关于产业城的运营思路由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“关于产业城的运营思路”。
科技产业城管理运营思路探讨
前言：
科技产业城位于??主干道，依托？？高新区和？？生物上市公司资源，初步确定了以五大产业为招商核心、创新七大企业服务平台、规划十大功能模块。由此可以看出，科技产业城属于一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，其开发及管理运营模式将是一个充满智慧的过程。这里，只能作一个浅层的管理运营思路探讨。
一、确立以地方政府资源为核心的产业城管理运营指导思想
工业园区或产业城的开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都需要有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业地产开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用哪种开发模式，开发企业都无法脱离地方政府的扶持和推动。
需要地方政府支持的主要方面有：
（一）出台对产业城项目落户的各项优惠政策。
（二）参与地方政府举办的省内外各类行业招商平台的现场和媒介的推广宣传。
（三）政府相关职能部门出具‚身份证‛，如相关前置批文或招商主体说明文件，以增强入驻项目的认可和入驻意愿。
（四）产业城公共服务平台的搭建，涉及入驻项目办证和相关手续办理一条龙服务，同时也是提升产业城服务档次和水准的关键。
（五）对产业城基础配套设施和个性化服务设施的建设开设绿色通道。
(六)对本地区域内符合产业城入驻的项目，予以推荐和倡议，引导产业归拢和集聚。
二、关于对科技产业城产品模式的认识和分析
（一）建筑形态
1、整栋（整层）模式
这种模式在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。
2、写字楼模式
包含了小高层/高层写字楼产品。与整栋式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。
3、工厂模式
该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——即生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。
（二）园区功能
1、主要功能——聚合产业群 将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是产业城最主要，也是最关键的功能。
2、辅助功能
为区域创收：利用产业城的模式和政策上的优势，吸引来自区域内外各地的优质企业进驻，为本地创收任务提供支持。
解决就业问题：产业城的建设需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题。并随着产业城内商务环境和生活服务设施的不断完善和提档升级，将真正形成聚集过万人的科技产业新城区。
（三）园区配套
住宅配套：是专门针对入驻企业员工需求打造的配套居住公寓。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入驻企业员工提供便利的居所。根据产业城规划设计和运营目标体量，将住宅纳为产业城配套设施也是重要的开发建设环节。交通配套：产业城位于主干道？？大道、？？路、？？路交界处，占据交通配套的绝佳地利。可以保障产业城的从业人员快速迅捷到达目的地。
休闲娱乐配套：以产业城为半径的3公里范围内，聚合了城市商务、休闲娱乐、商业餐饮、名胜景点、广场公园等城市生活配套。
三、以科技产业城五大产业之一——文化创意产业为例，浅析如何产生产业集聚效应
（一）以功能定位促进产业集聚
文化创意产业有一条‘原创、传播、衍生产品开发’的产业链，其衍生品范围广、集聚性强。
发挥产业集聚效应，确立清晰的功能定位是其第一步。一旦产业和产业要素在产业城内形成集聚，企业质量和产值将会呈现几何级增长，这样的增长比纯收租金模式更可持续发展。
通过打造 ‚文化创意大场‛的品牌，让生产文化创意作品、产品和商品的企业集聚到产业城，通过上下游企业相互之间的联动来实现产业链的互补。
有了清晰的功能定位后，通过打造文化创意产业一条街（或专业区），用低租金的方式吸引文化创意产业开店，以体验式的服务让文化创意一条街（或专业区）迅速打响知名度，随后吸引更具知名实力派文化创意产业项目入驻。
通过分工合作，‚文化创意大场‛场中集聚的企业分工完成衍生品全产业链的打造，实现‚载体、功能、行业、渠道、政策、品牌、资本‛七位一体的服务架构。
（二）加强和引导企业之间的协作
在一项产业集聚区内，一个行业的产出，可以作为另一个行业的投入品，比如视觉艺术设计研发产业的产品，可以作为环境艺术、广告装潢产业的投入品，而环境艺术和广告装潢产业的实物产品，又可以作为传媒影视产业的素材。当多个创意群体相对集聚在一个专业区域区内的时候，就可以大大提高劳动生产率。
（三）科技产业城如何投资介入以获取自身更大的收益 科技产业城对文化创意产业的盈利模式由三部分构成，物业收益、税收分享以及投资性收益。
