21世纪不动产北京写字楼指数第一季度由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“北京甲级写字楼分布图”。
21世纪不动产：北京写字楼指数2010年第一季度报告
http://www.daodoc.com 2010-4-15 11:10:10 21世纪中天大业
一、21世纪不动产北京写字楼指数说明
21世纪不动产北京写字楼指数是由21世纪不动产北京中天大业发布的反映北京市甲级写字楼市场状况的综合指数系统。可以从租金、入住率等角度显示北京市写字楼租赁市场的基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势。本指数能够为北京市写字楼市场从业人员了解市场提供最直观有效的工具，为政府部门监管市场提供参考，为开发商开发项目提供定位依据，为投资者评估投资收益，选择最佳投资时机提供基本信息，目前已成为北京市写字楼租赁市场的风向标。
21世纪不动产北京写字楼指数充分利用21世纪不动产在写字楼经纪业务上的涵盖面广，资料与数据及时、丰富的优势，采用成交价和真实入住率作为指数的数据来源，相比其他主要采用调研和报价数据计算的指数更能贴近市场真实状况。
指标体系：
21世纪不动产北京写字楼指数系统由北京市甲级写字楼租金指标和北京市甲级写字楼租赁需求指标两个部分构成。其中租金指标由北京市甲级写字楼加权平均租金和北京市甲级写字楼租金指数两个指标表示，租赁需求指标由北京市甲级写字楼加权平均入住率指标表示。
同时，鉴于写字楼市场的区域特点非常鲜明，为了更好地把握那些重要的写字楼热点区域的市场状况，我们还推出了按商圈范围划分的分商圈指数。被我们挑选作为21世纪不动产北京写字楼指数分商圈指数监测范围的商圈为：CBD商圈、金融街商圈、中关村商圈、东长安街商圈、燕莎商圈、朝外及东二环商圈。
21世纪不动产北京写字楼指数的计算周期是一个季度，我们将在每个季度初期发布上一季度的指数结果。
样本的选择：
21世纪不动产北京写字楼指数在计算中选择的样本为北京市内能够代表区域市场特征的甲级写字楼项目，每个监测商圈中选择的样本项目不少于10个，以保证指数数据的代表性和全面性。
所谓能够代表区域市场特征，首先项目在区域内具有一定代表性；其次是规模较大、市场交易活跃，能充分反映该区域市场的状况；其三，入选的样本项目必须是成熟项目，入住率已达到80%的项目，这样才能维持样本数据特征的稳定性。
说明：由于本指数系统监测的样本项目均为入住率在80%以上的成熟甲级写字楼，这些项目空置率较低，流转面积较小，因此在当前市场条件下其价格相对坚挺。本指数系统仅针对各商圈成熟项目进行持续性的跟踪和统计分析，仅用于反映各商圈成熟项目市场特征。
二、21世纪不动产北京写字楼指数2010年1季度数据
总体指数：
写字楼加权平均租金=197.88元/月.平方米
写字楼指数＝111.20
写字楼加权入住率＝91.57%
分商圈指数：
21世纪不动产北京写字楼指数2010年1季度数据（人民币计价）
商圈全市CBD东长安街金融街燕莎中关村朝外及东二环
加权租金（元/月.