关于城镇改造与房地产中拆迁问题的调查由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产拆迁报告”。
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关于城镇改造与房地产中拆迁问题的调查
在我国进行的大规模旧城改造建设中，因房屋拆迁、补偿、安置为中心的拆迁纠纷愈发凸显，成为社会的一大焦点问题。通过调查和分析拆迁运作中出现的主要问题，提出相应的建议，通过公众的关注、参与，不断完善拆迁的相关政策法规，规范操作程序，将城市的发展和人民群众的利益有机的协调起来，从而有效的化解拆迁纠纷。因为拆迁问题关系到我国城市建设的发展和城镇居民的切身利益，如不妥善解决，必将影响正常的生活秩序和社会稳定，成为经济发展和城市化建设中的障碍。
近几年来，在我国各大城市进行的大规模旧城改造建设，通过房屋拆迁，不同程度地提高和改善了城市环境和市民的居住条件。因为房地产开发与房屋拆迁直接关系到人民群众的切身利益，是涉及房产、土地、拆迁补偿、建管等多方面的系统工程，而不是单纯的市场行为，所以单项突进必然引发矛盾。截至2003年8月31日，国家信访局收到拆迁上访信件11641件，比 2002年同期上升50％；上访人数5360人，上升47％。目前，以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁纠纷愈发凸显，已引起了我国政府和社会各界人士的关注，拆迁问题如不妥善解决，必将影响正常的生活秩序和社会稳定，最终成为经济发展和城市化建设中的障碍。
一、拆迁过程中出现的主要问题
1.被拆迁人因拆迁陷入新的贫困
城市居民的房产往往是一个家庭的命脉，承载着太多的东西。危房的背后隐含着居民收入低、住房分配不合理等一系列历史问题，危改面对的大多数居民属于经济实力只能承受低租金住宅的社会弱势群体。对于大多数居民来说，处在市中心的平房住宅虽然破旧，却是赖以生存的栖身之所，而且，房屋因历史、文化、时间传承等因素具有特殊的价值。可是，随着大规模的危房改造拆迁，这一切都随之消失，致使有的家庭因拆迁造成生活水准下降，甚至陷入新的贫困。如：位于南京市中心长江路邓府巷，属于南京市的一类地段，新商品房的价格在7000元／平方米以上，即使是房型陈旧的二手房，其价格也不会低于5000元／平方米。可是，该巷的被拆迁户所得的拆迁补偿款只能购回相当于原住房三分之二面积的房子，而外迁的居民，由于远离市区，交通、工作、就医、孩子上学等都面临极大不便，增大了生存成本。
2.擅自降低拆迁补偿标准，安置补偿不合理
根据1993年北京市颁布的关于基准地价的规定，北京市的城镇拆迁安置费为5900-7800元／平方米，按照北京城区一般的居住密度推算，开发商安置每户居民需要补偿30-40万元。可是，有些地方不按规定，擅自降低拆迁补偿标准，致使被拆迁户得到的补偿金额少，让大多数中低收入阶层的居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋，造成安置补偿不合理，引发拆迁纠纷。如：上海74岁的何礼明夫妇住了几十年的祖房，以“市政动迁”名义指定为“待拆迁房”后，经过重新装修，变成了上海“新天地”商业广场中的一家酒楼。何礼明家的房产如果按当时的市场价格补偿，少说也要上百万元，但因为是公共拆迁，他们只能拿到十几万元的补偿款
3.评估机制不完善，导致拆迁纠纷
