土地利用绩效[材料]_土地调查成果分析利用

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土地利用绩效评价及标准研究

——以上海为例

郑迦宁 胡昊 刑元志

上海交通大学不动产与项目管理研究中心

上海市华山路1954号 200030

E-mail: zjn@sjtu.edu.cn 土地利用绩效评价及标准研究

——以上海市为例

郑迦宁,胡昊,刑元志

（上海交通大学不动产与项目管理研究中心 上海市华山路1954号 200030）

摘要：土地是城市发展的稀缺资源和重要因素之一，实现土地资源的有效利用是可持续发展的要求，也是当前建设资源节约型及环境友好型社会的要求。本文首先分析明确了土地利用绩效的内涵，对国内外关于土地合理利用、评价方法、评价体系的理论做一研究综述，在理论研究的基础上，深入研究了土地利用绩效评价的评价原则及方法模型，探索了上海市土地利用绩效的评价方法，从土地政策导向和资源优化配置角度构建了土地利用绩效评价的指标体系，并对不同类型用地的指标进行分解，提出了以城市整体为评价对象的宏观层面、以功能区域和各类用地为评价对象的中观层面的土地利用绩效评价方案，为上海市建立以土地利用绩效为基础的土地优化配置机制提供了具有系统性和可操作性的理论及技术基础。关键词：上海市 土地利用绩效 指标体系 评价标准

一、城市土地利用绩效及其评价意义

1.1城市土地利用绩效的内涵

由于城市功能的多样性，城市土地利用绩效水平很难采用某个单一的指标来准确和全面的反映。因此，城市土地利用绩效的内涵可以从经济、环境容量、空间尺度等不同的角度来理解。提高城市土地利用绩效的前提是土地的合理利用，即布局合理，结构优化，其目标是使土地利用达到良好的经济、社会和环境效应。提高城市土地利用绩效的途径是通过增加存量土地投入，改善经营管理，以提高土地使用效率，从时序特征上看，城市土地利用绩效的提高是一个动态的过程。

城市土地既是自然产物，也是人类长期劳动下的社会经济产物。因此，影响城市土地利用绩效的因素具有多样性和复杂性，包括人地关系、城市规模、土地用途、产业结构、技术变迁、制度、政策、城市经济发展阶段等在内的多方面因素均会对城市土地的利用绩效产生不同程度的影响。

1.2 城市土地利用绩效评价的目标

城市土地利用绩效评价的基本目标是改变城市建设用地粗放的现状，促进城市土地的高效利用，促进城市由外延扩展向外延扩展与内涵挖潜相结合的方向发展，促进城市土地资源的优化配置和合理利用。在调查城市土地利用现状问题的基础上，对城市土地利用状况进行评价，揭示城市土地使用效率的类型和空间差异，从而提出进一步提高城市土地利用效率的途径和措施。通过深入研究城市土地利用理论，结合城市土地利用特征来开展城市土地利用绩效宏观评价指标体系、评价标准及成果定量化方面的研究。并同时开展城市土地利用绩效评价信息开发研究工作和评价成果的应用研究，建立评价数据库，将其成果进行推广应用，建立土地利用绩效考核制度，从宏观层面上制定土地利用的途径和管理措施，城市规模以及土地利用的优化模式。

1.3 城市土地利用绩效评价的意义

开展城市土地利用绩效评价，不断提高城市土地的利用效率，不仅是贯彻土地利用基本国策的重要途径，同时也是建立科学、合理的用地管理决策系统不可缺少的依据。针对人多地少、耕地后备资源不足的国情，在城市化过程中，只有转变城市土地粗放开发经营管理模式，逐步向集约化利用的方向转化，才能实现城市乃至整个国民经济的可持续发展。

开展城市土地利用绩效评价，可以为城市确定合理的发展模式奠定基础，为城市扩展和城市现代化过程中对土地的客观需求预测提供依据。对促进城市土地合理利用、促进城市经济发展与城市用地扩展之间良性循环的形成具有重要意义，同时还可依据我国社会主义市场经济体制改革的目标，对用地指标分配方式的适用性提供实证研究的基础。

