适用房用地、廉租房用地及部分中地价位中小套型（划拨出让）整理而来，仅供参考，后期或做调整。分析内容以此数据为前提。
仅从2010年的全国住房用地供应计划来看，廉租房用地计划供应总量占供地计划总量的4%，经济适用房用地占比为9%，20%为棚改房用地，商品住房用地（包括中小套型）却占据了整个供地计划的67%。对于解决大中城市中低收入者居住问题意义重大的廉租住房只有4%的份额，加上经济适用房用地，保障性住房用地总量也不过占计划供地总量的13%。在新政波澜壮阔的2010年的供地计划尚且如此，以往年度的供地结构自然不言而喻。
公共租赁房严重缺失，难以实现“应保尽保”
目前我国保障性住房提供的对象主要是拥有本地户籍的中低收入者，而非本地常住人口中的中低收入者，这个问题在北京、上海、广州、深圳等大城市尤其突出。这与我国的户籍管理制度一脉相承，有其特定的社会历史根源，但是却也成为了增加社会不公平的因素之一，不利于社会公平、稳定和经济长远健康发展。
二、我国保障性住房发展缓慢原因分析
1、政府因素
过度追求经济的高增长率，忽视保障性住房建设
在以“经济建设为中心”的核心理论指导下，GDP的高速增长成为政绩考核最重要的指标。带动了50余个相关行业发展的房地产行业在我国经济发展中扮演着重要角色。受全球金融危机的影响，我国GDP增速由2007年的13%下降至2008年的9%。在此背景下，为了完成“保八”目标，中央政府出台了一系列经济刺激计划，其中包括为房地产行业松绑等。在天量投资、银根放松、购买优惠的前提下，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1%，商品房销售额43995亿元，同比增长75.5%，均创下历史新高，而经济适用房建设各项指标均在2009年创下四年来的最低点。2009年经济适用房年度完成投资额增速、施工面积增速和新开工面积增速分别为17%、3%和-5%，远低于2006年的34%、16%和25%。显然，在追求经济利益增长的前提下，保障性住房这种不能带来直接经济利益的投资显然不被政府所接受。
2、制度因素
保障性住房体系建立缺乏法律保障，保障性住房用地供应计划难以完成成为常态
我国虽然有一系列关于保障性住房的相关政策，但是却没有专门或相关法律对于保障性住房用地的供给、项目的审批、项目建设和销售标准等等问题予以明确的规范，这就为政府在保障性住房问题上的严重缺位和寻租行为提供了理由。
特别是在保障性住房用地供应上缺乏最基本的法律保障，从而导致计划是计划，供应是供应，保障性住房用地完成率偏低成为常态。我们认为，加强保障性住房的法律建设是保障我国住房保障体系健康发展的前提。
3、财政因素
土地出让金是补充地方财政的重要来源，地方政府缺乏供应保障性住房用地的动力
不合理的财税体系使得地方政府每年都面临巨大的财政缺口，而不纳入财政范围的土地出让金自然成为各级地方政府的救命稻草。
表：地方政府土地财政的依赖程度
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
不难看出，土地出让金可以在很大程度上弥补地方政府的财政赤字。2007年，地方政府财政赤字14766.67亿元，当年土地出让金收入12000亿元，土地出让金占地方政府财政赤字的比例高达81%。保障性住房用地大多是采取划拨和协议的出让方式，难以或较少产生政府收益，在财政本就紧张的前提下，地方政府对于不能带来直接经济效益的投资行为自然缺乏动力，甚至十分抵制，这也就是各级地方政府在保障性住房问题上严重缺位的原因所在。
三、国内外保障性住房模式的成功经验
1、新加坡保障性住房制度
层次分明、全面覆盖式的保障性住房政策
作为一个高人口密度的城市型国家，新加坡一直将为本国居民提供合理的住房并保持住房价格的基本稳定作为一项基本国策。最为典型的政策，当属“居者有其屋”计划，按收入水平将居民区分为不同的收入阶层，并为其提供相应的购房政策。具体来说，即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共组屋，也可以购买，购屋首付款仅为房价款总额的5%，其余的95%可以申请贷款，期限可长达25年，每月可使用公积金还款；月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申请购买公共组屋，首付款为全款额的20%，余额同样可以申请贷款，并可以用公积金在20-25年的还款期内还清。月收入4000新元以上的高收入家庭，则必须按照市场价格购买商品住房。1964年开始实施的“居者有其屋”计划实施至今，新加坡已经兴建了100多万套公共组屋，使得全国84%的人口在其中安居，这种全面覆盖式的保障性住房政策使得新加坡成为世界上住房问题解决最为成功的国家之一。
在抑制投机、稳定房价方面，新加坡则有一套严格的法律制度予以约束。如购买组屋后，屋主在1年之内不得将房屋整体出租；购屋期限在5年以内的，不允许转让或者用于商业经营；另外，屋主出售购买时间不足1年的组屋将会面临高额的房产税；在申请组屋时，居民必须提供详实的资料，如发现弄虚作假的行为，申请人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，这就在很大程度上避免了投机行为的发生以及由此导致的房价飞涨。
