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销售教案之——业务百问
1、你们有预售许可证吗？
有20092432、相关的证照是否齐全？
五证齐全：土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售证
3、我办理购房贷款需要准备哪些手续（资料）？
身份证明（已婚则需要双方身份证明），户口本；婚姻证明（结婚证；未婚证；离婚证及至今未婚证统一民政局办理）；收入证明（所在单位开出的近三个月的收入证明，盖行政章或财务章；个体则提供营业执照，税务登记证，近三到六个月的税收证明；都得提供银行存折或卡近三到六个月的出入帐证明）；购房首付款证明复印件；商品房买卖合同附：具体问题根据客户的情况另行提供，如：流动人口计划生育证，户籍证明等
4、如果我贷款购房，除了交首期房款外还有些其他什么费用？
办证费用，土地证费，公共维修基金，规定的代收费用及保险金
5、贷款购房为什么必须要买保险？
以防在还贷期间遇上自然灾害,如:火灾.洪灾.地震等而房子又被摧毁不能住居的,这样买受人就不用再还款了,之后的就由保险公司来还.6、保险的受益人是谁？
银行
7、全款购房需不需要买保险？
不需要
8、你们在哪家银行为我办理购房贷款？
中国工商银行株洲高新技术开发区支行
9、贷款手续需多久能办理好？
在交清首付款及各项代收费用、资料齐全通过银行审核的情况下，一个月之内可办理完毕
10、我买房在什么时候可以签定正式的购房合同？
按约定是一个星期之内
11、我什么时候开始还款？
当银行把按揭转到开发公司，通知业主具体时间后便开始每月还款
12、如果我以后没有能力继续将贷款还完怎么办？
开发商回购、或者贷款人增加共同还款人，申请延长还款期限
13、我还款时可不可以有钱时多还一点，没钱的时候拖一下，等有钱了再继续还？
不可以的14、如果我贷款买的房子在还未还清贷款时可不可以转卖给其他人？
不行
15、如果可转卖，需要怎样办理？你们可否代办？
如果可转卖的话首先必须经过开发商的批准再经由银行同意后才可以，本部是不代办的16、我买房第一次需要交多少定金？
七万
17、交了定金以后可以为我保留多久？
一个星期
18、我买这套房子需要交多少税？分别都是些什么税？
交税多少根据总价及面积而定一般包括有：办证费，土地证费，公共维修基金等
19、这些税是按什么标准收取的？
办证费：按揭:面积S>=144则按房价的5.5% S
20、我买房以后，户口的迁移问题你们是否帮助办理？
买房以后,业主及业主的直系亲属的户口都可迁移到当地派出所
22、我买房后多长时间能拿到房产证、国土证等证照？
在买卖合同约定的时间内办理
23、办理按揭时准业主需要提供哪些资料？
身份证明（已婚则需要双方身份证明），户口本；婚姻证明（结婚证；未婚证；离婚证及至今未婚证统一民政局办理）；收入证明（所在单位开出的近三个月的收入证明，盖行政章或财务章；个体则提供营业执照，税务登记证，近三到六个月的税收证明；都得提供银行存折或卡近三到六个月的出入帐证明）；购房首付款证明复印件；商品房买卖合同附：具体问题根据客户的情况另行提供，如：流动人口计划生育证，户籍证明等
24、办理银行按揭应收取什么费用？
一般有工本费、保险费、预售办证费
25、提前还贷是否需要罚息？
银行有规定，但株洲本地暂时没有收取
26、如供款期间转让楼宇，按揭可否转让？
一般是不行的27、办理银行按揭流程？哪些人不能办理按揭？
交资料>银行受理>银行审查>银行面签>银行放贷
不能办理按揭的人:被银行划入黑名单的人;已经过了退休年龄的人;以及其他一些银行设定不予代理的人
28、是否应在客户在交首付款前预约并将合同提前准备好？合同内容包括哪些内容？
是的合同内容包括:1.所购商品房价格,面积,付款方式,交付时间,双方约定等;2.房屋平面图;3.建筑面积及分摊说明;4.装修、设备标准;5.补充协议
29、合同是否一定要办理公证？
按揭合同根据银行要求商品房买卖合同根据客户自己意愿
30、合同应在什么时间到市房产局管理局备案？