开展城市土地利用绩效评价，可以为政府管理部门对城市土地供应量的确定提供客观依据，为政府制定和修编城市土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划等与城市土地利用相关的政策法规提供科学的依据。可以进一步加强政府与土地管理部门对城市土地市场管理以及城市土地利用的宏观调控作用，建立科学、合理的用地管理决策系统。

因此，城市土地利用绩效评价的研究势在必行，进行上海市土地利用绩效评价及标准的研究，将为上海市建立以土地利用绩效为基础的土地优化配置机制提供具有系统性和可操作性的理论及技术基础。

二、国内外土地评价理论与实践综述

世界众多城市的土地利用方式、土地管理体制虽不相同，但发展水平和发展历程几近相同，其间从未忽视过城市土地利用过程中粗放与集约的矛盾。2.1 国内土地利用评价理论及实践

我国土地评价方法的理论研究和实践大致可分为四个阶段：

第一个阶段，从20世纪50年代至70年代中期。主要为结合中国科学院组织的自然资源综合考察中的土壤地理和土地资源调查所进行的土地评价，例如宜农荒地评价、宜林地评价等。此阶段的特点是：紧密结合生产建设，以土地单项评价为主；区域性评价较多；理论体系上的总结不足。

第二个阶段，从20世纪70年代中至80年代初，通过引进欧、美、澳等国土地评价的理论和方法，基本建立了从单项到综合的一整套农业土地评价方法和体系。此阶段的土地评价主要参照美国“土地潜力分类系统”和联合国“土地评价纲要”结合各地实际情况进行，基本上属于定性研究。此阶段的特点是：初步形成了具有我国特色的土地评价理论与方法体系；由单项评价逐步转为全面和综合的土地评价；遥感技术在土地评价中也得到了比较广泛的应用。

第三个阶段，从20世纪80年代初至90年代末。80年代起，土地评价研究开始涉及非农用地评价，如旅游用地评价和城市用地评价等（傅伯杰，1991）。国内一些学者（倪绍祥等，1993）开始在研究土地类型的基础上进一步进行土地评价研究。城市土地评价的类型由最初的侧重于城市建设自然条件对城市建筑影响的城市土地建设适宜性评价，发展到对城市土地经济性进行评价，如对城市土地分等定级、评定城市基准地价等。在这一阶段内我国先后颁布实施了《城市用地分类与规划用地标准》、《城市居住区规划设计规范》和《城市道路交通规划设计规范》，用以控制我国城市用地的粗放蔓延。在借鉴国外城市土地利用成功经验的基础上，提出了以城市土地利用规划为指导，进行土地利用分区或区地重划，实行土地用途管制和城市土地利用置换，并运用土地收购储备制度来控制城市用地的盲目扩张、优化城市土地资源的配置和提高城市土地利用绩效的基本思路，对我国城市土地利用绩效的提高和耕地保护产生了深远的影响。此阶段的特点是：土地评价从简单土地分等级发展到土地生产能力估算；从偏重于自然评价发展到自然与经济相结合的综合评价；从农业土地评价发展到城市用地等非农业用地评价。

第四个阶段，从上世纪90年代末至今。1999年国土资源部开展了新一轮国土资源大调查，其中“土地资源监察调查工程”项目中设立的“城市土地价格调查与集约利用潜力评价”子课题标志着我国城镇土地利用评价研究走上了正轨，该子课题先后选择了七个试点城市（福州、天津、包头、长春、济南、义乌、南京）开展城市土地集约利用潜力评价工作。并于2000年编制出台了《2000年城市土地集约利用潜力评价实施方案》。在随后的几年中，许多学者对7个试点城市的土地集约利用潜力进行调查实践和实证研究，得出了大批关于城市土地利用评价方面的研究成果。从2001年开始，在城市土地集约利用潜力评价的基础上，有学者又开展了对城市土地集约利用程度（即现状）的评价，城市土地集约利用的潜力评价和现状评价是从正反两方面来衡量土地的集约利用状况。此阶段的特点是：土地评价从一般性的理论和方法逐步过渡到实践应用；新的评价方法和评价技术得到逐步应用，如计量方法、遥感技术、更加完善的地理信息系统等；评价的对象和方法都进一步细化，如发展出了对城市整体、城市不同功能区、城市中具体地块等不同类型土地的分别评价方法。

