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1引言
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特
定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的 估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对 象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象 在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动[1]。房地产估价一般涉及的金额较大，一旦工作中出现 失误就会造成严重后果，不仅会给估价机构和估价 人员带来风险，也会对政府、经济活动涉及利益的 各方面带来不同的风险。因此，充分认识房地产估 价中可能产生风险的环节并积极防范和规避风险，是房地产估价工作的一项重要课题。
2房地产估价外部风险分析
房地产估价活动的参与者众多，参与各方都有自
己的经济利益追求，由于种种原因会造成房地产价值 的故意高估或低估，从而带来估价风险。同时，房地产 所处的环境受政策性影响较大，给估价带来了一定的 难度。导致房地产估价结果与房地产真实价格偏差的 原因，可以是房地产的估价人员、估价机构、委托人等 可控因素，也可能是国家的估价规范、房地产政策、房 地产法律、房地产市场等不可控因素。
根据风险源的可控性，可以将房地产估价风险
分为可控风险和不可控风险。国家的政策因素、法 律因素以及房地产市场因素都是房地产估价机构 的外部因素，属于客观因素，估价机构或者估价人 员都无法通过主观的意志来改变这些外部因素，由 这些因素带来的风险即是外部风险。我国的房地产 估价不可控风险主要体现在以下四个方面。
2.1房地产估价法律法规的不完善与滞后
我国的法律体系分为宪法、法律、行政法规、部 门规章、地方性行政法规等几个层次。宪法是我国 的基本大法，具有最高的地位，法律地位次之，再是 行政法规、部门规章和地方性法规等。
我国的房地产估价行业起步于20世纪80年
代中期，行业发展时间较短，一直处在摸索和借鉴 的过程之中。行业的法规、制度不健全，缺乏全面而 完善的职业规范和行为规范，行业自律不足，对违 纪、违规等行为也缺乏具体可操作的法律法规，没 有做到真正的“有法可循、有法可依”。目前，我国只 有《城市房地产管理法》明确了房地产估价制度的 法律地位，还没有房地产估价的专门法律出台。我 国于1999年开始实施的《房地产估价规范GB/
T5029-1999》是房地产估价活动的最高准则[2]，但不
属于法律、法规和规章的层次，仅仅是一个估价指
南。2001年修订的《房地产估价师注册管理办法》、2005年《房地产估价机构管理办法》和2006年的《注册房地产估价师管理办法》也都只是部门规章，法律地位较低。随着房地产业的快速发展，在估价
中出现一些新的情况和新问题，《房地产估价规范
GB/T5029-1999》的某些估价方法等已经不能完全
适应新时期房地产估价活动的需要。比如在《规范》
中对房地产的征地评估和拆迁评估没有详细的规
浅析房地产估价外部风险
王丽英
（池州学院政法管理系，安徽池州247000）
[摘要]随着房地产市场的发展，房地产交易频繁。由于房地产市场参与者对房地产信息掌握的不对称性，房地产交易对于房地产估价具
有依赖性。而在价格估算的过程中，由于估价机构、估价人员以及国家政策因素、房地产市场的波动等的不确定性都会造成估价结果与真实
价值的偏差，带来房地产估价的风险。
[关键词]房地产估价；外部风险；风险防范
[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1674-1104(2012)04-0059-03
收稿日期：2012-05-04
作者简介：王丽英（1982-），女，浙江永康人，池州学院政法管理系教师,硕士，研究方向为房地产评估。定，只是在零散的文件中分散的规定，估价师不易掌
握全面的理论和方法，最终造成估价结果的主观偏
差较大。现行的《房地产估价机构管理办法》和《注册
房地产估价师管理办法》的相关规定不利于促进估
价师技术和素质的提高及估价机构的健康发展。
由于房地产估价法律法规的不健全以及估价
规范的滞后，给房地产估价机构、估价人员随意高
估或者低估房地产的价值创造了机会，同时也给估
