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原告……诉被告……租赁合同纠纷案被告代理人代理词
尊敬的审判员：
原告……诉被告……有限公司租赁合同纠纷一案，我们接受被告的委托，作为本案被告的代理人依法参加今天的民事诉讼活动，根据本案的基本事实，结合庭审情况，依据相关法律规定，现就本案发表如下代理意见：
本案是租赁合同纠纷，代理人结合相关法律法规的规定，以及合同约定及履行的基本事实来综合考察双方的权利义务，以确定合同双方是否全面、适当地履行了合同所约定的义务，或者说是否存在违约行为。
一、被告全面、适当履行了《……租赁合同》
1、本案中，被告作为铺位的出租方，其基本的义务为提供适租的铺位及期满后依约退还保证金，基本权利为收取租金、市场管理费及要求原告按约定使用铺位。
2、被告已严格依照合同约定将位于……铺位交付给原告，且交付的铺位是完全可正常经营的，原告在2013年6月-2014年1月月均有开业经营可证明（见证据2.2、2.3）。
那么，被告依约定就有权收取租金、保险费、保证金、押金、市场管理费等费用(见合同第三条)。
3、2013年12月初，被告发出清铺通告要求原告撤离是根据合同约定依法行使自身的合法权利。2013年8月原告连续不开业经营便已超过15天，自2013年9月起，基本上不再开业经营，这已违反双方合同约定的（见合同第五条第8款，第八条第3款、第4款，证据2.2、2.3、2.4）。原告的不诚信行为，不仅严重影响了被告场馆经营，不利于被告场馆市场的经营秩序，同时也给其他正常经营商户带来损失。根据合同约定，被告完全有权解除合同收回商铺并要求原告承担违约责任，被告依据合同约定依法行使自身的合法权利，向未正常开业经营的违约商户发出了清铺公告，该清铺措施亦得到正常经营商户的积极响应，清铺公告是给违约违规商户的最后宽限（见合同第五条第9款，第八条第3款、第4款）。
至于原告说的强令所有商铺撤出、封闭场馆的说法是无稽之谈，场馆正常经营的商户依然在馆内经营(见证据2.2、2.5)。且根据合同约定，被告为树立品牌形象是有权进行布局调整的（见合同第五条第7款）。
4、且合同到期后，被告也依法履行了退还优惠部分的租金和保证金的退款义务。如原告等非正常经营的商户，依照合同约定被告有权不退还保证金的权利，但被告基于场馆初期商户的信任与支持，亦退还保证金，原告亦予以签收了(见合同第五条第1款、第2款，证据2.5)。但不代表被告放弃追究非正常经营商户违约的可能性。
二、原告多次违反了《……合同》的约定
1、本案中，原告作为铺位的承租方，其基本的义务为按时支付租金、保证金、市场管理费等费用，基本权利为取得可正常经营的铺位使用权。
2、原告未正常开业经营依合同约定是违约行为，依理是不守诺行为。原告的行为违反了双方租赁合同的约定(见合同第八条第3款、第4款)和被告市场管理制度(见证据2.4，租赁合同第四条第4款)，也是违背自身承诺的不诚信行为。
2.1基于场馆刚开业市场未够成熟、且处于市场经济的低谷和周围环境改造未达到100%，被告对首批签约的商户作出了租金折扣及减免优惠(见证据2.1.1)；为推动市场的成长、成熟与繁荣，培育整个场馆及园区、促进市场有序经营，被告对进驻经营商户再次推出租金优惠及考勤激励优惠政策(见证据2.1.2、2.1.3)。被告的让利的前提是让签约商户能一起进驻和经营，遵守市场管理条件，促使市场有序经营，以推动场馆的人气和市场的培育。原告在租金折扣及减免的一系列优惠条件下，却无视被告的诚意，自2013年8月后便未能按要求正常开业经营，一意空臵商铺(见证据2.2、2.3)。空臵的店铺不仅让人对商场售后服务有怀疑，而且对购物情绪很有影响，商业场馆的价值在于“商”，其主体就是商家，如果没有了商家，没有了商家的经营，商业场馆也就失去了最根本的价值。原告此行为直接导致了被告电子市场经营受到影响、造成被告和其他正常合法经营商户的财产损失。
