陕西汉中祥瑞商业广场业主委员会成立及运行情况考察报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“陕西汉中房地产”。
陕西汉中祥瑞商业广场业主委员会
成立及运行情况考察报告
5月27日至5月29日，赴陕西汉中，对成功组建、在第一轮托管协议结束后发挥重要作用并规范运行的汉中祥瑞商业广场业主委员会进行了考察。具体情况如下：
一、汉中祥瑞商业广场业主委员会的成立及运行情况
（一）汉中祥瑞商业广场简介
汉中祥瑞商业广场，地处中国历史文化名城——陕西汉中市中心首席中央商业区黄金地段，周边商城、酒店、高档住宅林立，占地15亩，建筑面积28000平方米，每层4000余平方米，前有2000余平方米的开放式广场，地下有大型停车场,由汉中颇具实力的汉中祥瑞房地产开发有限责任公司（下简称祥瑞房地产）开发，二00三年八月开工建设，二00五年十二月正式投入使用,设计新颖，是汉中第一家产权式商铺。
该商业广场一至三层房屋总建筑面积12071平方米，其中2162平方米产权目前仍归祥瑞房地产，另外9909平方米的商铺分割出售给413户业主，出售均价为一楼约6000元，二楼约4000元，三楼约2000元。出售之时，商铺仅有地标，没有隔断，目前部分商铺已办理产权证。
一至三楼业主购铺时，与祥瑞房地产签署《补充协议》，约定将自己所买的商铺交给祥瑞房地产代管至2008年12月30日，期间由祥瑞房地产每年向业主支付购房款5%的收益。代管初期，祥瑞房地产在没有告知业主的情况下，与汉中市政府招商引 1
资来的颇具实力的民营企业陕西晶众家乐投资有限公司（下简称晶众家乐）签订一至三楼15年整体租赁合同。晶众家乐在二至三层自营超市；将一楼分割租赁给多家商户经营，经营内容以品牌服装服饰为主。2008年，晶众家乐加入海航商业控股有限公司，超市更名为“民生家乐”，立志打造中国优秀超市连锁企业。整座大楼物业服务由祥瑞房地产进行管理。
（二）汉中祥瑞商业广场业主委员会的成立
2008年12月30日汉中祥瑞商业广场第一期代管合同到期。2008年6月，祥瑞房地产开始按6.05%的年收益率与业主续签代管合同。虽然收益率有所提高，但鉴于2007年、2008年经济过热的背景，部分业主对6.05%的年收益率表示不满。1个月后，签约100多人。
这时部分业主主动相互联系，联合了约有八九十人，经多次交流沟通认为：祥瑞商业广场是一个不可分割的整体，经营权必须与产权分离才能保持长期繁荣，保证广大业主利益；产权式商铺与住宅有着本质区别，投资产权式商铺是一种不算成功的投资行为；现阶段，只有成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主行使管理权才是解决商场面临问题的可行之路。部分业主将这些想法与祥瑞房地产沟通后，得到了祥瑞房地产的认可，同时，祥瑞房地产认识到商铺销售后产权已由业主买断，必须在业主授权下才能进行代管运作，业主对合同文本异议较大、不配合的情况下，续约工作不可能顺利推进。祥瑞房地产马上聘请了懂经营和懂法律的团队进行协助，并在经费和办公场地方面进行全力支持。在汉中市城乡建设管理局、辖区街道办事处等部门的指导下，成立了以十几个懂法、懂政策、懂产权式商铺经营业主为核心骨干的汉中祥瑞商业广场业主大会筹备组。
筹备组成立后，部分业主倾注大量时间，不计报酬、不计成本、全心竭力，与祥瑞房地产聘请的团队共同起草文件、发动业主、普及产权式商铺经营理论、宣传“统一招商、统一管理、统一经营、统一返租”。通过参加筹备组业主会下讲、会上讲、公园讲、马路讲、茶馆讲、家里讲、电话讲，在两个多月锲而不舍的坚持之下，通过分楼层、分购买面积召开7次业主座谈会，《汉中祥瑞商业广场管理规约》、《汉中祥瑞商业广场业主大会议事规则》、《汉中祥瑞商业广场业主委员会选举办法》和《汉中祥瑞商业广场业主委员会章程》等四个文件，于2008年9月20日经首次业主大会审议，按照少数服从多数的原则通过。这四个文件对一至三楼范围内的全体业主具有同等效力。
