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业主组建物管公司进行自治合情、合理、合法
北京 刘守熙
鉴于现有物业管理体制一直存在诸多问题，严重侵害业主权益的情况普遍存在且难以解决。为了有效维护业主权益，从根本上解决好物业管理企业与业主的矛盾和冲突，由业主组建物业管理公司对小区业主共有物业实施物业管理自治无疑是一个很好的选择。
理 论
建立联合起来的个人所有制即共有制，是马克思主义科学社会主义的出发点和归宿。在马克思、恩格斯的理论体系中，社会主义所有制其所有者主体是“联合起来的社会个人”。马克思、恩格斯早在1845年——1846年所写的《费尔巴哈》一文中就提出“联合起来的个人对全部生产力总和的占有”。在1848年出版的《共产党宣言》中提到“全部生产集中在联合起来的个人的手里”。在马克思于1867年出版的《资本论》第1卷中提出：“在资本主义时代的成就的基础上，也就是说，在协作和对土地及靠劳动本身生产的生产资料的共同占有的基础上，重新建立个人所有制。”可见，共有制作为一种社会经济形态，也就是联合起来的个人所有制或“非孤立的单个人的所有制（马克思语）。因此，在一个建筑区划内，在全体业主共同占有全部附属设施的基础上，由业主自行组建一个物业管理公司自主管理共有物业，既符合今天中国的实际，也符合马克思主义科学社会主义理论。
依 据
一个物业管理区域内的全部物业，包括住宅及附属共用设施设备是由全业主支付一定的房款从开发商那里购买来的，其所有权和使用权归业主个人所有及全体业主共有。“公民的合法的私有财产不受侵犯”，已写进了《宪法》和《民法通则》。物业管理权（处置权）是业主财产所有权的重要体现。建设部副部长刘志峰指出：“物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为。”因此，按照现代企业制度的要求，由全体业主组建物业管理公司对自己的物业进行自治管理，是完全可行的。自己的物业，由自己来管理，合情、合理、合法。
《物权法》（草案）第八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”。《物业管理条例》并没有硬性规定业主大会必须从社会上聘请一个物业管理公司实施物业管理。就是说，除了外聘一个物业管理公司外还可以有另外的选择，而由全体业主自行组建一个物业管理公司自主管理本物业管理区域的物业则是一个比较好的解决方案。新的《物业管理条例》将草案中的“一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理”修改为“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”尊重了业主实施物业管理的选择权，明确了一个物业管理区域聘请物业公司进行管理不是法律强制性规定。事实上，许多老的物业管理区域（一些单位大院）就是由原来的某个管理部门改为物业管理公司实施物业管理的。我们看到，在这些地方就很难发生业主与物业管理公司的种种对立和冲突。
好 处
由全体业主出资组建物业管理公司对本物业管理区域实施物业管理自治具有以下诸多的好处：
一．由于业主大会也就是物业公司的股东大会，业主委员会也可以就是物业公司的董事会，因此，业主和物业公司的利益是完全一致的，不存在任何利害冲突，更不会发生业主与物业公司之间
大打出手，对簿公堂的事情，有利于构建和谐社区，有利于构建和谐社会。
二．由于物业公司是全体业主自己的公司，因此，不会出现物业公司严重侵害业主权益的现象，业主的合法权益可以得到有效保护，同时拒交物业费的情况也不会或很少发生。
三．由于将现行的业主和物业管理公司两个对立的利益主体变成了一个利益统一的经济联合体，因此，目前在收费标准、停车场收入、会所等配套附属设施出租收入以及其他共用设施经营收入等方面侵害业主利益的问题也可以迎刃而解。
总之，只有组建业主自己的物业管理公司，首先实现物业管理自治，才有条件解决这些困扰我们的种种难题，业主的合法权益才能得到有效维护。因此，可以肯定，由业主组建物业管理公司对一个物业管理区域实施物业管理自治，是解决目前物业管理中出现的诸多矛盾和冲突的一剂良方，也是构建社会主义和谐社会的客观要求。
最近获得2005年诺贝尔经济学奖的以色列经济学家罗伯特·奥曼和美国经济学家托马斯·谢林的研究成果也正是有助于“解释价格战和贸易战这样的经济冲突，以及为什么一些社区相对于其他社区在管理共有资源方面更为成功。”这一点，也值得我们深思和借鉴。
