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房地产企业的稽查技巧和对策
一、房地产企业偷逃税表现。
房地产企业偷税“伎俩”主要有：
（一）预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款记帐，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业为普遍采用的一种手段。
（二）不按照合同约定的时间确认收入
以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。是还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。
（三）、随意调整税款申报数额
有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年未全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。
（四）钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。
开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
（五）开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税
（六）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
（七）取得以实物、劳务等支付的工程款末申报纳税。如房屋和土地之间的税费存在税率差，开发商将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额，甚至于房屋换成土地后，土地没有在账面上体现造成不纳税。再如房地产企业以店面、套房等抵工程款，末如实入帐申报纳税。
（八）降价
无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税
（九）整体转让“楼花”不做收入
根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费、部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。
（十）个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒民收入，造成不申报纳税，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。
（十一）是部分开发商将更名费、拖交房款押金，罚息收取入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，末记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。
（十二）挂“其他应付款”末按规定申报纳税。部分纳税意识较差的房地产企业以收款收据向售房户收取水电立户费、防盗网费等价外费用款项，借口为往来款项，为代收代付项目，长期挂在“其他应付款”等往来科目或最后以现金冲账，减少销售收入。
（十三）现金收入不入帐进行偷税，这是纳税人偷税普遍采用的一种手段，是一种故意行为，税务机关对这种行为控管难度较大。
如莆田市涵江区某一房地产开发有限公司，该公司帐外收销售不动收入573553元末按规定申报缴纳有关地方税费。
（十四）其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中 1
抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。
二、原因分析
（一）目前，我国房地产税的征收一般是按照计划进行，加上税务征收部门和其他诸如计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门信息的不对称，很难掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上无法规范房地产开发商的税务登记行为，尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况，几乎处于监管之外。开发项目的规划投资和销售分别由规划局和建委负责管理，税务机关末参与管理、很难掌握开发及销售市场的动态，这样给房地产企业漏报售房项目提供方便，从而直接影响房地产售房的税收收入。
（二）纳税观念淡薄，片面追逐自身利益。大部分纳税人法制观念淡薄，纳税意识差是产生偷逃税的根本原因。由于历史原因造成我国公民纳税意识普遍低下，他们不把偷逃税视为一种违反税收法律，破坏经济秩序的行为来看待，而是把它视为自己一种“能力”的体现。他们认为税款缴上去是国家的，自己花心血赚到的钱，白白地流出去，因此就想尽办法能偷则偷，能拖则拖。特别的是受经济利益的驱使，一些纳税人大搞“上有政策下有对策”，处睡眠求变通，甚至以权代法，导致了有税收不上去的局面。
（三）税务征管力量薄弱，管理手段落后，查处乏力，处罚偏轻。目前税务机关只针对开发商账面资金进行稽查，房地产开发企业偷漏税是通过税务机关稽查后才可能获知，只要他们的账做得很完美，是很难发现其破绽的。“哪个环节比较薄弱，哪个环节容易出现问题。”同时房地产开发商偷漏税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷漏税的多少按照比例确定处罚数额，力度不是很大，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。
（四）企业所得税征收方式的不同，使得企业避重就轻。目前，我市对房地产企业的企业所得税采取两种不同的征收方式：一种为查账征收；另一种为对那些账证不健全或不能完全真实反映企业财务状况的房地产企业，实行企业所得税带征率征收办法。实行查账征收的房地产企业财务核算大多功能亏损，征不到企业所得税，税负较轻。另各县匹的带征率有所不同，这样就使得有些企业为减少企业所得税负担，同时也带来税负不公平的问题。