平方米）2009年2季度 187.86 190.21 184.94 234.56 191.25 150.22 160.80 2009年3季度 189.40 199.96 183.01 236.34 189.73 148.52 161.56 2009年4季度 189.26 191.79 186.19 239.01 181.58 155.43 164.74 2010年1季度 197.88 197.078 195.458 243.35 188.95 165.76 167.93 环比变动 4.56% 2.75% 4.97% 1.81% 4.06% 6.65% 1.94% 指数 2009年2季度 105.57 106.89 103.93 131.81 107.48 84.42 90.37 2009年3季度 106.44 112.37 102.84 132.82 106.62 83.46 90.79 2009年4季度 106.35 107.78 104.63 134.31 102.04 87.35 92.58 2010年1季度 111.20 110.75 109.84 136.75 106.18 93.15 94.37 加权入住率 2009年2季度 89.04% 86.04% 89.29% 92.86% 83.60% 94.80% 86.34% 2009年3季度 91.72% 89.30% 95.59% 93.42% 85.79% 95.13% 91.48% 2009年4季度 91.16% 88.23% 96.08% 93.57% 84.55% 95.25% 89.47% 2010年1季度 91.57% 90.54% 96.34% 98.30% 82.46% 91.12% 88.72% 环比变动 0.45% 2.62% 0.27% 5.05%-2.47%-4.33%-0.84%
注：以上租金均为成交价，且含物业管理费
三、2010年1季度指数分析
从2010年1季度21世纪不动产北京市写字楼指数数据可以看出，北京市甲级写字楼加权平均租金为197.88元/月.平方米，全市传统商圈甲级写字楼加权平均租金环比上季度有明显上涨。2010年1季度北京市甲级写字楼加权平均租金水平环比上季度增长4.56%；同比去年1季度，则上涨了1.30%。这是自2008年3季度全球金融危机爆发以来，北京市甲级写字楼市场首次强劲复苏。
2010年1季度全市传统商圈甲级写字楼加权平均入住率为91.57%，环比上季度上涨0.45个百分点，同比去年1季度则上涨了0.74个百分点。在望京、亚奥、酒仙桥等非传统商圈迅速崛起的同时，今年1季度北京市六大传统商圈甲级写字楼加权平均入住率仍保持了一定幅度的增长，这也说明北京市甲级写字楼市场需求日趋活跃，市场渐入佳境。
经济复苏带来的刚性需求增长以及投资客户对写字楼市场后市预期的乐观是造成本季度北京市甲级写字楼租金入住率双涨的主要原因。
其中，刚性需求增长主要表现在随着经济复苏不少写字楼客户纷纷扩租，或选择环境更好、场所更大的办公地址。而投资者对写字楼市场后市预期乐观带来的影响主要是写字楼买卖在本季度逐渐活跃，本季度北京市写字楼整栋买卖又现市场，丰树产业在一份公告中表示，收购北京佳程广场（BeijingGatewayPlaza）是该基金在中国的第四笔投资。该建筑包括两座25层的办公楼，总地面以上总面积为102,735平方米。收购单价为地上建筑面积28228元/平方米。同时零散面积的写字楼买卖亦较活跃。以去年年底转手的嘉盛中心为例，在SOHO中国接手嘉盛中心项目以后，项目售价从易主时的28000元/平方米猛然飙升至43000元/平方米以上，而在如此高价下SOHO嘉盛中心也在短短两个月内就销售一空。
从前文的表格我们可以看出，北京市各传统商务区甲级写字楼租金在本季度均有不同程度的上涨。其中涨幅最大的是中关村区域，租金环比上涨6.65%，中关村区域租金上涨主要源自于以中钢国际广场、中关村大厦等项目租金的较大幅度提升；本季度加权平均租金涨幅位居第二、第三的分别是东长安街区域和燕莎区域，其租金环比上季度分别上涨了4.97%、4.06%；金融街区域本季度加权平均租金涨幅居末位，环比上季度增长1.81%。金融街区域甲级写字楼在过去两年内持续快速的租金增长是导致其本季度其租金环比增长最少的主要原因，在过去的两年内金融街区域甲级写字楼加权平均租金已经从原来的205元/平方米.月增长到如今的243.35元/平方米.月。
