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前期物业服务合同
甲方： 阜阳市颍东区住房保障局 ； 法定代表人： 刘俊 ；
住所地： 颍东区幸福西路安居花苑1号楼 ； 联系电话：__0558-2489368_。
乙方： 阜阳市安居物业服务有限公司 ； 法定代表人： 刘淮斌 ；
住所地： 安居花苑A区 ；
联系电话： 0558-2772699。
根据《安徽省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，结合招标文件、投标文件邀约条件，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方为 明珠花苑安置小区（物业名称）提供物业综合服务事宜，订立本合同。
第一章 物业项目基本情况
第一条 物业基本情况
物业名称 明珠花苑安置小区 ； 物业类型 住宅 ；
项目位置 和谐路199号； 物业管理区域四至：
东至 水岸明珠 ；南至 和谐路 ； 西至 桃花源公园 ；北至 阜口路 ；
1、项目总建筑面积 159122 ㎡，2、服务期限为3年，本合同期限自小区具备交付条件之日起（以甲方通知进场时为准），业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。3年期满未成立业主委员会，服务期顺延。
第二条 物业服务项目部设置运行：
本物业服务项目部设立在 明珠家园大门左侧办公楼（位置），客服中心设立在 办公楼一层（位置）；
第二章 物业服务项目与质量标准
第三条 在本物业服务区域内，乙方提供的物业综合服务项目包括以下内容，服务质量标准不低于安徽省《住宅区物业服务标准》（DB34/T5000-2013）C级标准：
1、物业共用部位的维修、养护（物业共用部位明细见附件一）：
单体建筑物的门厅、走道、楼梯、墙面、顶棚、楼内照明，楼内主供水、楼内主排污管道、公窗、天沟、外伸物、外排水管等，每年维修、养护 2 次；（有受益业主签字确认材料）
业主室内主排污管道发生故障时由业主向物业企业报告。
2、物业共有设施设备的运行、维修、养护（共有设施设备明细见附件二）：
物业服务区域内道路、广场、（未向专业单位移交的）供电、供水设施设备、花坛、绿化、专业设施设备用房、构筑物、景观景点等每年维护 2 次；（由受益业主签字确认材料）
消防设备每月维护 1 次、污水排放设备每年维护 4次、避雷装置每年检测 2 次、接地装置每年测试 4 次、建筑物不均匀沉绛观察每年实施 2 次；（由甲方签字确认材料）
3、公共区域环境卫生清扫、保洁：
小区环境卫生清扫每天分时段 2 次；垃圾的收集、清运及时无存量过夜；外伸物、屋面的杂物清理每年 1 次；雨、污水管道疏通、化粪池的清掏每年 1 次；楼地面、楼梯、扶手、栏杆每周清理擦拭 次；顶棚、墙面、楼宇门掸尘每月 1 次；无卫生死角和牛皮癣；
4、公共区域绿化的养护 ；
在绿化种植包活期限内，物业服务企业应当督促绿化种植公司及时进行养护，或由绿化公司委托物业服务企业代为养护；
种植包活期满后移交物业公司管理，物业企业应根据绿化种植品种进行养护。草坪每季度修剪 1 次；对乔木拔芽、修枝每季度 1 次；每年对绿化施肥 2 次，适时浇水、除草、补缺补种等；造型类植物保持造型完整清晰；绿化表面无尘网；
5、车辆停放服务；
地下停车库有专人值守，引导停放，值守人员做好安全巡视，每年对地下停车库设施检查维护 12次，并确保设施设备正常运行；
地面规划设置的停车位定点定位使用管理，每年对地面停车位维护 4 次；
利用公共场地、道路划设停车位的，有专人引导停放整齐，日常对停车线、道路、路牙石检查维护；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的服务；
门岗、固定岗、巡逻岗、机动岗（按照投标文件承诺）配置齐全、有来客来访登记完整、24小时巡视记录完整、业主请求帮助处理及时有记录；
技防设备、监控、红外线报警系统、电子巡更系统、楼宇对讲系统使用正常每年养护维护 4次；有业主委员会签字确认的书面记录；
大件物品出小区门岗有查验、核实记录；
7、装饰装修管理服务；
认真对业主装修方案审核并给以技术指导、做好装修巡视，发现业主装修有违规行为的要及时给以劝阻，对劝阻无效的，下达书面整改通知书，并采取制止行动，制止仍无效的，及时上报相关部门进行处理；
8、物业档案资料管理；
建立物业承接查验有关资料。建筑施工图、地下管网验收资料，设施设备安装资料，试运行记录资料，设施设备、绿化种植施工合同，技术质量保证资料，各项验收报告；
建立业主基本信息档案、资料。初次入住手续资料，与业主签订的物业服务协议，房屋装修管理服务协议以及相关的告知业主书面确认资料；
建立公共设施设备维护、维修记录台账及相关资料； 建立业主特约服务和延伸服务记录，投诉、报修记录和回访记录； 按照档案管理要求进行分类建档，有档案使用规定和维护措施，对业主资料实行保密措施；
第四条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业项目物业服务费采用包干制：
1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
非商业物业（含住宅、、社区医疗服务设施等）： 0.85元/月·平方米；
商业物业： 2 元/月·平方米，幼儿园1.5元/月.平方米
（以上费用标准中不包含业主财产及人生安全保险费用）
2.物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）开办费、办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业服务企业的利润；
3.乙方可以确定小区广告位的设置、租赁及经营，小区内除公益广告外，可以相应设置商业广告，所得收益主要用于弥补物业费用的不足。第七条 乙方按照上述标准向业主所拥有的物业面积收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第八条 业主应于本物业交付之日次月起交纳物业服务费用。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业及业主缴费前一个月的物业服务费，由甲方全额支付给乙方。另根据安徽省物业管理条例第三十九条相关规定，结合本地区实际情况开发单位应拨付(或由建设单位代付)物业启动经费6万元整
