房地产企业投融资策略研究_房地产企业融资策略

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房地产企业投融资策略研究

一、研究意义

2002年，国家产业分类体系中将房地产纳入国民经济分类中的第三产业（GB/T4752-2002），并将其下属的行业分为开发经营、物业管理、中介服务和其他房地产活动四小类，房地产作为国民经济支柱产业的地位逐渐确立下来，中国房地产市场经过20年多的发展，因此对房地产相关问题进行研究，具有重要的现实意义。特别是我国房地产行业经过近二十年的快速发展，目前进入了调整期，更需要加深对其研究。其中，房地产投资和融资是房地产企业最基本的经济活动方式，其他活动都是直接或间接围绕投融资活动展开的。房地产投融资策略是实现房地产企业正确投资、融资的基本条件，因此在房地产企业投融资决策之前，进行投融资策略研究将十分必要。

1.房地产业是我国经济发展的重要支柱产业和新的经济增长点，是各级政府和百姓群众最为关心的行业。

2.房地产向理性投资转变，需要加强投资策略的研究。

3.中国房地产金融市场的发育不完善，需要进一步加强研究。

二、研究现状

投资方面：通过查阅现有文献资料看，我国对房地产企业投融资特别是策略的研究并不多，大部分集中在融资渠道的分析上。这主要是由于我国房地产市场起步较晚，房地产市场尚

不规范，初期投资房地产行业，绝大部分都有巨额收益，因此很少有人去研究房地产的投资策略及风险防范问题。近几年，国家加大对房地产行业的调控力度，房地产企业融资出现了困境，因此人们开始研究房地产企业的融资问题，但由于我国房地产金融市场不完善，房地产融资主要依靠银行贷款，到目前还没有找到好的融资渠道。

目前房地产企业投资非理性投资。初略计算毛利率。深入一点的采用NPV法。

房地产企业投资是为了商业目的而直接投资开发房地产项目的投资行为。目前，房地产企业在投资开发房地产项目时通常采用的是传统的投资决策方法，既净现值法（NPV）用数学模型表示即：

针对房地产项目投资，传统的投资决策NPV方法认为：

若NPV=F0(V)=V0－I0＞0，则项目投资可行，应该立即投资；

若NPV=F0(V)=V0－I0≤0，则项目投资不可行，不应该立即投资。

0 NPV=F0(V)=V0－I0＞0

F 代表该投资项目在T 期值；而

V , I则分别代表执行该投资项目所

带来的现金流入量以及现金流出量的折现值，NPV即为房地产开发项目投资净收

益净现值，因此，在传统的NPV法则下房地产企业在投资开发项目时决策标准为：

V >V=I

融资方面：的价

 国外房地产市场起步较早，发育比较成熟，对房地

产投融资的研究也比较早，特别是在房地产融资方面，创新了很多融资渠道，值得我们去借鉴。尤其是在美国，房地产融资已经由以银行为主的间接信贷融资模式转向以证券化为主的直接权益融资模式过渡，由单一银行融资体制向多元化、多层次的市场融资体制转变。

同时，国外对房地产金融创新的研究已经超越定性的层面，通过收集大量相关数据，建立数学模型，从定量角度对金融产品的分红收益率、净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。比如，对房地产投资信托基金（REITs）的组织结构、规模、分红和证券的发行及绩效等进行了深入的研究，值得借鉴。



（三）国内外研究综述。综合国内

外研究情况，房地产企业投融资受一个国家或地区的社会、经济、技术、自然、人文、金融、法制和市场等诸多因素的影响和制约。不同国家、不同地域、不同时期，房地产

企业投融资的方式方法各不相同；既使是同一国家、同一地域、同一时期，由于房地产企业的规模、比较优势各不相同，投融资的方式方法也将不同。因此，国内外关于房地产企业投融资的研究，只能是借鉴，不能照抄照搬，还要结合企业自身，探索符合实际的房地产投融资策略。

三、研究目标

达到的目的，房地产投资策略、融资渠道、风险控制、成本控制

四、研究内容

包括哪些内容

五、研究方法

调查研究、案例研究、六、可能创新之处

融资方式的创新

七、研究计划安排

时间

八、预期科研成果

文章