地处长江三角洲地区的两省一市走在了我国土地利用实践研究的前列。江苏、浙江和上海这两省一市人口众多、土地稀缺，在土地资源利用方面也经历过各类开发区大量圈地、粗放用地等阶段，供地压力不断增大。为此，江浙两省以保护资源、保障发展为出发点，提出要通过加强用地管理，提高建设用地集约利用效率和水平、控制建设项目用地标准、提升土地资源对招商引资和经济建设的承载力，来促进土地管理部门的科学管理。根据本省实际情况和省内不同地区的经济水平等因素，在全国还没有统一可行的建设项目用地标准的情况下，分别研究制定了《江苏省建设用地指标体系（试行）》、《浙江省建设项目用地控制指标（试行）》，均于2004年9月印发，作为审定用地规模的重要依据，要求各地在项目审批、用地供应等工作中按照相关指标规定执行。此外，上海市根据城市自身发展特点，也已印发实施《上海产业用地指南（2004版）》。2.2 国外土地利用评价理论及实践

国外土地评价方法的理论研究和实践大致可分为五个阶段：

第一个阶段，20世纪中期之前。国外关于土地利用其集约程度的研究始于18世纪。当时的古典经济学家杜尔格、安特生、魏斯特和李嘉图等在研究农地地租问题时，得出了农地集约耕作中的报酬递减规律，并认为土地集约利用是级差地租产生的原因。此后，著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔提出：报酬递减规律适用于为了生产和生活而对土地的利用，其阐述的是土地的合理投入问题，即土地的合理集约度。国外对于城市土地利用绩效的研究成果主要集中于从经济学角度的研究、基于区位理论的研究，以及基于城市规划理论，如：城市的集聚与分散、城市环境容量、增长极理论与城市开发区等方面的研究。

第二个阶段，二战结束后至20世纪60年代。二战后资本主义发达国家经济开始复苏，由于土地管理政策方面的薄弱，造成城市和郊区的无序延伸和盲目扩张，城市面临着新一轮的更新与改造。因此，各国政府以及经济学、社会学、地理学和规划学界，都提出了一些新的城市管理对策，旨在促进土地利用方式尽快由粗放型向集约型转变。在二战结束初期，城市人口随经济复兴而增长集中，导致了以疏散为主的城市规划调整，其目的是控制城市的高强度利用。但20世纪50、60年代起，又出现了城市人口减少、郊区人口增加的逆城市化现象，且昼夜人口差别大。于是“疏散”政策被改为“吸引”政策以改变对中心土地利用不足的现状。1961年由美国农业部土壤保持局正式颁布了“土地潜力分类系统”，这是当时世界上第一个较为全面的土地评价系统。

第三个阶段，20世纪70年代。随着遥感等技术手段在资源调查中的应用，土地研究开始由土地清查走向土地评价。1972年，联合国粮农组织（FAO）在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专家会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统。1976年联合国粮农组织发表了《土地评价纲要》，成为世界土地评价研究走向成熟化的重要标志。该纲要从土地的适宜性角度出发，分为纲、类、亚类、单元四级。主要反映土地的适宜性程度及土地的限制性因素和改良管理措施。但此时土地评价的对象还是农业用地。前苏联也于同一年正式颁布了“全苏土地评价方法”，用于确定土地生产能力和农业生产中最有效的利用途径。