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
第四章 物业的经营、管理与考核
第九条 在物业服务期限内，本物业管理区域内所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施甲方委托乙方管理：
第十条 1.车辆停放费的收取由甲乙双方协商确定，并经物价部门备案后执行。所得收益双方另行约定。
2.乙方应与停车位使用人签订书面的车位使用协议（临时停车除外），明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
第十一条 物业服务企业的年度考核按照附件中的物业考核办法由甲方组织人员对乙方进行考核打分，考核结果低于85分，采购人有权单方面解除合同，物业服务履约保证金不予退还，且甲方不承担任何责任。
第五章 物业的承接验收
第十二条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：按承接查验办法相关内容办理； 第十三条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题，甲方应承担解决问题的责任，甲方承诺在合理期限内予以解决或委托乙方对存在的问题进行处理，处理费用由甲方向乙方支付；
第十四条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。
第十五条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、物业管理所必需的其它资料；
5、绿化种植施工合同；
第十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，并按照交房日期，对业主室内使用功能计算保修期限，对保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的使用与维护
第十七条 业主委员会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十八条 物业使用人违反本小区临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，乙方应予以制止。
第十九条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十条 因维修物业或者维护公共利益，确需占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主、建设单位及物业企业的同意；占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，乙方应督促在约定期限内恢复原状。第二十一条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十二条 甲方应于 2018年11月1日前（具体时间）按有关规定向乙方提供进行基本装饰、办公设备完善的、能够直接投入使用的物业管理用房（办公用品物业使用、维护，所有权属于业主大会）。
物业管理用房建筑面积 470 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 大门左侧办公楼 ；住宿用房 平方米，位于 ； 商业经营性 用房 平方米，位于。
第二十三条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第二十四条 物业交付业主后，甲方应当按照质量保修期限承担保修责任，当甲方接到业主或物业企业物业维修项目报告时，应及时进行处理。
第二十五条 超出物业质量保修期限，业主报修维修项目或物业企业在日常巡视中发现需要维修的项目，物业企业应及时做出维修计划方案，报告物业主管部门，按照维修资金申请使用有关规定办理；
第二十六条 属于物业企业公共设施设备日常维护运行的维修项目，物业企业应及时发现及时维护、维修，费用由物业企业承担；
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反本合同的约定，使乙方服务无法达到约定的服务内容和质量标准的，甲方应赔偿损失。
第二十八条 由于乙方自身原因导致物业服务达不到约定的内容和质量标准，乙方应赔偿损失。
第二十九条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共能耗费用的，每逾期一日应按欠交总额的1% 的标准向乙方支付违约金。第三十条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十一条 违反本合同约定，甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十二条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗拒导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、因非乙方未履行义务或服务行为过失，本物业区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害；
6、甲方或业主、物业使用人需要提供特约延伸服务的，必须与乙方约定，未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供特约服务或延伸服务的造成的损失；
7、其它业主与使用人另有约定的情形。
第九章 其他事项
第三十三条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。
第三十四条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十五条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十六条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。
第三十八条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。
第三十九条 本合同一式 3 份，甲、乙双方各执 1 份。主管部门备案一份。
甲方（签章）乙方（签章）
法定代表人 ： 法定代表人： 或委托代表人：
年 月 日 年 月 日