2.2根据合同约定，被告完全有权解除合同收回商铺并要求原告承担违约责任(见合同第五条第9款、第八条第4款)。但基于商户对被告工作的支持和信任，被告虽在2013年12月初依法行使解除权利但并未要求原告承担违约责任。但这并不代表被告放弃追究原告的违规违约行为责任的权利，在此我仅代表被告声明不排除通过法律途径追究原告不按合同约定及不遵守被告市场管理规定经营的违约违规责任的可能性。
三、原告诉状中阐释已办好一切手续，不开业经营是被告无消防验收手续及配套基础设施未完成导致的，这是缺乏事实依据和法律依据的。
1、被告场所的配套设施已经完备(水电、照明、电梯等)，对此，原告在签订合同前已确认且无异议，原告对铺位进行装修已经明确表明对铺位的现状是有所了解且没有提出异议(见合同第一条点1款)。
2、被告仅是纯粹出租铺位物业的业主权益方，并非类似于大商场的囊括推广促销策划的出租模式。关于此点双方合同中已明确约定，被告不收取市场促销费用，不承担铺位促销推广的义务。(见合同第三条第7款第5项)。
3、整个……工业区项目是工业产房改造升级项目，是产业结构调整的转型升级项目。改造升级后的项目产业为2.5产业，是工业和商业之间的产业。整个园区项目被区发改委认定为绿色通道项目，作为十二五规划重点发展项目来规划推进，项目是政企合作推进建设的，由市规划国土委保安管理局对项目进行系统全面的规划指导，政府成立专门工作小组负责统筹项目建设(见2.6.2、2.6.8)。项目建设期间，市领导、区领导及街道领导及相关部门多次到项目现场考察项目的建设、经营状况，对项目建设、运营提出了相关要求(见2.6.7)。整个项目园区一期面积就达60万平米，不可能等整个园区建设工程全部竣工才开始招商运营，政府就项目开展招商运营作出明确指示(见2.6.5)。被告亦就……硅谷海岸项目的建设情况及运营招商规划向市领导、区领导以及相关部门、政府成立的项目小组做汇报，政府相关部门联合包括消防大队对项目情况亦专门召开相关工作会议。(见2.6.1-2.6.9)。
4、项目是工业产房转型升级，厂房本身有消防验收文件，A1A2馆及其配套宿舍工程消防设计亦向深圳市公安消防局进行工程消防设计备案且已经受理的，被告投入使用的场馆均经消防自检，配臵相关消防设施。且工商局、消防部门亦有对被告场馆进行相关检查，提出相关意见，场馆是具备消防条件的。(见2.6.10-2.6.12)
5、出租给原告的场所是亦具备了正常营业的条件，由其他商户亦亮照、亮证合法开业经营可证明，且原告在2013年6月至2014年1月也开业经营(2.2、2.3、2.5)。
6、原告在诉状中阐述已办好一切手续，但据被告了解，原告连合同约定的亮证、亮照经营的条件都还没达到，因为原告未向被告要求出具产权证明作办理证照资料，同时原告未出示任何要求被告更正或改进阻碍原告开业经营问题的书面材料，并且原告也未提交办理工商登记未被批准的任何证据材料。
四、原告诉请被告赔偿其装修损失不应得到法律支持。
被告已依照合同约定全面履行义务。原告的装修支出根据合同约定由乙方自行负担，且原告自2013年8月后未依合同约定正常开业经营是严重违约违规行为，被告为保证市场繁荣及促使物业得到有效利用，依照合同约定行使自身的合同解除权，并严格遵循依法行使解除权的程序，发出清铺公告。被告行使自身权利是依法、依照合同约定的行为，原告的装修支出应由违约方原告自行负担。
综上所述，被告已切实履行合同义务，并为促使双方友好合作作出巨大让利。原告自身违反诚实信用的基本原则，且根本违反了双方合同约定，给被告及正常经营的商户带来有形及无形的损失。原告诉求被告返还租金、保证金等全部费用并赔偿装修支出的请求，缺乏法律事实和法律依据，与法理相悖，也与情理不合，请求法院依法驳回。以上代理意见请法庭予以充分考虑。
此致
深圳市宝安区人民法院
代理人：
2015年3月9日