第四个阶段，20世纪80年代。随着计算机的应用，土地评价的理论和方法不断完善和改进，向综合化，精确化方向发展。土地评价研究也有了更广泛深入的发展，不仅限于农业用地，城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及。1981年，美国农业部土壤保持局提出了“土地评价和立地评价”系统LESA(Land Evaluation Site Aement)，并于伊利诺斯州和华盛顿州应用实践。该系统是为规划工作者和管理工作者做出合理的土地利用决策而制订的。与此同时，联合国粮农组织在土地评价纲要的基础上，针对不同的土地利用类型，详细分析了各种土地利用对土地的要求和土地的质量特性，建立了系统的、全面的土地评价体系（FAO，1983，1984，1985），并在世界各地予以实施。20世纪80年代中期至末期，随着自动制图技术等高新技术的发展与应用，数据更新、土地动态评价、评价精度等方面均有了很大的进展，并能快速完成多维、多元信息复合分析。在土地评价与管理中，逐渐建立了一系列土地管理信息系统，如加拿大国家土地信息系统、英国的土地资源信息系统等。加拿大圭尔大学地理系教授莫斯以加拿大生态土地分类单位生态区作为土地评价单元，通过分析土地系统内部的各种地理过程及过程响应，建立数学模型进行土地评价，并应用于加拿大安大略省（Mo, 1985）。

第五个阶段，20世纪90年代至今。随着景观生态研究的发展，服务于城市景观生态、环境保护等的土地生态评价成为土地评价研究的新方向之一。

国外对城市土地利用绩效的评价研究主要集中于土地利用指标的研究。Fonsecahe和Rory曾提出一套衡量土地开发效率的评价指标，包括密度、基地系数(即容积率)、建筑密度、空地、建筑高度和建筑后退距离等，并用图解法来分析确定土地的最大开发利用强度。为了评价土地的最大开发强度，在居住区规划方面，国外普遍使用人口密度、居住密度(居住单位数/用地面积)等指标来控制居住区用地；在工业区规划方面，使用工人与楼面总面积的平均比率、工人密度(每公顷用地总面积的工人数)、地积比率等指标来控制工业区的用地。其它衡量城市用地强度的指标如：土地开发收益增值率、土地转换增值率等都有广泛的使用。

国外在城市土地利用过程中，一直在关注和解决城市土地利用过程中的粗放与集约的矛盾，并在城市土地利用的具体配置过程中不断总结经验和教训，适时调整城市土地利用的强度，寻求最佳的土地利用方式。国外城市土地利用的实践运动和变迁主要经历以下几个时期：1）城市化初始阶段的高度集中与城市化成熟阶段的空城化；2）市区土地利用强度变化；3）居住用地利用水平变化；4）工业从城中心向外扩散；5）新建城市副中心，减轻市区中心土地利用压力；6）绿地旷地需求不断增大等。各国的代表性做法包括英国于1938年成立的“绿带法”和美国在土地利用规划中的“理性发展理念”和“城市发展边界的设定”等。

三、评价模型及评价方法

3.1 国外评价模型概述 国外一部分学者认为，土地的评价必须应尽可能的做到量化，这样才能对制订土地使用规划以及城市管理者做决策起到更有效的指导作用。持这种观点的国外学者有Van Diepen, Beek, Burrough, McCormack(1994)等。但此类量化的方法有2大难题，一是缺少相关的量化的理论知识，二是缺少评价所需的相应数据。国外关于土地评价的量化方法目前主要有以下几种建模方法（David G.Roiter, 1994）：

（1）土地评价的统计模型

统计模型需要足够多的先验数据，才能以此为基础建立可以有效应用的评价模型。因此这种建模方法对于新开发的土地，由于无法在短时间内得到足够的数据用于分析和建立可靠的模型，故并不适用。统计模型主要适用于对非新建区域的土地评价。

（2）土地评价的多变量统计方法

土地评价的多变量统计方法是在上述土地评价的统计模型基础上发展而来的，与上述建模方法并无本质区别，主要是为了引进更多可用变量，从而使模型更加精确。

（3）土地评价的动态仿真模型

上述土地评价的统计模型和土地评价的多变量统计方法都是侧重于用静态的关系来解释和分析土地的利用效果，但事实上在更多的现实情形中，这种基于静态的建模方法并不能得到十分令人满意的结果。因此，发展出了能够得到更好的评价结果的土地评价的动态仿真模型。

