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读书笔记
房地产估价的基本原则：1）独立，客观，公正原则。2）合法原则：合法产权，合法使用，合法处分。3）最高最佳使用原则。最佳用途，最佳规模，最佳集约度，符合法律上 的许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化标准4）谨慎原则5）替代原则6）估价时点原则。其中，独立，客观，公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立：是要求房地产估价时不应该受外界不合理因素的干扰和影响。客观：要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，尽可能地减少主观意志，好恶，情感和偏见对估价过程和估价结论的影响。公正：是要求在进行房地产估价时，房地产估价机构和估价人员必须站在中立的立场上，不偏袒任何一方，特别是有意无意的偏袒委托方。合法原则：合法原则是要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，所谓合法，就是指不仅要符合国家的宪法，相关法律，行政法规和估价对象所在地的地方性法规。还要符合国务院及其各个部门颁发的相关决定。部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁发的司法解释，以及估价对象的规划设计条件，土地使用权合同规定等。最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价在合法的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用必须同时符合四个标准：①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化。最高最佳使用具体包括三个方面：①最佳用途②最佳规模③最佳集约度。估价时点原则：估价时点原则要求房地产估价结果是估价目的决定的估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。谨慎原则：谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的原则，它要求在存在不确定性因素的情况作出估价相关判断时，应当遵守必要的谨慎原则，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定优先受偿权利下的价值，也不低谷房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场比较法：理论依据：替代原理。适用对象：交易性房地产。适用条件：大量类似房地产交易实例。市场比较法：搜集交易实例（内容：用途，交易目的，交易情况，成交价格，付款方式，房地产状况（事物，权益，区位状况））——→存入交易实例库——→分析估价对象——→选取可比实例——→建立价格可比基础——→交易情况修正——→交易日期调整——→区域因素修正——→个别因素修正——→求取比准价格——→求取最终比准价格。市场比较法的基本原理：1）市场比较法的概念和理论依据2）市场比较法适用的对象和条件。市场比较法的基本内容：搜集交易实例——→选取可比实例——→建立价格可比基础——→进行交易情况修正——→进行交易日期修正——→进行区域因素修正——→进行个别因素修正——→求出比准价格。
收益法：理论依据：预期收益原理。适用对象：有收益或潜在收益的房地产，适用条件：收益可计量性，连续性，稳定性，资本化率可确定性。风险的可衡量性。操作步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料，——→估算潜在毛收入——→估算运营费用——→估算净收益——→选用适当的资本化率——→选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。
成本法：房地产价格的构成：土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用，投资利息，销售税费，开发利润。成本法的基本原理：成本法的概念机理论依据。成本法，又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的适用对象和条件：新近开发建设，可以从新开发建设的现有房地产，正在开发建设的房地产，都可以采用成本估价法。成本法的局限性：运用成本法估价要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费成本，成本的增加一定要对其效用的增大有所作用才能构成价格。假设开发法：理论依据：预期收益原理和地租理论。适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产。适用条件：透明，稳定的房地产业政策。完善的房地产法规体系。清晰的，全面的房地产投资与交易的税费。清单和稳定的税费政策。完整的，动态的和现代化的房地产信息资料库，公开的，长期的和合理的土地供应计划。操作步骤：调查待开发的房地产基本情况——→选择最佳的开发利用方式——→估计开发经营期——→预测开发完后的房地产价值——→测算开发成本，管理费用，投资利息，销售费用，销售税费，开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费——→进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2011,11,30
所阅读资料信息：
资料名：《房地产估价理论与实务，第二版》
出版社：东北财经大学出版社
主编：祝平衡，吴老二