评价：新加坡国土面积、人口数量都很小，便于信息的统计、核实与管理。因此，全面覆盖性的保障性住房政策及其相关规定能够得到有效的落实。虽然新加坡的保障性住房政策施行非常成功，但鉴于其国情的特殊性，因此这种政策并不具有普适性。
2、美国保障性住房制度
全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑
美国是世界上住房自有率最高而保障性住房比例最高的国家之一，其政策特点在于全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑。首先，为解决低收入者的住房问题，美国政府先后颁布了诸如《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等多项法律，为低收入人群提供低租金的公共住房、为低收入人群提供低息购房和建房贷款、提供租房和住房补贴等政策提供了全面的法律依据和法律保障。其次，发达的金融体系使得房地产抵押贷款及其证券化大行其道，为居民自建住房和购房提供了强大的资金支持。
评价：美国是典型的经济发达的地广人稀的国家，且土地私有化，这就使得自建房屋成为可能，这也成为美国房屋自有率极高的原因之一。我国实行的是土地私有制，且人口大多集中于东部经济发达地区的大中城市，自建房屋的政策无法得到推广，但是美国全面的立法保障体系和金融服务体系却值得借鉴。
3、法国保障性住房制度 法律强制与市场化运作并行
法国的保障性住房政策鲜明的体现在其独具特色的法律规定上，即规定任何开发商在开发住宅项目时，其中必须有20%的面积用于保障性住房建设，并为之提供日常的管理和维护，这就在法律的高度上保证了保障性住房的市场供给；同时通过政府专门机构的全面市场化运作，为保障性住房提供行政组织和管理保障。
评价：法国的法律硬性规定为保障性住房的供给提供了有力的保障，也杜绝了贫富分区现象的发生；全面的市场化运作杜绝了腐败现象和寻租行为，同时提高了保障性住房工程的建设效率，也降低了背上英国式的公共住房财政包袱的风险（英国由于政府出资建设的保障性住房比重过大，使得英国政府背上了沉重的财政包袱，并不得不于1936年和1980年进行了两次住房改革，以期将尽可能多的公共住房转变为私有）。
4、香港保障性住房制度 租售并举的保障性住房模式
香港的保障性住房政策分为两个方面，即租房和购房两个方面。
租房方面，根据家庭的人口数量和收入水平制定相应的租房价格，并对租房资格予以严格限制。具体规定为：单身月收入4600元以下、两口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租住公房。人均租房面积5.5平方米以下的，租金占该家庭收入的15%；人均租房面积达到7平方米的，租金占该家庭收入的18.5%；公屋的平均租金水平相当于市场平均水平的30%。住房方面，针对中低收入者，政府无偿提供土地建造住房，并以市价的60%-70%的价格出售给购房者，并由房屋委员会提供贷款担保，同时对购房者的产权予以严格限制：购房时间在5年以内的屋主不得私自出售其住房，只能以原价出售给房屋委员会；5-10年的，也只能参照当时的市价转售给房屋委员会；10年以上的，屋主可以将住房公开出售，但要把45%-55%的增值额交给房屋委员会。这在很大程度上也避免了保障性住房的投机行为的发生。
评价：租售双轨制为香港提供了占市场总额40%以上的保障性住房，这部分保障性住房在很大程度上满足了中低收入家庭的住房需求，同时也给商品住房留出了足够的市场份额和发展空间，即实现了在充分保障的基础上充分发展了房地产业，具有极高的参考和借鉴意义。
5、重庆保障性住房制度典型的双轨制
不同于香港的租售双轨制，重庆模式的“双轨制”鲜明地体现在大力加强保障性住房建设，并在保障房的分配上实行宽进严出，同时放宽对于商品房的管制。公租屋住满五年后，才可以购买下来，而且卖掉的话也只能用经济适用房价格卖给政府，这就从源头上杜绝了投机行为。而对于商品房管制的放宽，使得房地产市场的运行更加符合市场经济规律，并继续带动相关行业和本地区经济的发展，可谓一举两得。
四、我国保障性住房建设建议
1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。
2、因地制宜，在住房压力较大的地区推行“重庆模式”，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。
3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。
4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。
5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。
6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口等多方面共同推动经济发展。