3.2 评价指标体系及评价方法

城市土地利用绩效评价一般都要先建立评价指标体系，确定各指标的标准（或取值范围）。现有方法可以分为以下几类：（1）指标评价法；（2）极限条件法；（3）多因素综合评价法；（4）模糊综合评价法；（5）比较法。3.2.1 指标评价法

指标评价法是根据评价目的和评价对象设计评价指标体系，将各个指标标准划分为不同等级，并将各个指标的实际值和评价标准进行对照，确定评价对象所属等级。针对不同类型的城市，根据实际情况应该采用不同的标准值。关于标准值的确定，主要有6种方法：

（1）采用国家或地方标准；（2）采用全国平均水平；

（3）采用上级区域的平均水平；（4）采用同类城市的平均水平；

（5）采用该城市的历史发展趋势确定合理水平；（6）专家咨询法参考。

指标评价法中通常选用的有如下几个指标：(1)人均用地指标

我国目前使用的城市规划用地标准是1990年颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，此标准是由中国城市规划设计院牵头，根据我国222个城市用地统计资料，结合我国土地资源稀缺的实际制定的。

(2)人口密度指标

人口密度指单位面积土地上居住的人口数，常用每平方公里上的常住人口数表示。杨忠伟（1992）通过对上海城市中心人口密度的分析，认为上海旧城中心人口超高密度现象严重，影响城市各种功能的正常发挥，人口超高密度地段必须实行人口密度控制。

(3)容积率

容积率是指地块上建筑面积与该地块土地面积之比，是城市建筑规划设计的一个重要综合指标，也可以说是反映土地利用集约程度的一个重要指标。王保福等（1993）从建筑进深、建筑层高、建筑层数等建筑技术角度研究地块建筑容积率。宋启林（1996）提出容积率研究不能仅就单个地块面积逐一确定，应适应不同规划阶段、分层次确定总平均容积率进行宏观调整的理念。梁鹤年（1999）认为，城市是人口聚集点，密度越高，活力越强，用地越少，基础建设越划算，因此，城镇土地容积率应定在经济、社会和技术条件所允许的最高限度。

(4)用地结构

用地结构指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。姜保平等（2005）通过比较上海浦东新区居住用地、工业用地、道路广场、绿地四类重要用地占建设用地的比例和国家标准之间的差别，得出上海浦东新区土地利用集约度不高的结论。3.2.2 极限条件法

极限条件法是指运用一组指标体系来评价土地利用情况时，只要有一个指标的数值超过集约利用标准的上限，或低于适度利用的标准的下限，均属于不合理利用的范围。前者为过度利用，后者为低度利用。判定适度利用与集约利用的评价方法是：在一组评价指标中，有一半以上的指标值达到集约利用标准，属于集约利用等级；反之，为适度利用。

极限条件法中评价对象的各项指标都必须满足一定的评价标准。如果有一个指标不符合标准则被排除，其结果虽然能够得出对象的评价等级，但无法排序。

极限条件法实际上也是一种指标评价法，只是在对评价结果的解读上，采用了合理区间取值的办法。而指标评价法中，各项指标一般分别得出评价结果，并按取值范围划分为各种等级。

3.2.3 多因素综合评价法

指标评价法和极限条件法能针对各项指标，分别得出评价结果，但无法就评价对象得出一个评价结论。为了将各单项指标评价结果综合起来考虑，提出了综合评价方法。

城市土地利用目标具有多元性，影响因素众多，多因素综合评价法较为适用。其中指标权重的确定较为关键。权重的确定方法有两种：主观赋权法和客观赋权法。主观赋权法主要有专家打分法（Delphi法）和层次分析法（AHP法），主观性较强。客观赋权法是按照某个计算准则得出各评价指标权重，如熵值法等。

集约度被用来衡量土地利用的集约水平，通过层次分析法构建城市土地利用指标体系，指标标准化处理后，对不同指标赋予一定的权重，最后采用加权平均综合评价模型，计算出城市土地利用集约度。虽然集约度是衡量城市土地利用绩效水平的一个重要方面，但很多学者认为城市土地利用的绩效是一个内涵十分丰富的概念，并不是土地集约度越高越好。3.2.4 模糊综合评价法