在房屋拆迁过程中，房产的评估公司是由拆迁人委托的。有些评估机构经不住利益诱惑，与拆迁单位串通，做不实评估，导致评估价格与市场价格差距较大，损害了被拆迁人的合法权益。一般来说，一个地区的区域地价定价不是固定的，随时都在变更和升值。开发商和评估公司就利用区域定价时间差来降低房屋评估补偿金，在评估时只考虑到房屋本身显性的货币价值，丝毫没有考虑房屋的隐性价值即附着在房屋之上的有关地段、区域、历史、文化等各种附加值。比如，在一些地方，这个时期的区域的定价在 4000元／平方米，但过一段时间区域定价升值到了6000元／平方米，那么，被拆迁居民所得到的补偿并没有根据区域市场行情及时调整定价，得到的补偿金肯定就少了很多，房地产市场评估价格补偿金额严重低于市场价格是造成拆迁纠纷的最关键因素，目前这种情况比较普遍。
4.开发商享受着暴利
现在很多人从事开发房地产行业，就是因为它享有巨大的利润。而这种“利润”隐含的腐败黑洞是难为外人所知的。北京隆安律师事务所秦兵律师提供了一个计算方式：假设北京二三环之间有一块100平方米的院子，其中房屋的建筑面积为50平方米。开发商征得这块土地使用权后，向拆迁户支付拆迁补偿、建筑成本、经营费用大约共370万元；而卖房可收入600万元，这样一来，开发商能挣到230万元。
由于我国过去实行的是计划经济，不允许对城市土地进行出租、出售和转让等任何交易，城市土地（包括私房占有的土地）的价值因此长期得不到显现。进入90年代以后，国家允许土地使用权作为一种特殊商品进入市场，城市土地价值也逐渐显现出来。现在，很多开发商在进行房地产开发时，沿用计划经济时代的规则，对私房土地使用权不予补偿，而在销售房屋时，却使用市场经济的规则，售价中显然包含了土地使用权的价格。有些被拆迁户认为，他们所得到的拆迁补偿，只是房屋的价格，即所谓的“砖头瓦块钱”，而房屋所占有土地的价值，则完全没有被计入补偿，但在寸土寸金的城市中心，这才是最值钱的部分。在危改和拆迁过程中，这一进一出，是当前城市房地产开发商暴利的主要来源。
5.政府职能的缺失，导致拆迁纠纷
在房屋拆迁过程中，政府和拆迁人，行政行为和商业行为经常交织在一起，导致政府职能和角色界定不够清晰或者政府有意越界，从而将自己置身于纠纷的漩涡中而进退失据。比如说，房地产公司要拆迁某处房子进行开发建设，就要经过有关机构的负责人审批，得到批准开发的前提就是必须用其指定的拆迁公司进行拆迁。在进行房地产开发建设中，如果房地产开发商的利润能够达到30％，那么拆迁公司的利润能到百分之五六十。一些地方在土地开发和拆迁立法、执法和行政过程中，都渗透了强势利益集团的影响，房地产商的利益时常得到袒护，房屋何时拆迁、补偿金额多少、居民如何安置，都是拆迁公司说了算，被拆迁户只能被动接受，而没有商议、讨价还价的权利。
由于政府职能行为的不规范，促成地方政府和开发商着眼于土地炒卖，压低甚至侵吞城镇拆迁费，从土地使用权转移中获利。例如：在北京宣武区庄胜二期危改区，开发商以“房改带危改”立项，以“划拨”方式取得“危改居住用地”后在其地建造商品豪宅，而不是危改安置房；上海市普陀区宏申小区的居民住房被以建设“绿地工程”为名强行拆迁；上海市普陀区的长寿路居民住房被以建大型绿地为名动迁，如今这里已盖起了几幢每平方米价格高达万元以上的高层商品房，其中看不到政府为民负责的迹象。
6.拆迁公司的不规范，造成拆迁纠纷
一位曾多次参与拆迁工作的银行人士说，在他参与的一桩拆迁案例中，一位开发商一次性把900万元拆迁款打入银行账户，给拆迁公司的政策是节约归己，早拆一天给一天的奖励。有政府背景而具强制力的这家拆迁公司拼命压低补偿价格，最后用780万元搞定了整个拆迁，拆迁公司获得的利润率在12％以上。一些被“授权”的拆迁公司不规范，人员素质低，为了尽快地把房子拆掉，对于拒不搬迁的用户实施强行拆迁，甚至使用暴力方式，断水断电，侵犯了被拆迁人的合法权益。例如：北京的一位王先生因对拆迁补偿不满拒绝拆迁，于2003年9月19日夜，遭到五六名男子破门闯入，将睡梦中的王先生一家堵住嘴巴，蒙上眼睛，捆牢手脚，强行抬到院里，用推土机将其家12间房推倒，所有家当全部被埋在瓦砾中。