文化创意产业已经成为新的投资热点，在资本与企业之间，需要解决的是对文化创意企业的评估和服务的环节，这就要求我们具有识别文创类企业成长性的能力和提高为企业服务的能力，通过提供更好的服务培育企业成长，为资本与企业的对接创造条件。这样会从中获得更多的收益，这比纯粹的商业地产经营模式更进了一步。
这样做其实是把银河产业城作为投资经营实体，挑选、积聚和培育好优质企业，甚至可以通过压低租金吸引企业入驻，或者用租金换取企业股权，使产业城在新兴产业的创新发展模式中扮演重要的角色。
对于产业城的未来发展，我们应该注重和强调促进产业城内企业的发展，而非扩大数量。我们不能片面追求产业城体量的大小，而是由龙头骨干企业发展起来。产业城运营主体的发展，不是靠房地产的租售，而是要靠产业投资，或者是进入产业。
只有当产业城的服务发展起来，引进的企业更具竞争力，运营主体的发展才能随着企业的发展而壮大，另外运营主体也可以依靠龙头企业，投资产业。
当然，首要前提是：先培育产业，再投资企业获取更大收益。
四、关于产业城盈利模式的考量
（一）实现盈利模式的前提和背景
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中规定：
1、工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土 地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
2、低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或 返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，有关人员将被依法追究法律责任。
随着《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布实施，土地‚闸门‛将进一步收紧。受此影响，国内工业实际用地出让价格将提高40％至60％。
国家实行了‚最严格的土地管理制度‛，再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，价格不断攀升。
目前从事新兴的、从事技术含量较高、所需办公和厂房面积不大 ‚微型工业‛自己买地建楼建厂面临诸多困难：
◆拿地不容易，费时费力，经营成本增加；
◆不能解决配套，不能建立销售网络，谈不上物管、治安； ◆一次性买下50年土地使用权，对于刚起步的企业来说，风险较大，也不现实。
相对而言，产业城具有良好的生活、休闲配套，还可以为企业搭建销售渠道。未来还为企业提供海关、商检、外汇、国际货运、保税、仓储等各项服务，协助企业办理注册、最为重要的是，产业城可以为企业争取税收等优惠政策，这对‚微型工业‛相当有吸引力。
（二）产业城物业产权收益：出售+出租，即可租可售
在产业城推出的产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。
出售+出租的运作模式比较灵活，市场客户面相对较广，且产业城自身所面临的压力相对较小。优势：
1、项目招商更加灵活
2、双渠道回收项目成本
3、后期项目有转租为售的可能性，享受项目溢价收益
（三）产业城配套服务收益：从当前产业城发展策略来看，创新了原有的盈利模式，不仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务费、配套产业经济也成为重要的创收来源。
1、投融资、政企服务、人力资源、物业管理、公共配套、企业交流、数字化智能等七大服务体系，成为创收来源的重要补充。
2、对产业城内入驻的五大产业除物业产权收益外，还有税收分享、投资性收益。
3、对入驻企业的相关政策性扶持和奖励资金的分享。
4、产业城内配套居住公寓楼宇的开发销售或租赁。
（四）通过借鉴效仿国际模式，对盈利模式再次创新突破
1、目前国际上的工业地产盈利模式主要是将项目先进行租赁，等到区域内形成集中的办公氛围以及发展成熟后，再整体打包上市销售。这种方式与土地溢价方式雷同，使产品增值后再获取更大利润。
2、国际惯用的另一种盈利模式是开发企业先自用，在自用的过程中体会和完善产业城内部的管理、环境和配套等。同样待到整体成熟后再打包上市销售。
五、综合多种操作运营模式，增强产业城持续盈利能力和水平
（一）投资运作模式。
投资运作模式是先期投资建设产业城办公和基础配套设施，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为产业城的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
（二）服务运作模式。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对产业城的服务环境还会有了更多的要求。产业城为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运作模式强化了产业城与企业的合作，增加了产业城的收入渠道。
（三）土地盈利模式。