模糊综合评价法是近年来快速发展和广泛应用的一种评价方法，其实质是一种综合评价方法。

模糊综合评价法，就是根据给出的评价标准和实测值，经过模糊变换后对事物作出评价的一种方法。它可分为单级综合评判和多级综合评判，一般过程是：

（1）确定评价因素集（或评价指标集）：U{u1,u2,,un}；（2）确定评语集：

V{v1,v2,,vm}；

（3）确定评价因素的各级权重W；

TrR(R,R,,R)12n（4）找出各级评判矩阵：；Ri(ri1,ri2,,rim)，其中ij是评价对象在因素集上的特性指标；

（5）模糊变换B=W R；

（6）解出评判指标B，对结果进行说明。

模糊综合评价运用了模糊变换原理和最大隶属度原则，考虑与被评价事物相关的多目标、多层次的各个因素，对其进行综合评判。它是根据评价对象的具体情况和评价所定的具体目标，通过评判指标的取值，排序，再评价择优的过程；是一种以模糊推理为主，定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。由于这种方法在处理各种难以用精确数学方法描述的复杂系统问题方面所表现出的独特的优越性，近年来已在许多学科领域中得到了广泛应用，有不少学者曾经在城市土地集约利用评价中尝试运用。模糊综合评价具有分辨性和可比性强的特点，但也存在信息丢失的缺点。3.2.5 比较法

比较法是将当前评价对象与其他样本（或案例）进行一对一或一对多的比较，从而得出评价对象和参照对象的异同。比较法中常用的有：标杆管理法（最佳实践案例）、聚类分析等。

标杆管理（Benchmarking）是不断寻找和研究土地利用中的最佳实践，以此为基准与评价对象进行比较、分析、判断，从而使评价对象的土地利用情况得到不断改进，从而进入赶超先进创造优秀业绩的良性循环过程。其核心是向最佳实践案例学习。通过学习，重新思考和改进土地利用，创造自己的最佳实践，这实际上是模仿创新的过程。

聚类分析是根据事物本身的特性研究个体分类的方法。聚类分析的原则是同一类的个体有较大的相似性，不同类的个体差异较大。根据分类对象的不同分为样品聚类和变量聚类。城市土地集约利用潜力评价中应用的是样品聚类。聚类过程可采用 SPSS 软件进行。

四、土地利用绩效评价指标体系的构建

城市土地的利用绩效是一个动态的发展过程，它涉及到众多的领域。处于不同时期，不同性质的城市有不同的评价标准。为了全面准确地界定城市土地的利用水平，有必要设计一套指标体系，从定量评价和定性描述两方面反映评价对象的系统特征。在具体操作中，不仅要对评价指标体系中的要素进行静态评价，而且还需要对目前这种城市土地利用方式所导致的资源和生态变化、经济效益等方面的动态变化进行预测评价。4.1 评价指标体系的设计原则

城市土地利用绩效评价指标体系，是直接反映城市土地利用绩效的目标、内容、程度等不同属性特征的指标按隶属关系和层次关系组成的有序集合。评价指标体系必须具备解释功能、评价功能及预测预报功能，使城市土地利用绩效评价具有动态发展的连续性。在构建城市土地利用绩效评价指标体系时，应以不同层次的城市土地利用系统的利用内涵界定为基础，兼顾指标的共性与个性、全面性与代表性，每一指标的选取都应具有可比性、指示性和独立性，最终确立的评价指标体系不仅应具备科学性和可操作性，同时，利用该指标体系进行的综合评价也应具有前瞻性和指导性。4.2 评价指标体系设计及指标涵义解释

从土地政策导向和资源优化配置的角度出发，根据上述评价指标体系的设计原则构建评价指标体系：城市土地利用的主要目标为高效化、集约化与协调化，可以用土地开发利用程度、土地利用结构、土地利用效益三个指标来进行评价，这三个指标又可分别细分为几大子目标，如土地开发利用程度可以用土地利用强度和土地投入来进行评价，而土地利用结构则可以用综合土地结构和人均土地结构来表示，土地综合效益则通过经济效益、社会效益、环境效益三方面来进行评价，这些子目标又分别由系列评价指标反映。

