01月03日财富神话第007课【工薪阶层的房产投资应尽量做到“良性债务杠杆”和“现金流”的完美结合】由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“财富的神话”。
工薪阶层的房产投资应尽量做到“良性债务杠杆”和“现金流”的完美结合王永山 2018年1月3日
2017年3月以来乌鲁木齐房价快速上涨，很多人觉得不可思议，在我眼中这完全在我2004年做的乌鲁木齐房价上涨节奏的预判之中，在乌鲁木齐房价横盘的2014至2016年，很多人对我的预判产生怀疑并对我说：“王老师，您在2004年对乌鲁木齐房价上涨节奏的判断虽然在2005,2010和2015三个时间节点都对了，可能2020年这个节点您的预判要出问题了”，我从来都是很从容的回答：“房价从来都不是匀速上涨上来的，过去的十几年虽然经历了2004年的金融危机（德隆就是那年破产的，那时购房零首付满大街都是，很多人说房价要崩盘了），2005年乌鲁木齐房价照样从2000年的1000左右涨到2000左右，2009年美国次贷危机引发的全球金融危机，全国房价大跌，乌鲁木齐那年发生了75，房价下跌的更厉害，2010年乌鲁木齐的房价不是也照样从2005年的2000左右涨到4000左右，在2015至2020的这个周期中，2015至2016乌鲁木齐房价的横盘在我眼中只是更加坚定了2017至2020要快速补涨的预判，这篇文章是我2004年写的，现在看来这轮上涨只是在朝我的预判靠拢而已。一直以来特别是2016年我就在【王永山财富自由俱乐部】里反复告诫大家赶紧出手在核心大城市买房，作为新疆人赶紧在乌鲁木齐核心地段买房，相信并出手的人已受益颇丰。在这里我再次告诉大家，乌鲁木齐的这轮上涨才刚刚起步，明后年会连续快速上涨，大家要抓住这个千载难逢的机遇，同时要万分小心谨慎选择楼盘（毕竟乌鲁木齐不同于北上广深等城市、真正值得投资的楼盘不到5%）,下面大家看看我2004年写的引领我实现财务自由价值至少值上千万的这篇文章，希望对大家有所启示：
在2002年我在研究金融时，发现过去20多年我国的广义货币供应量年复合增长率为20%左右且有不断加快的趋势，存款利率却在快速下降，那么未来的通胀会远超大多数人想象，每年国家天量超发纸币稀释百姓存款，低层民众成为最直接的受害者，我就想着普通工薪阶层能用什么金融手法实现“反稀释”成为通涨的受益者呢？随着金融知识的逐渐成熟，在“高通胀低利率”的大环境下领会出了“负债才是财富”的真谛。2004年我就形成了一个关于乌鲁木齐房价的观点：2005年乌市房子均价要达2000元左右（2000年乌鲁木齐房均价1000左右），2010前后年乌市房子均价要达到4000元左右，2015前后年乌市房子均价达到8000元左右，2020年前后乌市房子均价定要突破16000元左右，面对这个预判，很多人认为不可能。但事实证明，房价在大踏步前进，现在看来2015年底达8000元左右已是事实，2020达到16000在我眼中也绝不会是悬念。要使GDP保持7以上的增长，广义货币发行量必须保持14%左右的年增速，物价5年翻番（其实是货币购买力5年缩水一半）是可以确定的，16000元的门槛真的不算什么事情（房价从没涨过，而是钱不值钱了），终点已经确定，每次调控都是好的入市机会。无灰色收入工薪阶层在不影响工作前提下，若不以金融的手法用良性负债（就是你欠了别人的钱别人替你还）杠杆投资固定产，5至8年想达到千万身家，月被动收入30000元以上几无可能！在当今疯狂印钞的中国、如果你不将纸币尽快变成资产、将现金尽快转化成可锁定购买力的现金流、必将终身难以摆脱为钱奔忙的命运！
图1 财富传承
80年代人们普遍月薪几十元，现在人们普遍月薪几千元，30年后人们普遍月薪至少几十万元，不管工资如何名义增长，未来在大城市买房只会越来越困难而不是越来越容易，到时房价可能低于几十万元每平米么？在当下中国不会或不善投资单纯存钱成为最蠢行为。在严重通涨的当下，对很多人来说，即使你赢在了起点，也有可能输在房子这个问题的转折点上。对很多家庭来说，家庭财富多寡，与工资和奖金有关系，但不是最大关系，你是否买房，是否多买房才是关键中的关键。这就要求我们工薪阶层＂变现未来，投资现在，适度冒进＂地尽快加大良性债务额度，凭良性负债，靠恶劣通涨，用时间换空间实现财务自由。房产投资理念用一句话就是：把（快速贬值的纸币）（尽快）用（尽可能高）的（良性债务杠杆）变成（能保值增值）并能带来（持续正现金流）的实物资产、并用“（通涨）”这个有利工具以（时间换空间）来增加现金流和身价、从而实现财务自由。
工薪阶层的房产投资应尽量做到“良性债务杠杆”和“现金流”的完美结合：若杠杆利用太高，租金远远追不上月供就会导致现金流有压力从而使控制房产的数量太有限。若杠杆利用太低，虽无现金流压力却会导致资产规模澎涨太慢无法加快财务自由进度。杠杆与现金流哪个更重要，关键是看房产收益是取决于房价上涨带来的差价还是长期出租带来的利润（相对房价乌鲁木齐可能是全国房租最高的城市之一；而相对房价，北京上海房租可能是全国最低的城市之一。这也必然决定了在这两个城市投资房产截然不同的操作思路）。投资房产，差价与现金流哪个更重要，我想关键是看收益主要是房价上涨带来的差价收益还是长期出租带来的现金流收益！
