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SWOT物业公司分析
第一部分
物业管理公司的劣势问题
一、战略定位错误
（一）把“物业服务”定位为“物业管理”
（二）把“服务业户”变成了“管理业户”
（三）把效益来源简单理解为多种经营
（四）盲目追求“大”与“多”的物业
（五）战略同质化严重，缺乏差异化
（六）企业文化建设滞后
（七）忽视企业营销与宣传
（八）以“守”为“进”，一“获”永“益”意识严重
（九）没有形成产业链条和价值链循环
（十）缺乏战略同盟
根本原因：忽视战略规划与决策，受政府经济时代思想影响，缺乏学习能力与创新意识，企业体制先天不足等。
二、管理滞后
（一）缺乏管理创新和现代管理手段，管理严重滞后于企业的发展
（二）缺乏科学、系统的绩效考核与目标管理
（三）忽视行业的特殊性
根本原因：缺乏专业人才，传统管理思想严重，缺乏创新意识和对行业特殊性的理解。
三、经营成本偏高
（一）缺乏总成本领先经营战略
（二）人力资源成本结构不科学不合理
（三）纠偏修正成本偏高
（四）粗放式经营严重
（五）体制先天残缺
（六）缺乏高新技术
根本原因：缺乏科学经营战略观，片面追求做大做强，浮躁思想严重，忽视总成本领先战略的必要性和重要性。
四、企业盈利能力弱
（一）各项管理环节漏洞多
（二）浪费现象严重
（三）缺乏科学与有效的成本管理体系
（四）体制问题导致效益问题
根本原因：经营方式、管理手段滞后，缺乏物业企业科学与高效的经营手段与能力。
五、体制落后，机制僵化
（一）企业内部劳动、人事、分配制度滞后
（二）有效的激励与约束机制还没有及时建立起来
（三）组织结构不科学
（四）市场反应慢，应对能力低
（五）缺乏竞争意识和竞争能力
（六）优秀人才流失严重 根本原因：市场竞争意识不强，政府经济时代思想严重，存在投机思想。
六、专业人才匮乏
（一）缺乏经营人才
（二）缺乏领导人才
（三）缺乏优秀的管理人才
（四）缺乏训练有素的专业人才
根本原因：缺乏健康的人才管理机制，缺乏人才致胜的企业战略观。
七、缺乏持续创新意识与能力
（一）经营战略缺乏创新
（二）管理机制缺乏创新
（三）市场竞争缺乏创新
根本原因：学习能力低，忽视知识创造价值的作用。
八、业户满意度低，欠缺建立忠诚关系
（一）片面追求满意度，忽视创建信任度和忠诚度
（二）形式表面性工作过重
（三）缺乏“业主至上”的服务意识
（四）以管理代替服务
（五）以满意度代替忠诚度
根本原因：对服务内涵缺乏根本性理解，缺乏服务行业竞争核心战略的理解
九、同质化严重
（一）战略同质化
（二）经营与管理同质化
（三）服务方式同质化
（四）企业文化同质化
根本原因：对企业战略缺乏深刻的领会与掌握，缺乏企业经营战略思想，缺乏构建核心竞争力的意识与能力。
十、企业制度建设不完善：企业法人治观滞后，很大部分企业其上一级企业的产权、财务、责任没有真正分清，企业还未真正成为独立经营的法人实体和竞争主体。
根本原因：缺乏企业法人治理战略思想，缺乏竞争意识市场垄断思想严重。
十一、国际化程度低：一方面参与国际市场竞争能力不足，另一方面，对境外市场的开发能力有限。跨国经营实力不强，水平不高，同时忽视与境外企业建立战略联盟。
根本原因：缺乏建立国际化企业竞争，固步自封意识严重。
十二、与发达国家企业存在较大差距
（一）企业经营与管理水平有很大差距
（二）企业体制与机制相比明显有差距
（三）掌心力有较大差距
（四）服务意识有差距
（五）人力资源有较大差距
（六）创新意识与能力有较大差距
根本原因：发展历史短，人才短断，市场化程度低，政府经济化严重。
十三、缺乏信心竞争力
（一）战略缺乏竞争力
（二）人才缺乏竞争力
（三）企业文化缺乏竞争力
（四）经营成本，盈利能力缺乏竞争力
根本原因：企业体制、机制、人才等结构问题严重。
十四、企业文化缺乏健康要素
（一）缺乏企业文化建设意识与战略观
（二）家族式与家长化经营与管理严重阻碍企业文化发展
（三）粗放式文化强加于企业文化
（四）企业文化事后于企业发展与市场竞争环境
根本原因：距没有充分认识到企业文化的内涵与作用对企业产生的影响。
十五、产业结构畸形化严重
（一）发展商做父母，物管公司做子女现场严重
（二）依托政府关系与资源严重
（三）产业结构与市场竞争矛盾突出
（四）市场化与产业化发展不吻合（五）垄断、半垄断、强制、半强制性质依然存在（六）法律法规不健全
根本原因：离市场经济化仍有很大距离，政府干预市场行为依然存在。
第二部分 物业管理公司面临的挑战与威胁
一、客户经济时代开始取代政府经济时代
（一）市场竞争由政府说了算已转变为消费者说了算
（二）企业由政府决定生死存亡转变为由市场与竞争结果论定
（三）企业忠诚于政府转变为忠诚于本企业的消费者