构建的上海市土地利用绩效评价指标体系详见表一。4.3 不同类型用地的指标分解及说明

对于不同类型的用地，在上述以城市整体为评价对象的宏观层面的土地利用绩效评价指标体系基础上，将指标进行分解，提出了以功能区域和各类用地为评价对象的中观层面的土地利用绩效评价方案。

构建的上海市功能区土地利用绩效评价指标体系详见表二。4.4 指标标准值的确定及本项目的评价方法

上述指标中，凡已有国家标准的或国际标准的指标，尽量采用规定的标准值；没有国家标准的或国际标准的指标，可参考国外一些国际化大都市的现状值，或根据国内一些城市的现状作趋势外推来确定标准值；还可以依据现有的环境与社会、经济协调发展理论，寻求其中的定量化指标作为标准值；而对于那些目前统计数据不十分完整，但在指标体系中又十分重要指标，在缺少有关指标统计数据的情况下，暂用类似指标替代。

本研究项目中建议采用基于得分点的综合评价法，即将指标体系进行适当划分，如分为约束性、一般性和引导性等不同的类别，从而将被动的评分转化为主动的得分。

五、结论与展望

本文在明确土地利用绩效内涵的基础上，探索了上海市土地利用绩效的评价方法，构建了土地利用绩效评价的指标体系，提出了以城市整体为评价对象的宏观层面、以功能区域和各类用地为评价对象的中观层面的土地利用绩效评价方案。为上海市土地绩效评价的研究和具体实施打下了一定的基础。

我国的城市土地利用的研究尚处在起步阶段，而城市土地利用绩效的研究更是方兴未艾，尚有许多研究上的空白之处。一些城市虽然开展了存量土地的现状调查和潜力分析研究，积累了一些提高土地利用绩效的经验，但在理论研究和实践工作中还存在很多不足。今后的研究方向包括：进一步明确城市土地利用绩效的概念，为城市土地利用绩效的评价建立更加科学的评价方法和指标体系等，城市土地利用绩效评价的开展将为政府和土地管理部门制订提高土地利用效益等相关政策和措施提供有价值的参考及决策依据。

本文的研究成果可提供给相关的政府研究机构作为制订政策的依据及参考，并可在上海市通过实地调研和试点评价予以检验和修订，最终形成符合上海发展实际、具有理论价值和实用价值的土地利用绩效评价标准。随着土地利用绩效评估工作的制度化和定期化，在日常工作中累积的土地资源管理数据和项目用地信息必将越来越丰富，这一方面可对土地利用绩效评价标准进行不断的评估和修订，另一方面也有利于定期的土地利用绩效评价工作的开展，从而更大的发挥科研成果的实际运用价值。

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Case of Shanghai

ZHENG Jianing, HU Hao, XING Yuanzhi(Research Center for Real Estate and Project Management,Shanghai Jiao Tong University, 1954 Huashan Road, Shanghai 200030 China)

Abstract: Land, as a scarce resource, is an important factor relating to a city’s development.To use the land resources efficiently is the requirement of a resource-saving and environmental-friendly society as well as demanded by the sustainable development.This paper begins with analyzing and a definition of the concept of the performance of land-use, summarizing the theories from both domestic and abroad in terms of rational utilization of land, evaluation methods and evaluation system.Based on these theories, a further research was carried out of the principles, methods, and models of the evaluation of land-use performance, and an approach to evaluate the land-use performance in Shanghai was explored.The indicator system for the evaluation was constructed according to the orientation of land policy and the optimization of resources allocation.By distinguishing different types of land utilization and its indicators, a land-use performance evaluation scheme which considers the whole city on the macro level and the functional districts on the mid level was put forward.This would provide a systematic theory as well as a feasible technical basis for the establishment of the mechanism for optimizing the allocation of the land resources, which is based on the land-use performance.Key words: Performance of Land use, indicators system, case study, Shanghai