（三）汉中祥瑞商业广场业主委员会运行情况
2009年2月，祥瑞业主委员会在调查清楚汉中同类商铺租金水平的基础上，结合祥瑞商业广场实际和晶众家乐的实际承受能力，依照业主大会的决议，与晶众家乐签订一至三楼整体租赁合同。晶众家乐用后每两个月一次打包将所有业主租金支付给业主委员会，业主委员会每半年初向全体业主分发上个半年租金。业主第一次到业主委员会领取租金时，持产权证或购房合同原件、复印件、业主身份证、照片办理领租证，以后持领租证领取租金。
按照祥瑞商业广场业主委员会章程，业主委员会经费每年按业主商铺投资收益的百分之一点五，由全体业主共同负担。
二、汉中祥瑞商业广场业主委员会考察启示
（一）各方认识和观念必须到位并形成合力
对于业主数量庞大的楼宇式产权商铺来说，业主委员会的成立是一项庞大的、高难度的系统工程，涉及的各方必须认识到位，观念摆正，积极主动，齐心协力，方有成功的可能。首先是政府积极引导。其次是业主特别是骨干业主要认识到位。业主认识不到位，不能达成成立业主委员会的共识，不能认识到产权式商铺必须实行经营权与产权的分离，筹备工作就难以顺利进行；再次是代管方要积极主动。代管方认识不到位，完全将自身与成立业主委员会撇开，完全任由业主自发组织，不积极主动从各方面进行支持，筹备工作将因业主分散、信息偏弱和经费、办公场地没有保证等因素而难以顺利进行。只有多方特别是业主与代管方形成合力，产权式商铺业主委员会才有成功成立的可能。据调查，汉中其它数家产权式商铺由于双方没有形成合力，虽有业主倡导，但均未成功。就全国来说，成功成立业主委员会的产权式商铺也是屈指可数。
（二）热心业主推动是成功成立业主委员会的关键
如果把汉中祥瑞商业广场业主委员会比作一架飞机，热心业主业主则是当之无愧的发动机。一是热心业主以正确的理念主动选择了正确的方向。汉中祥瑞商业广场成立业主委员会的发起人是十几位有一定管理经验和经商经验、热心公益事业、具有社会责任心、公正廉洁、具有较强组织协调能力的中青年业主，他们通过深入研究，认识到产权式商铺风险极大。在这种理性认识下，统一了“把最坏的事情往最好处做”的思想，按照产权式商铺运营规律要求，选择了成立业主委员会，对商业广场进行“四统一”的正确方向进行自救，而不是死扣照搬《物权法》、《合同法》。他们已清楚地认识到法律法规在产权式商铺方面是不足够的，在经营方面完全扣、搬法律法规和合同约定，并不能保证广大业主的长期收益。二是热心业主以其公信力影响业主。他们宣讲产权式商铺经营管理规律，所站的高度和角度与绝大多数业主的心理契合，其公信力对部分纯粹考虑私利业主产生约束。三是热心业主在艰苦筹备过程中坚定信心、锲而不舍地做业主工作，使绝大多数业主达成共识。业主委员会第一次业主大会的成功召开非常关键，四个文件能否顺利通过是难点。筹备组在会前就产权式商铺本质、运作规律、四文件内容，通过各种方式甚至是自己贴钱邀业主到茶馆、家里宣讲，使广大业主的意见在会前即基本达成一致。大量艰苦细致的工作，确保了四文件在业主大会上能够顺利通过审议，确保了业主委员会的成功选举。
（三）代管方支持是成功成立业主委员会的必要和重要保障 业主提议成立业主委员会伊始，代管方祥瑞房地产即在思想上高度重视，在行动上大力支持，在专业人员配臵、四文件起草、运作费用、与政府有关部门配合上进行强力支持，使筹备组成为一个没有后顾之忧的强有力的团队，为业主委员会的成立提供了坚强保障。可以说，代管方祥瑞房地产的强力支持为业主委员会这架飞机提供了动力保证。
二〇一〇年五月三十日