7.土地市场上的违规操作，造成拆迁纠纷
随着我国经济的发展和城市化进程的不断加快，土地越来越成为稀缺的资源，围绕着土地占用产生的纠纷也越来越多。由于我国的土地使用和开发实行的是国际上最严格的土地政策，一般来讲，在土地开发中，省级以下的地方政府尤其是县、乡两级政府是没有权力批准建设用地的。但从披露的一些土地违法案件来看，县、乡两级政府动辄就能把成百上千甚至过万亩的土地批准出让给用地单位或个人，大大超出了土地法规所定的批准权限。个中缘由，除了一些地方政府法制意识淡薄，权大于法以及权钱交易等腐败外，最根本的原因，在于80年代中期开始的财政体制改革。一些地方政府在财政压力和政绩冲动下，通过土地“农转非”，大量获取土地资本增值收益，用于其原始积累。例如：国土资源部 2003年公布的全国土地市场上的违规操作，共查处土地违法案件16.8万件，相当于2002年同期的两倍。由于违规操作的成本很低，致使一些政府官员通过土地套现获取政绩，增加财政收入，至今这些违规官员得到惩治的很少。
二、规范拆迁行为的几点建议
1.我国的城市拆迁既是城市建设发展的需要，也是改善群众生活条件的好事
拆迁所涉及到的是每家每户的切身利益。对于大多数中低收入居民来说，房屋是其一生中最重要的家庭财产，房屋拆迁不仅意味着居民住房的一次等价交换，同时也意味着被拆迁居民的工作、生活方式及家庭房产因拆迁大大缩水，所以政府及拆迁部门在实施动迁时，应从居民的切身利益为准则，除了保护房屋所有人的财产权，进行实物价值补偿之外，还应给予拆迁人更多的人文关怀，认真做好动迁安置工作，保证动迁居民户户有房住。
2.拆迁居民补偿金额的多少是拆迁矛盾的焦点和核心
目前，在城市改造中，涉及到的被拆迁户所得的补偿金额严重低于市场价格，导致被拆迁居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋。我国现在实行的是市场经济体制，所以，在给予居民的拆迁补偿上，应遵循国际上通用的等值、及时、有效的三个基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照本地区的市场价格来确定补偿金额，建立公平、合理的利益分配机制。
3.房地产市场评估的公正合理是最重要的拆迁房产的评估机构应该交由拆迁双方当事人协商来决定，而不应由拆迁人来委派，评估人员应由专业的评估专家来组成。因为拆迁补偿评估是否公平和公正关联被拆迁人的直接经济利益。所以，评估人员应遵循等值、及时、有效的三个基本原则，在考虑到房屋本身显性的货币价值时，应考虑附着在房屋之上的有关土地使用价值、地段、区域、历史文化，以及其他损失价值（如交通、教育、生活、精神等）。根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素来进行评估。例如：南京市近期出台实施的《城市房屋拆迁管理办法》，则以“市场化评估、政策性保障”为特色，由原来的政府依土地级别定价变为以房地产市场评估定价，使拆迁房屋的补偿标准与市场房屋的售价更加接近，体现了“等价有偿”的原则，有了公正、透明的程序，让面临拆迁的居民从过去的“怕”拆迁变成了“盼”拆迁。
4.明确政府职能