（四）供大于求日趋严重，市场竞争日益激烈。
二、外资企业火拼市场化愈来愈烈
（一）国外资本长驱直入中国物业市场，境外企业开始瓜分市场。
（二）境外企业的管理与服务ＸＸ受业户接受与欢迎
（三）中国企业的体制先天问题已暴露无遗
（四）外资企业文化、管理体制、竞争战略已对中国企业产生巨大冲击
（五）外资企业的市场占有率呈上升之趋
三、中国企业面临全面的竞争压力与挑战
（一）中国企业缺乏健康体制和灵活机制已造成很大问题
（二）日益成熟的市场和日趋理性的消费者，中国企业显然缺乏有效应对能力和解决问题的能力
（三）政府政策的放松和退出市场对中国企业失去政府及市场资源已构成生存和发展的严重问题之一
四、《物业管理条例》的出台改变了行业规则
（一）业主有了更大的决策权和话语权，企业独行天下、垄断市场的时代已进入尾声。
（二）企业经营环境从此发生根本性改变
（三）行业规则开始朝着有利于业户的方面发展
五、商业全球化
（一）商业全球化引发了新一轮竞争和外资企业的侵占市场
（二）竞争格局发生改变和*
（三）适者生存，强者更强，弱者退出的市场环境开始出现。
六、高新技术的出现与应用
（一）服务、商品、流程和信息系统等都面临技术革命
（二）决策支持系统缩小了技术与非技术管理层的差别
（三）高新技术开始改变行业规则和市场需求
（四）时间、空间、环境将因高新技术而发生重大变化
七、企业总体经营环境正在发生变化
（一）政府退出市场，全球经济一体化导致企业总体环境发生根本性变化。
（二）新的竞争策略出因此发生改变
（三）行业收购、兼并、接受和多样化日趋加剧
（四）战略聪明与解体并存
（五）技术变化带来行业变化
（六）观察环境加剧企业各方面成本，环境污染与自然灾害的加剧日益加重了企业的经营与管理等成本
（七）社会与文化的差异和影响，促使企业不断不变经营与管理手段，文化和习俗及消费观念的地区差异影响了企业的战略与经营，造成企业综合成本的提高
（八）服务过程业户需求的变化，导致企业无所适从和经营日趋复杂和不可预测。
八、质量的驱动力在改变
（一）要求质量是驱动的意愿越来越强烈
（二）全面质量管理要求全面改进经营与服务体系
（三）向业户提供更快更好的服务面临严峻的挑战
九、建立反应更灵活、更敏捷的企业体制迫在眉睫
（一）国家法律法规的变化与行业的快速发展
（二）提高短期业绩和效益压力俱增
（三）实行部分业务剥离与外包势在必行
（四）减少官僚体制向服务型企业转变压在关口
（五）建立跨文化、跨职能的战略合格伙伴已呈趋势和形势所迫
（六）企业的快速成长和快速衰退并进
十、企业资源供应呈不适病症
（一）一方面人力资源不足，另一方面人才流失严重
（二）教育体制与实际不能涉足企业竞争需求
（三）可供资源不足，企业资源过剩，资源竞争日益加剧
（四）地区与地区之间可用资源结构差异加大
十一、竞争者的变化和竞争的加剧
（一）企业面临最大的竞争对手不是同行，而是来自企业的服务对象——业户，业户的不满将直接导致企业的死亡。
（二）全球经济一体化，带来境外企业的涌入，导致竞争者的变化和竞争的加剧。
（三）每日不断产生新的竞争者
十二、物业管理已发生了本质的改变
（一）管理退位，服务取代，物业管理变成了物业服务，物业已发生了本质上管理与服务的竞争与转变
（二）管理粗放型向服务密集型转变不断加剧
（三）以注重客户满意度向客户忠诚度转变
（四）业户地位取代了物管企业的地位
（五）科技逐步取代人力
（六）业户的理性，成熟，知识，需求等已今非昔比
（七）长年管理变成了临时服务
第三部分
物业管理公司的机遇
一、全球经济一体化，促进行业竞争格局的变化
（一）政府不敢加剧垄断社会与市场资源，促进了开放和竞争
（二）境外企业的涌入，使中国企业有学习的机会，更带来竞争的压力，变外部压力为企业内部动力的时机已是时候
（三）在市场全球化的同时，为中国企业以及比较优势加强与国外先进企业的战略合作提供了条件和机遇
（四）一体化促进经济技术、文化向更多交流和融通
二、政府经济时代的逐步结束，市场经济日益强盛
（一）政府逐渐退出市场，市场进入公平竞争状态，市场竞争环境进一步得到完善。
（二）企业凭竞争优势和核心竞争力发展的时代已经开始。
（三）企业拥有了更多的市场话语权、自主权和竞争权。
（四）垄断、强占、投入、依靠特权资源的非市场经济已推动动力和生命力。
三、理性业户，成熟业户，知识业户已占主导地位
（一）理性、成熟、知识型业户日趋增多，为企业的经营和服务带来了方便和机会
（二）有利于双方沟通与交流
（三）有利于社区文化建设的开展与推广
（四）更有利于合作与服务
四、高新技术促进行业发展
（一）高新技术正在改变了传统的经营、管理和服务方式与手段
（二）高新技术为企业提高效益、降低成本提供条件
（三）高新技术为企业降低了成本与风险
（四）高新技术为企业更容易获得了市场和竞争力提供了保障。