土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。产业城已获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，在进行初步开发建设运营成功后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式获利能力非常的强大，同时也为产业城后期的开发奠定了雄厚的财力基础。
（四）产业运作模式。
产业城其实承担了调节、完善、强化区域产业链运作的作用，产业城设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业、文化创意产业、信息科技产业、海洋生物产业等，这些产业在投资初期也会进行招商引资，引入企业资本一起搭台。产业城可以对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在产业城内运作一个重要的产业项目。
六、学习和借鉴国际一流园区的特征与标准
基本特征： 借鉴并综合国际一流园区发展历程，一流园区普遍具有四个特征，即是新兴产业和新业态的发源地，逐步走向产业高端，引领世界的产业发展趋势；具有较强的内生增长机制，能培育出有国际竞争力的跨国大公司；聚集了大量高端要素和专业要素（集群）；创造新时代前沿的模式、制度和文化。
世界各地的各类知名和成功的园区，它们有以下一些共同点：
1、环境清新优美。
一流的园区强调清新优美的自然地理环境。清新优美的环境不仅宜居，而且有利于研发，吸引了大批高端、专业机构和人才的入驻。
2、基础设施完善。
一流的园区所具备的基础设施应是水电气供应充足，道路通畅，通信方便，市政设施完备，居住教育条件完善，娱乐休闲设施配套，能够形成一条龙服务，并向电子化、网络化和人性化方向发展，具备自我运转能力。
3、产业高度聚集。
技术革新能力和市场国际化程度是制约企业竞争力的决定因素，而聚集地的优势恰恰在于能够保证企业的上述能力，从而实现1+1>2的效能，形成了协同效应和完整的产业链条。
4、自主创新活跃。
创新是经济活力的来源。创新被视为营造经济增长的重要支柱。英国剑桥园素以创新闻名，园区在对中小创新型企业和创新技术的孵化和产业转化上不遗余力，网络市场的‚多米诺‛公司和咨询界的‚伙伴‛咨询公司等都是藉此发展起来的。
5、推动区域发展。
推动区域发展，造福民生是发展的归宿。中关村软件园园区及联盟外包企业的软件产品出口及服务外包总额曾经约占北京总量的1/2，当时成为北京IT服务外包的主体，推动了北京市生产性服务业的发展。
七、在认清自身优势的情况下，拟定科技产业园发展对策和管理模式
（一）自身优势
1、区位优势；
2、政策优势；
3、服务体系优势；
4、公共基础配套设施优势。
（二）发展对策
1、积极引进领军企业。
工作重点就是研究入驻企业需求，创造条件引进行业领军企业，尽快地树立产业城品牌，提高市场美誉度。同时也有利于吸引国家的专项投资基金的注意，争取获得更加有力的优惠政策，促进产业城发展。
2、稳步推进同类型产业建设，尽快形成专业化聚集。同一类企业在特定空间上的专业化集聚是形成优势产业集群的必然过程。要顺应产业发展的客观需求，紧紧围绕某一细分产业领域加快同类型产业建设，推动产业上下游企业、同环节的企业在空间上集聚，实现不同企业在信息、公共技术平台、市场和人才等高端要素上的资源共享。要在产业城初具规模的前提下，寻找切入点逐步筛选有发展潜力，处于成长期的优秀企业，形成产业集聚区，推动该产业的可持续发展。
3、全面实施设施标准化、规范化、科学化管理，提升产业城运营能力。
设施管理主要是指围绕一定空间内的行为主体(包括企业和产业)的共性化需求、以提高客户对象工作效率为目的、引入信息技术和网络技术为新型工作手段的硬件环境建设与管理服务，是提升产业城每一类型产业综合竞争能力的一种有效模式，也是产业城升级发展的重要推动工具。设施管理主要服务内容包括不动产管理、基础设施管理、公共服务设施管理和物业管理。要积极导入设施管理理念，做好关于设施管理的培训和考察。要充分利用专业服务机构，针对园区开发建设和管理运营进行规划，研究制定切实可行的解决方案。开放有效需求，大力引入国内外专业设施管理公司，通过专业管理提升园区设施管理水平。同时要把设施管理与生态园区建设紧密结合起来，营造优美的环境。
4、发展专业中介服务，促进产业关联发展。现在产业城的五大产业都是智力密集型产业，大力发展专业中介服务，是推动产业城产业加速发展的关键。建立公共服务平台：以产业服务、投融资服务、联合推广、人才、政策推送等服务，为入驻企业服务。
（三）推进三个平台的建设，贯穿产业城各项服务功能
1、基础设施服务平台：产业城办公楼的管理和配套设施的管理。通过物业部和客服部两个部门，建立完善物业配套服务：安防、装修、产业城设施等。加快推出产业城服务：餐饮、酒店、超市、邮政、银行、绿化、休闲等服务。
2、公共服务平台：投融资服务、人才培训、政策推送、市场开发咨询等。
充分运用网络技术，与政府相关职能部门建立紧密双赢的联合体，使优惠政策能在产业城全覆盖，为客户提供相关的政策咨询和落户。以智能网站为平台，集约整合社会各项服务，为入驻企业提供一门式各类服务和咨询。
3、专业技术服务平台：建立数据共享平台。
调研客户需求，在入驻企业集聚达到一定规模时，为入驻产业城的企业提供数据保存业务和后台的支持。准备联手世纪互联数据中心,建立数据共享平台。
