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购买商业地产---请注意
随着住宅房产的限购、限贷，很多投资者都开始选择商业地产投资，殊不知商业地产的交易会涉及税收政策、商业地产性质、租赁关系等多方面注意事项，罗兴律师在此说明一二，以帮助购买者理性投资。
一、商业地产的分类
传统的商业地产包括商铺、办公楼、商场及商场摊位、酒店式公寓等具有房 地产权证登记的物业，因此购买商业地产，判断是否有产证是前提。目前市场上有部门商业地产产品，仅有租赁权而没有小业主产证，就需要谨慎选择，因为这样的产品如果购买后，不具备出售条件，仅能转租，则会降低投资回报或很难变现。
二、商业地产的税费政策
商业地产的交易所涉及的税收种类比住宅多且部分税率要高。基本包括：合同印花税、营业税及附加、房产税、土地增值税、个人所得税等，而且根据增值的不同，而且需要根据房产增值率、土地增值系数和可抵扣系数综合评定，因此业主出售商业地产时，需要找到专业评估机构对房产进行估值评估而且最好请律师确定税收情况。由此可见，商业地产的出售对专业机构的依赖要高于住宅出售。
三、商业地产的租户选择
众所周知，商业地产出转让外，最大的收益来自于租金回报，因此找到一个 好的租户就特别重要。商业地产的租赁基本分为开发商包租和个人承租。首先对于开发商包租的，应该严格判断开发商的资质，即开发商需要具有长期支付租金的实力，且现金流断裂的概率交易，因此品牌开发商的优势就较为明显。其次，对于个人或单个公司承租，要判断其商业目的和经营范围，租户不能有违法经营，且具备按期支付租金的诚信和实力。
四、商业地产的“户口”---营业执照
商业地产的承租方合同到期，承租人不肯注销以承租房产为注册地址的营业执照怎么办？按照工商行政管理局的规定，公司注销及营业地址变更是公司行为，必须由公司及其法定代表人提供相应材料才能进行，但按照目前的工商登记规定，一个门牌号码的房产地址内只能注册一家公司，如果承租人不肯注销以该房产地址为注册地址的营业执照，就会给房地产权利人造成很大的困扰。
因此，业主可在租赁合同中约定预期迁出营业执照的违约金或业主向工商局进行说明，要求工商部门到现场查看并出具承诺函，方可让新租户重新注册。
上海才富律师事务所罗兴律师