价师、估价机构、委托人甚至社会经济带来了风险。
2.2房地产市场管理政策的多变
房地产是一种耐用品，它既是生产资料也是生
活必需品，既是资源也是资产，兼有消费品和投资
品的双重特征。同时房地产位置固定性、供给的有
限性、价格的昂贵性以及保值增值性使其成为了较
好的投资品和投机对象。房地产业是我国的支柱产
业，房地业的健康发展也是我国城镇化的必要条
件。由于房地产的特殊性和房地产业的重要性，国
家对房地产市场实行严格的宏观调控政策。
住房制度改革以来，我国房地产业取得了较大
发展，在我国现阶段经济发展形势下，房地产市场
并不稳定尤其是最近市场的波动较大。为了稳定房
地产市场的发展，国家不断制定和实施新的政策和
法规，相关政策法规变动频率比较大，而且各地方
也会根据本地的情况出台相应的规定。因此,估价
机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变
化和地方上的一些特殊规定，保持信息渠道通畅，理解政策背景，就会影响房地产的正常估价，引发
政策风险[2]。
房地产政策对房地产市场的影响具有滞后性，需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响时间和程度，否则必然会使估价结果失去现实
性。而估价时点较多的是在未来的某一时刻，旧的政策才发生影响，还是已经出现了新的政策，很难
预测。每一个房地产的政策都会带来房地产市场的波动，造成估价时点的价格与房地产价值产生偏
差。比如，由于某些政策的变化，对房地产价值产生的经济性贬值是巨大的，但估价人员未进行充分的市场调查，轻率确定经济性贬值率或贬值额，甚至
未予考虑经济性贬值因素，导致评估价值失实。
近年来国家对房地产价格实行严格的控制政
策，使得房地产价格有所下降，一旦国家释放放宽
房地产价格控制政策的信号，房地产的价格就可能
迅速上涨，会使得以前大量的房地产价格估价与实
际发生偏差。在房地产估价因素中很难将这种政策
因素准确预计，对市场因素变动带来的风险进行规
避的难度相当高。
政策的变动不仅会影响房地产价格的高低，同
时也会影响房地产的估价方法。比如《城市房屋拆
迁条例》的修改，类似的房屋拆迁补偿估价方法也
发生变化。
2.3房地产估价理论与技术不成熟
我国的房地产估价规范是1999年出台的《房
地产估价规范GB/T5029-1999》。该规范中对估价
方法的相关规定不够成熟，不能满足现在房地产市
场估价的所有情况，导致估价结果与实际价格存在偏差。比如，在房地产估计的市场比较法中，要求用
过去的交易实例通过修正得到待估对象的价格，其
中的交易实例是过去形成的，而待估对象往往是将
来要交易的，这其中会存在很大的市场变化的风
险。其次，对过去的交易价格进行修正的过程中，考
虑的个别因素不够全面[3]。同时在连乘式的修正中
忽略了多种修正因素间的相互影响而造成重复修
正。同样，在其他的估价方法中也存在很多技术问
题。房地产估价规范的滞后和不成熟，导致估价结
果与房地产真实价值产生偏差，带来风险。
2.4房地产估价管理制度的不完善
房地产估价资料管理制度的不完善。由于我国
统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，也易造成选用的估价
依据不合法或依据不充分，或已过期，造成由于估
价值严重失实而引发争议。
房地产估价审查制度的不合理。在房地产估价
行业中审查的只是房地产估价的技术报告，只要其
估价程序和估价方法不存在原则错误，其结果就不
存在异议。其实，在房地产估价过程中，很多程序中的细节是可以带来估价结果与真实价值偏差的。比
如，在市场比较法中选择交易的实例，可以选择明
显高于市场价格的案例作为可比实例来故意高估
待估对象的价值，造成价值偏差，带来估价风险。
房地产估价师注册管理及房地产估价机构管
理制度不完善。在我国对房地产估价师的管理中，只有关于估价师准入估价行业的规定，而没有估价
师晋级等方面的内容，估价师一旦获得执业资格，容易在其位而不谋其职，不能认真对待每一次估价
任务，造成估价结果与现实偏差。在房地产估价机
构的注册管理制度中，机构等级的划分和晋级依据
是资金、人员数量、从业年限等一些量上的要求，并
未提及技术水平等相关质的要求。使得机构在发展
过程中只偏重于对量的追求，而不注重提高自己的诚信度、职业技能等质的提高，造成机构执业能力的良莠不齐，带来估价风险。同时估价机构的管理
