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上海城巧克力公寓C座
项目建议书
建设单位：新疆上海城投资开发有限公司 编制日期：2016年12月3日
目 录
一、项目概况
二、项目背景和建设必要性
三、市场需求预测
四、扩建规模
五、项目选址
六、项目建设进度安排
七、投资估算与资金来源
八、财务效益预测
九、项目团队组成及职责分工
十、项目研究结论
新疆上海城投资开发有限公司巧克力公寓C座项目
工程项目建议书
一、项目概况
（一）项目名称 巧克力公寓C座商业项目
（二）建设单位和负责人
建设单位：新疆上海城投资开发有限公司 法人代表：范旭东 联系电话：0999-8855455 公司地址：伊犁州伊宁市解放西路380号
（三）建设单位简介
新疆上海城投资开发有限公司成立于2003年3月，2010年7月底正式成为伊犁仁和房地产开发有限公司控股的有限责任公司。公司注册资金陆仟万元人民币,集房地产开发、商业运营、物业管理于一体的现代化企业，拥有房地产开发贰级资质，现有员工19人，其中大专学历以上18人。
上海城项目总投资约15亿元，控制性规划面积近89万平方米，其中住宅面积约69万平方米，大型商业区建设约20万平方米。其地理位置西靠西环路、东靠新规划路，南临解放西路，北临218国道，以“六星广场”为中心，匠心独具的商、住分离，相对独立而又紧密依存着。先后开发了住宅徐汇苑、黄浦苑、浦东新区、世博苑、尚都国际·花苑等项目。2014年起，我公司整合优势资源，致力于商业地产的开发，现有尚都国际A座、巧克力公寓B座、黄浦苑六号公寓、以及在建的“后街”等多个商业项目，各项目配套设施完善，独具风格、各有千秋。即将开发的公寓C座项目与后续即将开发的各项目又将使上海城锦上添花。
（四）编制依据
1、仁和集团发展规划；
2、伊宁市规划局：建设项目选址意见；
3、《伊宁市城市总体规划》
4、建设单位提供有关资料。
二、项目背景与建设必要性
（一）项目背景
《伊宁市城市总体规划》（2013-2030年）中确定本项目用地性质为居住用地，在城区划分中将上海城居住区划分为中心城区。
中心城区功能定位：发挥中心区位优势，提升综合服务功能，传承文化风貌特色，激发城市活力，打造集商业服务、行政办公、文化旅游、生态宜居功能为一体的综合性城市功能区。
中心城区发展指引：以解放路地区为重点，引导城市传统商业沿路布局模式向城市商贸街区整体开发模式转变，完善商业、娱乐等中心区功能，提升服务档次与水平，打造1个自治区级商业示范区。
（二）项目建设必要性（1）区域交通分析：
a、北临伊宁市路北环路（G218线），北环路作为伊宁市的东西向主要通道及市区通过性道路，商业氛围浓郁，集中化多样化；
b、南近伊宁市主要商业街道解放路，距伊宁市商业中心不足3公里；
c、西距伊宁市西环路0.7公里，西环路作为伊宁市开发区与老城区的分隔道路，同时又是两个城区的联系通道；
通过区域交通分析得出结论，该地块商业价值大于居住价值。（2）周边公共服务设施分析：
a、距伊宁市第八小学及伊宁市实验幼儿园0.6公里； b、距伊犁州客运站1.2公里； c、距伊宁市火车站4公里； d、距伊宁市飞机场2.5公里。e、距伊犁师范大学仅0.7公里；
周边公服设施齐全，与周边居住区能够为商业建设提供基础条件。
（3）周边商业分析
a、居住区内沿街商业多位底商住宅建筑，限值了建筑的业态形式及商业规模，只能为居住区内居民日常生活提供需求。
b、G218线以北商业主要以汽配服务及零售类为主，商业构成单一，不能很好满足周边居民对商业服务业的综合需求。
c、拟建设项目与已建设项目巧克力公寓B座将形成整体完善的商业服务体系。综上所述，基于良好的交通条件、完善的公共服务设施及周边单一的商业结构，本次项目用地开发建设方向应选择商业建设，对周边居民及商业环境都会起到积极作用，同时也符合上海城原规划方案布局。
三、市场需求预测
（一）竞争分析
通过上述对房地产市场供给、需求、及典型物业调查分析：虽然受全球经济下滑趋势的影响，投资额有所下降，但随着伊宁市作为霍尔果斯经济特区商贸、商务、生活的大基地，目前房地产市场已经回暖，伊宁市房地产市场已经呈现出购房热的可喜局面，房地产市场活跃，房地产交易量大。伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均大幅度上升的态势，且有一定的涨幅。在开发商素质，产品设计，政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。预计该项目投入市场前景乐观。