入住率方面，金融街区域为本季度加权平均入住率最高且上涨幅度最大的区域，其平均入住率达98.30%，环比增长5.05%。入住率增长位居第二的是CBD区域，其入住率环比增长2.62%。同时，在本季度有三个传统商圈甲级写字楼加权平均入住率呈下跌趋势，分别是东二环区域环比下跌0.84个百分点，燕莎区域环比下跌2.47个百分点，以及中关村区域环比下跌4.33个百分点。此三个区域入住率下滑原因各异：东二环区域主要是受内部次新项目分流，燕莎区域则面临望京、酒仙桥等性价比突出的新兴商圈竞争；中关村区域入住率下滑则主要来自于大客户的流失，以及上地等区域分流。
每年的一季度因为有传统节日春节在内，往往是写字楼市场淡季，且市场变化最小。但今年却并非如此，春节过后，北京市大部分甲级写字楼项目租金出现较大幅度上涨，个别项目租金涨幅在20%-30%。如果说去年的北京写字楼市场是在犹豫中缓慢复苏，则今年的北京写字楼市场面对的或许是强劲的回升。
总体而言，2010年1季度北京市写字楼市场强势复苏，伴随经济持续向好，写字楼需求增加，北京市甲级写字楼租金纷纷上调，以CBD区域为代表的东部商务区商务楼宇租金价值正在逐渐恢复。预计未来一段时间内，北京市甲级写字楼市场仍将呈现租金入住率双涨局面。
四、分商圈指数分析
CBD商圈
本季度CBD写字楼加权平均租金为197.07元/月.平方米，环比上季度上涨了2.75%，同比去年1季度下跌4.98%。CBD区域甲级写字楼市场在震荡中调整恢复。本季度CBD区域成熟甲级写字楼项目的加权平均入住率为90.54%，环比上季度增加2.62个百分点，同比去年1季度则下跌1.26个百分点。
本季度CBD区域成熟项目基本表现平稳，区域平均租金入住率水平均平稳上涨。但新项目表现较为抢眼，大单成交均在新项目中完成，如银泰中心东塔签约联合资讯，成交面积约2000平方米；麦田地产签约中环世贸D座约1500平方米；远洋光华国际在本季度有3个大单成交，分别是松下签约6000平方米，凯撒国旅签约5000平方米，嘉利公关签约1200平方米。
金融街商圈
本季度金融街写字楼加权平均租金为243.35元/月.平方米，环比上季度上涨1.81个百分点，同比去年1季度则下降了3.17%。随着经济复苏东部商务区反弹势头日趋强烈，而金融街区域依然保持了其平稳向上的区域特性。本季度区域加权平均入住率为98.30%，环比上季度增加5.05个百分点，同比去年1季度上涨5.30个百分点，本季度金融街区域超越东长安街区域和中关村区域，一举成为六大传统商圈中入住率最高的区域。
本季度除平安大厦、通泰大厦、建威大厦、首都时代广场等几个老项目租金维持在180元/平方米.月左右以外，其余主流甲级写字楼平均租金基本在250-320元/平方米.月左右。政府扶持使得金融街区域在金融危机中一直逆市上扬，而伴随经济全面复苏，金融街区域甲级写字楼入住率再创新高。考虑到未来金融街区域甲级写字楼供应有限，区域高企的入住率将进一步推高区域甲级写字楼租金价格，金融街区域在未来一段时间内或许会有客户重组现象发生。
本季度金融街有两宗大单成交，分别是国信证券签约英蓝国际，签约面积3000平方米；中融集团签约泰康国际大厦，签约面积2300平方米。
东长安街商圈
东长安街本季度写字楼加权平均租金为195.45元/月.平方米，环比上季度上涨4.97%，同比去年1季度则上涨1.73%。东长安街区域成熟甲级写字楼租金水平持续回升。本季度区域加权平均入住率为96.34%，环比上季度增长0.27个百分点，同比去年1季度则增长8.60个百分点。