预售合同生效之日起30天之内到房产局登记备案
31、定金可不可以退还？交了临时定金后可以更换房号吗？
定金不可以退,不可以更换房号
32、合同上最多可以有多少人？
不受限制
33、付款方式
一次性付款:购房者签约后房款一次性付给开发商
银行按揭:购房者向银行提出担保的质押文件,经银行审批通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定按期按时向银行偿还贷款本息,并提供房产作为偿还贷款的担保
34、起价、均价、价差分别是什么？
起价:最低单价
均价:总销售金额除以总销售面积所得出的销售单价
价差:因有位置,楼层,朝向,采光,通风等因素的差异,同一楼层的每套单位的单价不一样,其价格差叫做价差
35、关于各种手续费的详细解释？
保险费：贷款期间如果物业因为意外事故受到损害，由保险公司承担损失客户缴纳的保险费用 预售办证费：在客户购买了物业需要办理银行按揭贷款时，未取得产权证前在房产局要办理备案以及预先抵押手续，同时就由房产局预先收取该物业的办证费
印花税:在经济活动与经济交往中书立﹑领受凭证时所征收的税
契税:房屋所有权发生变更时,按房价的一定比例向新产权承受人征收的一次性税收
41、借款合同执行期间，抵押人可否中途撤保？
不能
42、房管测量商品房面积分几次？在什么时间？
3次,预售前﹑封顶后﹑施工验收后面积实测
43、买楼后是否提供出租可转让服务,若转让发展商会收取什么费用？
项目入伙后可提供上述服务,转让收费待入住后由物业管理公司确定
44、公积金贷款的对象、条件、额度？
对象: 本人或直系亲属按《住房公积金管理条例》缴存公积金1年及1年以上的职工,而且继续在交
条件:1.户口或有效居留身份证件, 公积金交在市公积金中心
2.还款能力3.缴存足够的公积金4.购房合同或有效证明文件5.购房首付款(30%以上)证明6.管理中心认可的抵押;额度:最高可贷20万*15年
45、在这里买房可以代办公积金贷款手续吗?
可以使用公积金贷款,根据公积金管理中心规定,贷款手续必须业主本人亲自办理
46、入伙费用构成及金额
土地证费用,公共维修基金,产权证费用,印花税,天然气初装入户费,有线电视入户,天然气入户,智能化管理系统,水电建设费等.金额待定
47、购房是否 解决户口？
只要买房就可办理业主及其直系亲属(子女或父母)的户口.办理父母的户口的前提是父母无其他有外地户口的子女
48、购买房屋后，产权证是如何办理的？
我们统一为业主办理,在房屋交付使用之日起180天内办理到位
49、预售证号、颁布单位、时间？
预售证号:20092
43颁布单位:株洲市房地产管理局
50、由哪家银行提供几成贷款？
工商银行提供最多七成的贷款
51、借款人需提供的材料？
身份证明（已婚则需要双方身份证明），户口本；婚姻证明（结婚证；未婚证；离婚证及至今未婚证统一民政局办理）；收入证明（所在单位开出的近三个月的收入证明，盖行政章或财务章；个体则提供营业执照，税务登记证，近三到六个月的税收证明；都得提供银行存折或卡近三到六个月的出入帐证明）；购房首付款证明复印件；商品房买卖合同附：具体问题根据客户的情况另行提供，如：流动人口计划生育证，户籍证明等
52、如果个人收入证明仍达不到贷款条件，用其它收入弥补是否有效？
可以追加共同还款人,如有其他收入也可以
53、未成年人是否可以申请按揭？
可以
54、外籍人士申请购房贷款有何条件？
国籍证明、户照有效证件、户籍证明，并需找一位本地户口，并且有稳定收入的人做担保
54、如果贷款人不在当地，是否可以委托他人代办按揭？
可以 要贷款人写委托代理书 并公证
55、物业产权人的名字一定要是贷款人的名字吗？
是的56、如果有多个贷款申请人，由一人签署可以吗？
不可以
57、办理按揭后多久拿按揭合同？多久开始供款？
放贷后第一个月开始供款
58、外地户口申请贷款有何特别要求？
要有户籍证明 有担保人流动人口计生证
59、如果曾改过名，是否影响办理按揭？
有影响，需到户口所在地公安局开出曾改名证明
60、有公积金贷款要求的客户如何处理？
若客户有需求提供一定的帮助,但主要以客户自行办理为主
