房产地二次调控政策整合分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“历年房产调控政策”。
房产地二次调控政策整合分析一、二次调控政策要求
行政问责——将调控的压力，强制性传导给地方政府和商业银行。
各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。
严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。
行政限购——以行政限购的方式，强制性干预房地产交易行为。
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
信贷收紧——去除前提条件和模糊空间，进一步收紧信贷。
首次调控政策（4月17日出台）
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%„„
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二次调控政策（9月29日出台）
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
动用税收手段（包括房产税）遏制投资投机性购房行为
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税（注：即按2%征收）。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策（注：即非普通住房及非家庭唯一住房的普通住房，均按4%征收契税）。
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对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税（注：税基—以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额；税率—个人转让房产适用个人所得税税率为20%）。
加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
加大对违法违规市场主体、尤其是违法违规开发企业的惩治力度
依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
对房地产开发企业土地闲置（因企业原因造成土地闲置一年以上的）、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
二、二次调控政策落实
鉴于中央政府的明确态度（李克强8天内两提房地产调控、中央媒体连续发文力挺房地产调控）、尤其是行政问责制度的引入（监察部、银监会介入），极大地增强了二次调控政策对地方政府和商业银行的威慑力，极大地推进了二次调控政策尤其是限购政策在各地的具体落实。
1、限购令
从9月29日国务院办公厅转发“国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨”起至10月19日，全国已有14个城市出台限购令。
深圳（最严厉的限购政策）
对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
北京
暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
上海
暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购
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一套商品住房(含二手存量住房)。
广州
同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。
购房家庭是指本市户籍居民家庭，或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。
厦门
同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
杭州
暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手住房)。
宁波
本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房；能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。
南京
暂时限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。
福州（最严厉的限购政策）
暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。
三亚
对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。
天津
天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。
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温州
暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房，以网上签订合同日期为准)。
海口
海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。
大连
暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。
影响分析：1）从目前情况来看，已经出台“限购令”的主要是一线城市和部分二线城市，未来省会城市出台“限购令”的可能性比较大；2）从已出台限购令的14个城市来看，大多限定同一家庭新购一套住房，只有深圳、福州、南京比较严厉，即禁购第三套；3）限购令的政策效果，取决于各地的执行力度和执行期限，但其对市场预期的逆转效应将是不容置疑的。
2、房产税
房产税在国外
房产税在中国 1）房产税并非新税种
《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986年10月1日起施行）： 第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
第三条 房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房
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产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
第五条 下列房产免征房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由财政部门拨付事业经费的单位自用房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部批准免税的其他房产。
2）对多套住房将开征房产税
最新动态——
5月27日，国务院转发发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确提出逐步推进房产税改革。
9月29日，国务院转发 “国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨”，明确提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
在10月22日重庆召开的第五届招商证券论坛上，黄奇帆表示：房产税是持有环节的税，谁买了这个房子，就要每年按照国家规定的制度安排交税。今后只要国家批准了，会对高端商品房、别墅用房收房产税。而且，如果是高档商品房，比如比普通商品房价格高很多倍的别墅，那我们税收交易契税、各种所得税等等各个方面都是按照政府规定的税率当中的最高限来征收。
在10月23日举办的第一届西部金融论坛国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年。试点城市一定会在一线城市中产生，北京、上海、广州都有可能。虽然最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。
征收方案（传言）——