三、稽查方法及技巧的运用
对房地产企业的稽查，一般可通过“经营收入”，“其他业务收入”、“营业税金及附加”等损益类科目和“应收账款”，“预收款”等往来账户来发现问题。检查时可从以下几个方面入手：
（一）将企业纳税申报表与“经营收入”账相核对，看已实现的经营收入是否已全部申报纳税，有无少报、漏报、虚报、瞒报现象。
（二）将“经营收入”科目与有关的会计凭证相核对，看有无分解收入，从而少记收入的现象。
（三）将“经营收入”科目与有关的会计凭证、原始凭证发及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际末收到等原因而末转入“经营收入”的现象，或核对应按合同规定时间，应收邓而末收到的销售款是否申报纳税。
（四）将“应收账款”，“预收款”等科目与有头关的记录凭证、原始凭证、销售合同等相核对，看有无挂往来账而末纳税的现象。
（五）是否存在低价销售的行为。检查销售不动产收入价格，看有无收入明显偏低而又无正当理由的现象；关联企业之间销售价格是否合理。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（六）房地产企业销售不动产只按地皮款部分纳税。如对一房地产开发有限公司转让土地使用权给用户自建，与建房有关的所有手续均以该公司的名义办理，在法律上该公司是销售不动产的纳税义务人，但该公司只按收取的转让土地使用权收入申报纳税，而行为发生的地上建筑物3774778。94元末并入销售不动产申报缴纳有关地方税费。因为目前房地产企业普遍采取销售土地使用权后负责以公司名义为购房者办理有关建房手续，按照有关法律法规的规定，其实质是在销售不动产，应按土地价款+建筑价款+有关配套费用+税收来作为计税依据申报缴纳有关税收。对企业来说，他们只有转让土地使用权收入，而要按组成主税价格来缴纳有关税收有点不理解。对税务机关来说，最好的管征办法就是加强税法宣传，取得纳税人的支持。
（七）对承包开发合同、联合开发合同、房屋拆迁安置合同、联合合作协议书、代理协议发及参建联建、合作建房等合同或协议，应认真分析查明真相，防止逃避纳税义务。另外以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，末与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（1）对承包开发合同、联合开发合同的稽查，例如对某房地产开发公司进行专项稽查时，发现该项公司于1999年11月与甲某实业公司签订《联合开发合同书》，将某实业公司拆迁安置剩余的10幢楼房实行联合开发。但合同规定，甲方某实业公司分期收回的投资款及利润共计2907。52万元，其它收益和甲方某实业公司无关，在实际经营中，该房地产开发公司将向购房户收取的全部价款分成两部分，其中由甲方某实业公司直接收取每平方米800元，并由房地产开发公司向购房中心开具甲方提供的发票；另外超过部分的金额才由房地产开发公司向购房开具发票，那么整个房地产开发公司因此应税收入额减少了2907。52万元。
（2）对房屋拆迁安置合同的审核时，要对其中查明是否以拆迁补偿款对抵房款现象。造成拆迁补偿款对抵房款不纳税，因为纳税人普遍认为，撤迁补偿是一种政府行为，应该支付给被拆迁户但没有支付，房地产开发公司实际没有收到该款项，要求他们缴纳有关税费，他们想不通。这是对我们税法理解不透所产生的后果，与我们税法宣传力度不够有关且很大一部分是税务机关管征不力造成的。如对某一房地产开发公司进行检查时，发现其应该支付被拆迁户的拆迁补偿款5532000元，但该房地产开发公司没有支付给各被拆迁户，而是用其开发的新房的房款，那么该款以拆迁补偿款对抵房款的行为应该并入销售收入缴纳各税费。
（八）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（九）通过对房地产企业“企业利润分配”“营业外支出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（十）稽查企业的其他业务收入。其他业务收入包括劳务收入、产品销售收入、材料转让收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入、多种经营收入等，如企业“其他业务收入”账户有贷方发生额，则这部分发生额应作为计税依据。对其他业务收入和稽查应侧重以下三个方面：首先，注意企业有无因错划征税范围而导致计税依据和税率运用错误的问题。其次，注意企业有无以收入直接冲减成本费用的问题。特别注意的是要防止使用虚假票据支付费用。因为使用非法票据虚列成本，抵减收入，是房地产开发公司逃税惯用的伎俩。还有常见的是在取得其他业务收入时，不通过“其他业务收入”科目核算，而是直接冲减成本类账户。第三，注意企业有无取得收入不申报纳税问题。只按“预收账款”申报缴纳税款，对“其他业务收入”不履行纳税义务。第四，注意企业把各种房产出租收入是否按规定申报纳税，包括将自行开发的商品房出租或是将项目底层出租取得租金收入等。
（十一）稽查房地产开发企业对代收代付款项的处理情况。如房地产企业以收款收据向售房户收取水电立户费、防盗网费等款项，借口为往来款项，为代收代付项目，长期挂在“其他应付款”等往来科目或最后以现金冲账，减少销售收入。还有的是管道煤气开户费等价外费用是否并入收入申报缴纳各税费。
（十二）由于大部分房地产开发商都是私人挂靠公司开发，从其账面着手检查，查不出其真实开发和销售情况。因此，对房地产开发公司有关纳税情况检查，稽查人员从上述风
个方面入手检查的同时，可以采用“假装老板”的身份前往售房处联系购房，摸清其开发和售房的基本情况，然后进行实施突击检查。还可以从土地拍卖、基建图纸、实地调查、走访购房和银行办理按揭贷款以及查对纳税人开户银行户头等办法间接进行拉网式的调查，并进行排队分析，拟定稽查方案然后进行一一查处。
