造价和评估实训报告任务五由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“造价专业实训报告”。
造价和评估实训报告任务五
小组成员名称：工程管理 0801 王相坤 20081878高国清 20081881梁徐斌 20081892王小峥 20081885张超云 20081877
以上五人依次每人完成一部分的内容
1、估价文件的基本内容：
（一）标题。标题一般体现鉴定标的名称、品牌、型号、数量
（二）绪言。可概述开展价格鉴定工作的原因、遵循的原则，并说明按照规定的标准、程序和方法开展价格鉴定工作。
（三）价格鉴定标的。
（四）价格鉴定目的。
（五）价格鉴定基准日。根据委托书（函件）内容直接写明具体时间或时段。
（六）价格定义。根据委托书（函件）要求，结合工作情况及实际需要描述。定义应能体现出价格类型、流通环节、价值标准、价格内涵等内容。
（七）价格鉴定依据。
（八）价格鉴定方法。
（九）价格鉴定过程。概述主要工作过程、勘验情况、标的具体状况、测算分析过程等。
（十）价格鉴定结论。
（十一）价格鉴定限定条件。
（十二）声明。
（十三）作业日期。
（十四）价格鉴定小组人员：记录承办此项价格鉴定的具有价格鉴定资格的工作人员（两名或两名以上）的姓名、资格证书名称及证号、签字。
（十五）附件。一般包括鉴定标的相关资料复印件，价格鉴证机构资质证书复印件，价格鉴定小组人员资格证书复印件等。对于复杂或专业性强的价格鉴定项目，可附《价格鉴定技术报告》。
二 估价文件审核的重点
主要审核的重点内容包括：
1)编制依据是否充分、有效
2)评估目的表达是否准确
3)编制时点是否合适
4)评估方法是否得当
5)评估范围是否正确
6)文件深度是否达到要求
7)报告内容是否存在错、漏、碰、缺问题。
8)计算项目、计算数据、引用数据、计算公式、软件使用是否符合规定、是否合理、是否有效、是否完备
三 估计文件中常见问题
1估价报告重要内容缺失
结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：包括实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定所出现的缺失。
其他重要内容缺失：包括致委托人函、估价师声明、估价假设与限制条件及附件所出现的缺失。估价基本事项出现的原则性错误
1、估价对象用途与产权界定出现错误的；
2、估价时点与法定估价时点或与委托协议中估价时点不一致的；
3、价值类型选择或价值定义出现严重错误的；
4、虚构、编造估价对象与可比实例及其实物状况、区位状况、权益状况的；
5、滥用估价假设的；
3、估价依据与运用中的严重质量缺陷
6、必要的估价法律、法规依据和估价技术标准依据没有选取列明，且在估价报告分析中没有体现的；（原则性错误）
7、估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用出现严重错误的；（原则性错误）
8、拆迁估价报告法律依据中未列明《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号，且未按该标准要求估价的，或已列明《城市房屋拆迁估价指导意见》，但实质并未按该标准要求估价的；
9、抵押估价报告法律依据中未列明《房地产抵押估价指导意见》建住房
[2006]8号，并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的，或已列明《房地产抵押估价指导意见》，但实质并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的；
4、估价分析测算过程严重质量缺陷
10、估价技术路线确定与估价方法选择出现错误的；
11、估价结果报告、技术报告中估价方法选用不一致的；
12、估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；
13、估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际的；
5、估价结果表述与披露严重质量缺陷
14、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告中估价结果不一致的；
15、估价师声明、估价假设限制条件与估价结果报告、估价技术报告内容自相矛盾的；
16、对估价结果有重大影响且存在一定不确定性的因素，未在估价假设和限制条件中说明或披露，且报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或虽在估价假设和限制条件中说明或披露，但报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的；
17、估价报告应用有效期不符合有关规定的；
6、估价报告中属于估价行业管理负责审查的严重质量缺陷
18、估价机构资质执业等级或期限不符合要求的；
19、估价报告中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或冒用其他注册房地产估价师签字的；
20、估价人员应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具估价报告的告；
21、以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印
章出具估价报告的。
四 估价文件质量的基本要求
（一）估价报告内容完整、用词恰当
1、估价对象没有描述或描述不清：如名知名人士、坐落、面积、四至、形状、用途、利用现状、结构、建成年月、装修、设备、规划条件、产权状况、土地使用年限、使用权取得方式等；
2、估价目的；
3、估价时点；
4、价值定义或描述不清；
5、估价依据齐全、估价方法定义或说明不过于简单、对同一估价对象宜选取两种以上方法；
6、估价作业日期；
7、估价结果大写、货币单位、单价；
8、估价原则；
9、用词带有强烈的感情色彩；
10、不将估价日期写成估价期日等；
11、语意不模糊，采用大约、好象、可能等词；
12、逻辑严谨：如前后没有呼应，前面说了空置率而后面没有考虑进去；
13、数据来源不应该没有出处或数据错误：如房地产税收方面应对税率税基等进行充分掌握；
14、判断、推理要有充足理由。
（二）估价方法选择恰当：应严格根据估价规范进行写作
1、同一估价对象宜选用两种以上的估价方法；
2、对估价方法取舍应说明理由；
3、有条件选用市场法的应选用市场法作为一种方法；
4、有收益的房地产应采用收益法作业其中的一种估价方法；
5、有投资开发价值的房地产应选用假设开发法作业其中的一种估价方法；
6、拆迁评估中应采用市场法进行，如果没有采用则应说明理由。
（三）估价方法应用方面
1、公式选用正确：考虑公式的适用条件等；
2、参数选择正确；
五 具体估计文件的优缺点
优点：格式正确，方法得当，基本要求符合。
缺点：数据不恰当，欠妥。
六估价人员主要的沟通对象
委托人、产权所有者、估价机构、政府部门、各类专业机构和其他相关部门，公司的管理者，保险公司的相关工作者，公开市场的销售人员。