60池州学院学报第26卷由各级建设行政主管部门、房地产行政主管部门负 责，对于估价机构异地建立分支机构，异地经营等，我国尚缺乏相关制度来约束。对于估价管理机构本
身的过失责任、不作为责任，也追究无据[4]；对机构的违法高估或者低估行为，处罚力度不够。
3房地产估价外部风险的防范
无论是估价师还是估价机构面临的风险，归根
到底都要通过对风险源的有效控制才能达到防范
各类风险之目的。房地产估价外部风险具有系统性
风险特征，不能通过相应的措施而完全消除，只能
通过一定的方式和努力降低风险来临的可能性。
3.1加快房地产估价专门法律法规建设
有章可循、有法可依是房地产估价行业存在和
发展的根本保证。只有明确的法律支持，才能保证
房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实
现其中介服务的职能[5]。第一，提高我国房地产估价
专门法规的法律地位。第二，增加房地产估价中防
范风险方面的相关规定。第三，根据当前社会经济
发展的需要，修改相关的滞后的法律条款。第四，尽
快出台房地产估价的专门法律、细化各项法律规定
和责任。第五，强调估价师和估价机构的责任与义
务，增加对故意高估或者低估者的法律惩治措施，加
大惩罚力度；同时增加对于要求高估或者低估的委
托人，估价机构应有拒绝的权利和举报的义务。第六，对于房地产估价的结果与房地产真实价值的偏
差范围做出明确的限定，并制定超出偏差范围对相
应的估价机构、估价人员和委托人等的处罚措施。
法律法规的完善，为房地产估价业的健康发展
创造一个稳定有序的法制环境，保护估价机构和估
价人员的合法权益，便于净化房地产估价市场，有
效保证估价结果与房地产真实价值的接近性。
3.2时刻关注房地产市场的政策变动
由于房地产市场的波动性，政策的多变性，以
及政策对房地产市场影响的滞后性，房地产估价的政策风险不可避免。降低房地产估价政策风险的最
好方法就是积极做好房地产市场调查研究活动，预
测房地产市场的动向，同时关注房地产管理部门的官网及官方微博，保证第一时间了解房地产市场的政策变动，保证房地产估价方向的正确。
3.3继续完善和改进评估方法
我国当前的房地产估价理论的不成熟和方法的不完善急切需要改进。比如，在市场比较法中，对于
未考虑的未来市场变化带来的风险，可以优先考虑
二手房的交易为案例，可以减少房地产的市场泡沫，在房地产市场价格上涨较快时要考虑投机因素对一
手房的交易价格进行减价修正等。在个别因素中考
虑相关的房贷、租约等的限制；避免价格重复修正的问题可以不用连乘的修正方法而是采用加减修正。
3.4完善房地产估价管理制度
完善房地产估价管理制度主要从以下几个方
面进行：
第一，在房地产估价师的执业资格注册时，可
以借鉴土地评估师或者国外的一些做法，在通过资
格考试以后，需要经过一到两年的估价实务训练，实习期间由专门的资深估价师进行检查指导，并做
记录[4]。对估价师进行分级管理。将估价人员分为估
价员、助理估价师、估价师、高级估价师等不同级
别。根据估价人员在房地产估价业务的能力、评估
报告的质量、职业道德等方面的定期考核结果对估
价师的等级进行定期的评定与调整。并规定不同级
别的估价师可以承担不同的业务等级，激励估价师
努力做好每一项业务。
第二，在房地产估价机构管理上，对房地产估
价机构进行分类分级管理，不同类型的房地产对环
境的要求不一致，社会功能不同，适用的方法也不
同，根据房地产类型进行机构分类有利于提高估价的专业性。在评估机构的定级中，注重对质量的要
求，包括估价师等级、估价报告质量，估价机构的诚
信度等，而不是侧重强调数量。
第三，评估行业的主管部门也要加强对行业的管理和监督，对评估师和评估机构做定期检查，加
强对分支机构的异地管理，如有不当行为，必须严
格惩治，创造良好的外部环境。对于房地产估价行
业的自律性管理主体，中国房地产估价师与房地产
经纪人学会，应该加强对估价师和估价机构的监控
管理。对估价行业内部存在的问题，特别是风险防
范的有效措施，及时发现、及时通报，对重大评估项
目采取跟踪管理，全方位了解监管对象在估价以后的使用情况及反映，提高中国房地产估价师与房地
产经纪人学会应有的作用，进而提高整个估价行业的凝聚力和抵御风险的能力。
参考文献：
[1]杨洋.房地产估价风险分析与防范[J]．价值工程，2010(26)：10-11.[2]熊斌.房地产估价风险成因与防范策略[J]．财会通讯，2011
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第4期王丽英：浅析房地产估价外部风险61
