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房地产融资中的上市融资
房地产行业作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
一、目前房地产企业上的融资方式：
1、银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。
2、债券融资
房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。
3、夹层融资
“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。
4、信托融资
在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地
产及相关财务的信托。目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
5、海外地产基金
外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。
6、信托投资基金
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
7、私募融资
作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。
8、典当融资
对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。
9、上市融资（本文重点）
理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
二、对房地产企业上市融资的概述
2.1房地产企业上市融资的含义
所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。本质上是房地产企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血发展壮大企业的规模。从长远的角度讲，融资是手段而不是企业的终极目的。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步
指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。
三、房地产企业上市融资的方式
上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：
直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。
间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。
四、房地产上市融资的优点
开发商之所以重视与资本市场的对接，是因为采取这种方式融资不仅能给房地产企业带来发展所急需的资金，而且还能促使房地产企业规范经营，有利于企业长远发展。具体讲，采用上市的方式融资对房地产企业具有以下三点好处：
1、融资成本低、效率高。进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。发行股票意味着企业可以降低其资产负债率，还可以为企业再融资奠定良好的基础，这是其他融资方式所无法比拟的。
2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注，3、有利于规范管理，提高其核心竞争力。
五、IPO上市与买壳上市的比较
5.1上市条件
1、IPO上市
与其它企业一样，根据我国《证券法》，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：
（1）股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行；
（2）公司股本总额不少于人民币3000万元；
（3）公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币
4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上；
（4）公司三最近无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；
（5）连续三年盈利，预期利润率大于银行同期的存款利率。
2、买壳上市
买壳上市基本上不需要以上的条件，对于盈利要求就是最近三年的加权净资产收益率不低于6%。
5.2各自优缺点
通过以上的对比，IPO上市与买壳上市都存在各自的优缺点。只有知道这两种上市融资的方式的优缺点，才能更好地作出上市的决策，为企业融资带来便利。
1、IPO上市的优缺点：
（1）优点：
① IPO上市最大的功能就是融资。房地产企业一般可以发行总股本约30%的股
份，迅速从股市直接募集资金量，增加现金流入，加大对房产的投资。② 通过IPO上市，可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，让房地产企业在公众的监督下运行；可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员、业绩稳定，可持续性发展。
③ 通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升企业形象和知名度，利用这有效的广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。
④ 企业IPO上市一般由其自己来规划主导，哪些资产拟上市，哪些资产不注入，以及人事安排与公司治理等，都可按通常惯例有序推进，自主性较强。
（2）缺点：
① 上市周期很长。IPO上市需经过改制、辅导、审核、发行等过程，需要连
续运营3年、3年连续盈利才能申报材料，上市准备时间和审批流程过长，手续繁杂。目前证监会排队的企业大概在260家左右，按照证监会每周2家的审核速度，目前马上申报材料到审批通过至少还得2年。
② 通过率相对较低。由于IPO是优中选优，所有证监会对IPO的审核较为严
格，企业上市要求较高，目前总的通过率在80%左右，即5家申报公司中否决1家。特别是对房地产企业，国家一向严格把控，现在IPO上市的可能性极小。
③ 不确定大。近年来，由于房地产行业发展过度膨胀，国家一直是持打压的态度。受到国家政策的影响，IPO的审核亦存在较大的不确定性。
2、买壳上市的优缺点
（1）优点：
① 买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批。
房地产企业通过重组整合业务即可完成上市计划，这对于想上市却受到证监会限制的房地产行业来说确实是个不错的选择。
② 房地产在买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状
况，保持良好的融资渠道，通过向持控股地位的集团公司购买优质资产，既可以使公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能。③ 买壳企业可以通过IPO避开对房地产行业政策的苛刻要求，不用考虑IPO上
市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性及公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于投资的比例限制，就可以买壳上市。
（2）缺点：
① 买壳上市所涉及的壳公司质量风险、要约收购风险和增发新股中的其他不可
控风险均较多存在，亦即买壳上市所采用的方案技术性更强，通过买壳成为上市公司买到的壳中可有隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼。企业沦为壳的过程往往是值得买壳公司关注的。因此，市场上的壳资源不是太少，就是购买成本太高。
② 买壳上市的企业除非壳公司本身有资金并且同意以股份转换的方式完成交
易，企业在买壳的过程中是无法获得新资金的。企业要想融入新资金就必须通过后续的定向私募或二次发行。
③ 通过买壳成为上市公司，由于股票的流动性有限，因此在并购中其股票并不
能像现金一样成为卖方普遍接受的硬通货。上市公司的资源优势因此荡然无存。买壳对于提高市场影响力几乎没有任何帮助，原本不知名的企业买壳以后继续不知名。
六、总结
虽然买壳上市方式为房地产企业融资提供了一个可考的选择，但在策划中要
清醒认识到可能面临的种种困难。由于经历了重组和并购的浪潮之后，我国市场上的壳资源已越来越少，买壳上市的成本也逐年上升；由于财政部调整了债务重组的会计处理方法，买壳以后上市公司不再可以通过债务重组来快速扭亏，而要在实施重大资产重组并经过较长时间，1年以上的，经营才会取得筹资资格；人员和管理的整合，理顺其内外关系。这就要求作为买壳方的房地产企业不但先要有一定的资金实力来支付买壳资金，还要具有先进的管理，才能注入到新公司中，实现再融资。
