12月18日上海高级法院审理物业管理行政案件解答(一)关于业主委员会备案案件的问题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“上海市备案管理最新”。
上海市高级人民法院
行政庭
审理物业管理行政案件解答(一)关于业主委员会备案案件的问题
一、根据《上海市住宅物业管理规定》第十三条，业主委员会自选举产生之日起三十日内，持相关文件向区县房地产管理部门备案。区县房地产管理部门对依法产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。对区县房地产管理部门准予备案或者不予备案的行为不服提起行政诉讼，属于行政案件受理范围。
物业管理中对业主委员会向房地产管理部门备案的行为，与通常所说的备案行为不同，具有对业主大会、业主委员会的主体资格进行确认的作用。房地产管理部门将对其进行实质性审查，并可以对依法产生的业主委员会出具备案证明。因此，对区县房地产管理部门准予备案或者不予备案的行为不服提起行政诉讼，属于行政诉讼的受案范围。当事人单独要求出具备案证明和印章刻制证明的，不予受理。
二、业主对区县房地产管理部门准予备案或者不予备案的行为不服提起行政诉讼，具有原告资格。
业主大会、业主委员会是业主对物业进行自主管理的组织形式，其代表全体业主的共同利益和愿望，并对外行使权利。因此，区县房地产管理部门对业主委员会准予备案或者不予备案，涉及业主的个体利益，业主具备原告资格。
三、新产生的业主委员会(首届或换届、改选)对区县房地产管理部门不予备案行为不服的，不能以业主委员会名义提起行政诉讼。
因区县房地产管理部门不准予备案，故业主委员会的主体资格尚未得以确认，故新产生的业主委员会以自己名义提起行政诉讼的，依法不具有原告资格。但业主可以以个人名义作为原告提起行政诉讼。
四、业主委员会经换届或改选备案后，原业主委员会对区县房地产管理部门的备案行为不服的，不能作为原告提起行政诉讼。
换届或改选产生的新一届业主委员会备案后，由于房地产管理部门出具的业主委员会备案证上，并不区分业主委员会的届数，无法区分是新一届还是老一届业主委员会，故原业主委员会不能作为原告。业主可以个人名义作为原告提起行政诉讼。
五、根据《上海市住宅物业管理规定》第十四条，业主委员会任期为三到五年，任期届满的两个月前，应当书面报告区县房地产部门。由于实践中业主委员会并非均在选举产生之日起30日内进行备案。导致业主大会决议上明确的业主委员会任期到期之日与业主委员会备案证的备案日期不一致。应当以业主大会决议上明确的任期确定起算点。业主委员会是代表全体业主共同利益和要求，并监督物业公司进行物业管理运作的民间性组织。根据物权法第七十六条，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，由全体业主共同决定。因此，选举业主委员会属于业主自我管理的方式，故应以业主大会决议上明确任期届满之日确定业主委员会的任期。
六、对区县房地产管理部门备案行为，应当从以下方面进行合法性审查。
在对此类案件审理中要贯彻尊重业主意思自治权、尊重正当程序保护的原则。如果根据案件的事实和证据，认为被诉行政行为确实违法的，应予撤销。
第一，根据《上海市住宅物业管理规定》第十三条第一款规定，审查是否具备备案的四项文件：业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会成员名单和基本情况。
第二，根据《上海市住宅物业管理规定》第十三条第二款规定，审查业主委员会是否依法选举产生。
应按照《上海市住宅物业管理规定》第二章业主及业主大会和建设部《业主大会规程》等规定的内容进行形式审查，审查整个召开业主大会、选举业主委员会的过程是否清晰。
具体审查内容为：l、物业管理区域划分的依据；
2、区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(或者换届改选小组)成员，进行公告。
3、是否公布选举
时间、地点，送达选票，召开业主大会，清点表决票。
第三，对于召开业主大会、业主大会通过的决议，应当按照以下标准审查：1．业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。2．业主大会作出决定(业主委员会成员选举)，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。3．业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
第四，针对当事人提出的争议焦点进行审查判断。由于物业选举争议的复杂性，牵涉面广大，应慎重作出裁判。
七、在审理不服区县房地产管理部门备案的行政案件
中，当事人申请法院调取召开业主大会、选举业主委员会的选票、表决票等证据材料的，不予准许。
通过召开业主大会、选举业主委员会的流程后，对最终产生的选举表决结果的事实，一般审查记载选举表决的统计结果的证据即可。至于形成统计结果的基础性的材料如召开业主大会、选举业主委员会的选票、表决票等，目前尚不具备验证的条件和手段，不予进行合法性审查范围。因此，对原告的此项调取证据的申请，应不予准许。
八、业主委员会选举过程中对“业主不投票视为同意票”议事规则的判断标准。
对业主委员会选举过程中“业主不投票视为同意票”的议事规则，有关法律法规并无明确的禁止性规定。在召开业主大会、选举业主委员会过程中，只要在物业区域内进行了明示的公告或公示后，“业主不投票视为同意票”的议事规则可以适用。
二00八年十二月十八日