许多地方进行城市建设，采用城市改造和发展与市政基础设施、与房地产经营相结合的模式，一些地方政府将部分基础设施建设义务转嫁给开发商并给予开发商补偿。开发商则通过提高房屋售价或压低拆迁补偿款来赚取替政府垫支的那笔基础设施建设费用。这种因政府职能和角色界定不清晰或者政府有意越界，在拆迁问题上将其置身于利益的漩涡中而进退失据的现象应该坚决杜绝。在城市规划和建设中，地方政府不应过多地介入拆迁人与被拆迁人之间补偿问题的具体解决，过去地方政府直接组织城市房屋拆迁，或者直接调解拆迁当事人的民事关系，是不符合政府职能转换要求的。地方政府应从执行拆迁行为中脱离出来，不要干预拆迁的房产评估，而应该侧重于规划管理和适当审批，核定、监督和查处评估机构的资格及评估中的违法违规行为。
5.逐步完善拆迁的各项政策法规及操作程序
让司法机构及时、有效地介入以化解拆迁过程中因不公平而引发的各种社会矛盾。要合理制定拆迁年度计划，调控总量，避免拆迁成本增加引发房地产市场的不正常波动和房价的上扬。适时对拆迁政策进行修改及完善，科学、合理、稳妥地调整房屋拆迁利益格局。建立合理的利益分配机制，保障群众的合法权益，提高拆迁补偿安置工作的透明度，使被拆迁居民的合法权益得到保护。通过公众的关注参与不断完善各项政策法规，将城市的发展和群众利益有机的协调起来。
要严格区分商业开发和为社会公共利益而进行的开发，防止有的企业打着“公共利益”的旗号，故意压低补偿金额，并拒绝居民回迁，损害群众利益。拆迁评估要参照当地的市场价格，充分考虑被拆迁入的现实情况，维护拆迁当事人的合法权益。因为被拆迁人是具有房屋处置的权利人，与开发商应是平等的民事法律关系，所以，拆迁补偿评估机构的选择及拆迁补偿方式、时间和安置等相关事项，应由拆迁双方当事人商议决定，若双方达不成协议，则可以各自找评估机构进行评估，如各自评估的结果差别太大又不能协商解决，就交由仲裁机构或法院按照法定程序进行裁决。对评估结果产生争议的，应先行调解，召开听证会，再由司法机关依法进行仲裁。对未经依法裁决而胁迫、强制居民拆迁的违法行为应严格依法处理。
6.仅仅依靠土地部门的行政行为来规范土地市场秩序，杜绝和整治违法批地用地、违法违规出让土地现象是远远不够的政府管理市场的方法已被实践证明不仅效率不高，而且易滋生新的“寻租”弊病。我国土地市场健康发展的治本之策，应该进行土地制度创新，加强土地出让制度的贯彻力度，加大对各地方超指标开发用地的惩处力度，根据市场运转及时制定有关法规对土地市场加以宏观调控，把规范土地市场秩序上升为法律行为，让法律介入土地市场。对任何破坏土地市场秩序的行为，包括政府行为，追究其相应的法律责任，从而大力提高破坏秩序者的违规成本。
在城镇改建和房地产开发建设中，一些国外有关拆迁方面的做法值得我们借鉴、参考。首先，赔偿的基准尽量达到公正。“公正的赔偿”是征地的赔偿基准，所谓“公正的赔偿”的根本目标，就是被征地者能够达到与征用地之前相等的经济条件，既不会因征地致富，也不会因征地变穷；其次，当事人程序上的权利，包括得到通知、听取证词、上诉等都有法律保障，在这些权利没有得到实施之前，征地方无权强制拆迁。如征地拆迁双方就相关问题达不成协议，便可通过司法过程来达到政府利益与个体利益的动态平衡。因为司法具有行政裁决所不具有的透明、公开的特点，也具有行政裁决所欠缺的权威性。在司法没有裁决之前，绝对禁止强制拆迁。所以说，完善法制，规范执法行为是解决拆迁矛盾的正途。
拆迁问题牵涉到政府职能、司法、公众权利等多个方面，也涉及群众的切身利益。为了我国城市建设和房地产开发的快速发展和社会大局的稳定，建议地方政府和有关部门在今后的城市改造拆迁补偿安置工作中，以不损害人民群众的利益为原则，强化拆迁行业管理，全面规范拆迁行为，根据实地情况，及时完善房屋拆迁有关政策和法律法规，建立合理的利益分配机制，承认被拆迁人平等协商的权利，尊重并认真听取被拆迁居民的意愿，给予被拆迁人及时、充分、公正合理的补偿，那么，拆迁就不会再是一件难事。