（二）市场分析有关结论
通过上述对房地产市场供给、需求及典型物业调查分析，2013年伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均呈上升的态势，市场需求旺盛。
在开发商素质、产品设计、政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从社区文化、建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。项目于2014年投入市场，前景乐观。（阅表二）
四、建设规模
1、建设规模
整体规划建设用地面积 8501.09平方米
总建筑面积 18539.37平方米 其中：
其中地上建筑面积 12241.57平方米 地下建筑面积 6297.8平方米
2、容积率为1.44，建筑密度30%，绿地面积2120平方米，绿地率25%，地上停车位32个，地下停车位185个。
配套道路、给水、供电、绿化等配套设施同步建设。
五、项目选址
该项目位于上海城北门附近，北侧紧临G218线，南侧为居住区，西侧为巧克力公寓B座，东侧为锦裕达建材厂。项目交通便捷，升值潜力巨大，随着城北区和市区西移的趋势发展，本区域必定成为未来的重点居住、商业开发区域之一；
六、项目建设进度安排
2017年1月——6月 项目前期准备工作； 2017年7月——2018年8月 工程施工、设备安装； 2018年9月 项目竣工交接验收。项目建设周期16个月。项目关键节点：
巧克力公寓C座设计方案确定时间
2017年4月20日 巧克力公寓C座施工图出图完成时间
2017年5月10日 巧克力公寓C座基坑开挖完成时间
2017年7月15日 巧克力公寓C座达到预售时间
2017年9月15日 巧克力公寓C座主体竣工验收时间
2018年6月5日 巧克力公寓C座主题消防验收时间
2018年8月15日 巧克力公寓C座交接验收时间
2018年8月20日 巧克力公寓C座规划验收完成时间
2018年12月15日（阅表三）
七、投资估算与资金筹措
（一）投资估算
固定资产投资5300万元。
八、财务效益预测
（一）损益预测
建设后达到（万元）
销售收入（含税）7700 减：销售成本 5300 销售税及附加 701 利润总额 897 减：所得税 225 税后利润 678
（二）财务效益评价（增量指标）
销售毛利润率 28% 销售净利润率 10% 注：从建设开始年算起。（阅附表一）
（三）结论
为了适应市场需求，提高市场竞争力，发挥规模效益，本项目建设是必要的，项目有较好的财务效益和社会效益，有较强的抗风险能力。
九、项目团队人员职责说明： 项目负责人：贾涛
职责：对项目定位进行决策，统筹安排项目的整体进度情况，对项目遇到的重大问题进行决策。财务部：邬小华
职责：对项目前期成本及收益率进行概算，对项目进行中的付款事宜进行协助，及项目后期的财务结算工作。前期部：大王刚
职责：负责前期项目规划手续的办理，协调项目经理完成项目建设期间的各项验收工作，协调项目经理完成后期的规划验收及竣工备案相关工作。
项目设计管理：蹇雪梅
职责：负责与设计院的对接工作，包括设计任务书的制定及往来资料的收集存档工作，协调设计院对项目设计方案及施工图纸的沟通工作。
经管部：张文远
职责：协调造价公司完成项目的成本测算工作，根据正式图纸对项目总造价进行复核，负责参与项目管理过程中的所有签证及验收工作，对项目中的新增工程量进行询价和成本控制，负责项目的竣工结算工作。
项目经理：任鹏
职责：与各部门对接协调项目所有手续的办理事宜，与设计院对接协调项目的设计事宜。协助项目负责人完成主体方案设计、外立面方案设计及室外景观设计等方案的优化和对接工作。对施工现场的安全文明施工及形象进度进行把控，监督协调监理单位对施工单位的项目质量及进度进行检查。协助相关部门完成项目招商及业主进场装修的相关事项。协助业管部完成项目的预测、实测工作。协调物业公司完成项目的整体验收移交工作。项目设备工程师：浦东渝
职责：与设计院对接协调项目设备的设计事宜，对设计图纸中的设备部分进行优化，监督管理施工单位设备部分的施工质量及进度完成情况，协调业主进场前的设备改造工作，对后期业主入驻装修及物业公司交接进行协助工作。
十、项目研究结论
通过上述对巧克力公寓C座项目的研究分析,我们认为该投资项目是可行的,能够带来较大的经济效益和社会效益,其市场前景较为乐观。