华夏时报10月17日报道，据消息人士透露，房产税征收方案有三种，包括以套数为基准(方案一)，以面积为基准(方案二)，以套数和面积为基准(方案三)。有专家认为，方案一最不合理，如以抑制投机为主要目的，建议采用方案一，如以抑制投机和保证一定税收收入兼顾为目的，建议采用方案三。
“按照重庆市市长黄奇帆的布局和构想，重庆最大的可能是选择方案三。”消息人士分析，以面积和套数为基准确定税率，采用分段累进税率，年税率为
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1.5%-20%。具体来说，超过免税面积落在前两套房的部分，税率为1.5%；超过免税面积落在第三套的部分，税率为3%；超过免税面积落在第四套的部分，税率为5%；超过免税面积落在第五套的部分，税率为10%；超过免税面积落在第六套或以上的部分，税率为20%。
证券时报10月28日报道，据权威人士消息，如果一线城市的房价近期仍没有明显下跌的趋势,房产税就会很快出台,试点工作（一线城市）最快将在年底前进行。房产税的最终方案将比此前市场预测的宽松,不但不会对首套房征收,而且税率也较低,在0.6%左右。
我们的基本观点 1）2）房产税作为一种持有环节的房地产税，要征收是毫无疑问的； 房产税作为一种涉及面异常广泛的税种，在社会诚信系统、房产产权信息系统、房产价值评估系统建设尚不到位、尤其是各利益方尚未充分博弈的情况下，短期内是无法在全国征收的； 3）作为市场认知上的一种调控核武器，其最佳策略应该是蓄势待发、但又引而不发，唯有如此才能发挥最大的威慑力； 4）即使仓促选择在个别城市试点征收，也必将是一种各利益方相互博弈之后的妥协方案，只要年均税率无法抵消年均房价涨幅（后者往往很大），其对投资投机性购房行为的调控作用将非常有限。
3、预售款监管
10月25日，北京市出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称《办法》）,规定商品房预售资金应当全部存入监管专用账户,保证优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。这是继青岛、石家庄、武汉后,又一个出台商品房预售资金监管办法的城市。
按照要求,商品房预售资金应当全部存入监管专用账户,由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。
办法规定，房企直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户、未按规定使用资金,以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象,将被暂停其在北京市所有项目的预售,并予以公示。
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影响分析：此举或将对部分房地产企业的资金周转构成较大压力，有利于逼迫部分企业下调房价、加速销售、以保障资金链安全。
4、加息
中国人民银行决定，自2010年10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
住房和城乡建设部决定，自2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。
影响分析：时隔三年的首次加息，虽然是着眼于经济全局的一项金融举措，但在楼市调控逐步升级的敏感时刻，其对市场预期的影响将是不容忽视的，同时也进一步提高了开发企业的开发成本和消费者的购房成本。
三、二次调控郑州反应
政策层面：
按揭变化（东方今报 10月14日消息）： 变化一：按揭首套房首付至少三成。
招商银行、浦发银行、工商银行等股份制银行已经开始严格执行房贷新政要求，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。部分股份制银行对已经签署购房协议、但还未获得贷款的购房者，也将执行房贷新政。
变化二：外地人在郑购房贷款限制增多。
原先非本地居民在郑州贷款购房，如不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，可按二套房贷款处理。但此次新政执行后，银行不得向上述非本地居民提供按揭贷款。这一政策的严格执行，令不少项目签单量大为减少。
变化三：暂停按揭购买第三套房。
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包括交通银行、浦发银行等多数银行已经按要求暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对于第三套房的认定标准，本市银行多是以购房套数为准，而不是以贷款记录为准。同时，银行已经叫停了“曲线贷款买房”（即购房者先在银行申请消费贷款，然后把信贷资金用于买房）。此前，购房者可以向银行申请抵押贷款来购买新房，但是目前银行要求抵押所获款项不得用于买房。
郑州住房公积金管理中心决定：
自10月15日起，一、首次使用住房公积金贷款购房的家庭（家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等），住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的70%；所购住房为二手房的，住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的60%。
二、第二次申请住房公积金贷款购房的家庭，须结清上笔住房公积金贷款满一年，且住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的50%；暂不受理第三次使用住房公积金贷款的申请。
三、单笔最高住房公积金贷款限额仍为40万元。
2010-11-02 东方今报消息
目前多家银行总行已经向分支行下发通知，要求自11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。据银行业内人士透露，这次银行房贷利率政策调整是“不分地区、不分银行”，全面覆盖。
从省会郑州多家银行获悉，从11月1日起，商业银行对首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍；禁止对第三套及以上住房提供贷款。
从7折到8.5折，利率调整幅度为0.921个百分点，其效果相当于4次加息。这一新规和首套住房首付比例不低于三成两项政策叠加执行后，购房者需要投入的买房成本将进一步提升。以一笔30年期100万元的住房按揭贷款为例，基准利率为6.14%，利率从7折调整至8.5折后，月供增加555.31元，30年要多支出近20万元。
市场层面
9月29日二次调控政策出台至今，仅仅一个月时间，依然处于各项政策的密集出台期和各市场主体（政府、开发商、购房客户）观望、解读和决策思考期，郑州市是否会出台限购令、开发企业和购房客户如何行动、交易是否回落、房价是否松动（表现为付款方式的多样化和优惠促销的密集化），暂时尚难以定论。
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但是，随着调控的逐步加码和时间的逐步推进，各市场主体对二次调控（决心、力度、目标）的认识或将逐步趋同，郑州市限购令或将出台，郑州市楼市预期或将逆转，观望加重（企业观望减少新推房源、客户观望放缓购买决策）、成交下滑、促销加大乃至价格回落。
在搜房网数据监控中心监控的29个大中城市中，仅有上海、东莞、福州三个城市住宅项目11月计划开盘量较10月有所上涨，海南、昆明两城市11月计划开盘数量与10月持平，郑州楼市11月开盘量环比下降42.9%。
二次调控下郑州近4成购房者开始观望
四、后市走向基本研判
1、短期看，调控的效果取决于中央政府的调控决心、地方政府所承受的来自中央政府的政治压力、以及各项政策的执行力度和期限；
2、有了政治和行政的保障，在加息、限购令、信贷政策、税收政策等政策组合拳的作用下，市场或将进入量价齐跌的阶段；
3、如果此次调控依然不见成效，房价依然快速上扬，将重挫中央政府在房地产调控上的政治威信和社会公信力，将逼迫中央政府继续出击；
4、中央政府再次出击，预计可能的手段包括对房价高涨的城市政府进行行政问责、对违规的商业银行进行惩处、对违法违规的开发企业进行惩处，使各种问责机制落到实处，以起到杀一儆百的示范效应；当然，不排除房产税在个别城市先行试点，以加码调控力度。
通和机构（华中区域）代理事业部
2010-11-02
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