本季度东长安街区域甲级写字楼租金涨幅位居六大传统商务区中第二位。春节过后东长安街区域、东二环区域部分甲级写字楼率先涨价。东长安街区域以华润大厦为代表，租金上涨近15%，随之区内其他甲级写字楼租金也纷纷出现不同程度的上涨。
中关村商圈
本季度中关村写字楼加权平均租金为165.76元/月.平方米，环比上季度上涨6.65%，同比去年1季度则下跌了5.88%；加权平均入住率为92.12%，环比上季度下跌4.33个百分点，同比去年1季度则下跌了2.88个百分点。中关村区域甲级写字楼市场表现在本季度赢得了两个“最”：租金上涨幅度“最”大，入住率下跌幅度“最”大。
在过去一年，中国经济的发展令世界瞩目，内资企业尤其是高科技、金融等行业内企业发展迅速，北京西部写字楼市场需求持续增长。本季度中关村区域写字楼出现价格普涨，个别项目租金涨幅甚至在20%以上。入住率方面，本季度第三极项目由于第三极书局的迁出（总面积约20000平方米）而导致该项目入住率由上季度的几乎满租降至目前的50%。同时区域的次新项目，如欧美汇等，吸引了区内的一些成熟项目的老客户，因此本季度中关村区域甲级写字楼平均入住率出现了较大幅度的下降。
中关村区域的入住率下跌只是偶然的、暂时的现象，相信在金融街区域入住率高企的情况下，下个季度中关村区域甲级写字楼入住率将会有较大幅度的提升。
燕莎商圈
本季度燕莎写字楼加权平均租金为188.95元/月.平方米，环比上季度上涨了4.06%，同比去年1季度则下降了4.83%；这是燕莎区域甲级写字楼自2008年3季度率先降价以来租金的首次回升，燕莎区域开始复苏。本季度燕莎区域加权平均入住率82.46%，环比上季度下跌2.47个百分点，同比去年1季度则下降了4.48个百分点。
在区域平均租金持续下跌5个季度后，本季度燕莎区域甲级写字楼平均租金终于出现回升。燕莎区域因其毗邻使馆区，区域内外企比重较大，因此其区域市场对宏观经济波动最为敏感。在2008年金融危机到来之时，该区域率先降价，在租金持续下跌的同时，其租金下跌幅度亦较大，而当面对目前的经济全面复苏，区域租金价格反弹趋势亦很强劲。但受部分项目如亮马河大厦、鹏润大厦、新恒基等项目客户流失严重（部分项目本季度入住率下跌10%以上），本季度燕莎区域加权平均入住率呈下降趋势。
望京、酒仙桥区域的强势崛起对燕莎区域而言是最大的威胁，在未来一段时间，燕莎区域要保持较高的入住率仍需要同此两区域进行激烈竞争。
朝外和东二环商圈
朝外及东二环商圈本季度写字楼加权平均租金为167.93元/月.平方米，环比上季度上涨1.94%，同比去年1季度则上涨了2.87个百分点；区域甲级写字楼租金价格水平持续回升。本季度区域甲级写字楼加权平均入住率88.72%，环比上季度下跌0.84个百分点，同比去年1季度则下降了0.82个百分点。
春节过后，伴随市场复苏，东二环区域以居然大厦为代表的次新项目率先掀起区域“涨价潮”，区域内成熟项目也纷纷调整租金价格。但本季度东二环区域甲级写字楼平均入住率却并未得到提升，本季度东二环区域加权平均入住率环比下跌0.84个百分点，区域甲级写字楼入住率进一步下滑。造成平均入住率下滑的主要原因在于目前东二环区域成熟项目中有部分项目，如联合大厦、泛利大厦等已经具有较长年限，相对新项目而言竞争乏力，因此造成了较大的客户流失，而区域内的新项目及次新项目，如居然大厦、第五广场、来福士广场等虽吸引了众多客户入住，但其入住率目前基本仍在80%以下，尚不足以被纳入成熟项目监控体系内。
随着次新项目的逐渐成熟，东二环区域成熟甲级写字楼将面临新的格局。
