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湖南省农村房屋估价指导意见
（讨论稿）
第一条 为了规范湖南省农村房屋估价行为，保证估价质量，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》，制定本意见。
第二条 本意见适用于湖南省农村集体所有土地上的房屋价值进行分析、估算和判定的活动，包括农村房屋征收拆迁估价、抵押估价、司法技术鉴定，以及农村土地和房屋入股、联营形式的估价等各类估价目的。
第三条 本意见所称的农村房屋，是指湖南省农村集体土地范围内的住宅或生产经营性房屋。
第四条 从事农村房屋估价的房地产估价机构，应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估；从事农村房屋估价的人员，应当是专职的注册房地产估价师。
第五条 农村房屋估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
房地产估价机构、房地产估价人员与估价项目当事人有利害关系或者是估价项目当事人的，应当回避。
第六条 委托人应当向房地产估价机构如实提供农村房屋估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
农村房屋的用途、建筑面积、土地面积等一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以委托人书面提供并经当地政府相关部门确定的为准。
第七条当事人可以合法取得所有权的农村房屋申请抵押估价，但有下列情形之一的农村房屋不应作为抵押估价对象：
（一）权属有争议的；
（二）未取得房屋所有权证的；
（三）未取得集体土地建设用地使用证的；
（四）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；
（五）已依法公告被列入征地拆迁范围的。
第八条本意见所称的农村房屋征收拆迁估价目的一般表述为“为确定被征收房屋拆迁货币补偿金额估价而评估其房屋市场价格”。
本意见所称的农村房屋抵押估价目的一般表述为“为确定农村房屋抵押贷款额度提供参考依据而评估其房屋抵押价值”。
本意见所称的农村房屋司法技术鉴定的估价目的一般表述为“为农村房屋司法技术鉴定提供参考依据而评估其房屋市场价值”。
农村房屋其它的估价目的参考以上表述进行描述。
第九条 除农村房屋征收拆迁估价时点应为土地征收公告之日以外，其它估价目的农村房屋估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查看之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
第十条 农村房屋估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途，以及区位、实物、权益状况等。
第十一条 房地产估价师应当对估价对象进行实地查看，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查看记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。
实地查看记录应当作为估价档案资料妥善保管。
第十二条 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计农村房屋在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，并在估价报告中作出必要的风险提示。
第十三条农村房屋估价应按《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等要求选用合适的估价方法。
第十四条在运用成本法估价时应按下列步骤进行：
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2、估算重置价格或重建价格；
3、估算折旧；
4、求出积算价格。
（一）房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：l、土地取得费用；
2、建筑成本；
3、管理费用；
4、资金利息；
5、税费；
6、开发利润。
（二）农村房屋相应的土地使用权取得费用，是指土地使用权人在估价时点，在估价对象所在地取得相同性质、同等数量的土地使用权按现行政策法规应当支付的有关费用之总和。具体的费用项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定。
（三）农村房屋的建筑成本，可采用分部分项法、工程造价类比法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
（四）分部分项法是以房屋的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算房屋的重新建造价格的方法。
分部分项法的操作程序：
1、现场勘测房屋各组成部份（即分项，如墙体、楼地面、屋面等）的主要特征，如用料、工艺及规格数量等；
2、计算各分项数量；
3、根据现行工程定额标准确定各分项价格；
4、评定房屋成新；
5、确定房屋评估价格。
（五）工程造价类比法是根据实际情况，用与拟估房屋在结构、功效等方面相同或相似的已建成的工程造价进行类比，通过对有差异的项目进行调整，确定房屋评估价格。
工程造价类比法宜适用于有可比较的类似工程的房屋评估。
工程造价类比法的操作程序：
1．根据评估对象的实际状况，选取并确定类似工程；
2．计算修正系数：人工费用修正系数（K1）、材料价格修正系数（K2）、机械使用费修正系数（K3）、间接费用修正系数（K4）；
标的物所在地区的人工费标准 K1＝――――――――――――――――类似工程所在地区人工费标准
∑标的物工程主要材料数量×所在区域单价
K2＝――――――――――――――――――――― 类似工程主要材料费用
∑标的物工程主要机械数量×所在区域机械单价
K3＝―――――――――――――――――――――― 类似工程主要机械使用费用
标的物所在区域间接费率
K4＝――――――――――――――― 类似工程所在区域间接费率
3．计算总造价修正系数K；
K＝类似工程人工费比例×K1+类似工程材料费比例× K2+类似工程机械使用费比例×K3+类似工程间接费比例×K
44．计算房屋评估价格；
评估价格＝类似工程单价×K×建筑面积
（六）成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。
建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。
扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：
l、直线法下的建筑物现值计算公式：V= C-（C-S）t/N2、双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V= C-1-2/N）
3、成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V= C·Q
式中V----建筑物现值（元，元／㎡）；C----建筑物重置价格或重建价格（元，元／㎡）； S----建筑物预计净残值（元，元/ ㎡）；T----建筑物已使用年限（年）；N----建筑物耐用年限（年）；Q----建筑物成新率（%）。
无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。尚可继续使用的房屋，成新率一般不宜低于40％。
（七）开发利润应以土地取得费用、建筑成本与管理费用之和为基础，根据当地建造类似房屋相应的平均利润率来求取。
（八）积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。
（九）同一范围内同种用途的房屋宜采用同一种评估技术思路。重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。
第十五条 农村房屋估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。
第十六条 对附着物评估按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。
第十七条 对在建工程评估，一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
在建工程应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
第十八条对临时建筑评估，未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
第十九条凡农村房屋评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
第二十条 估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
第二十一条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过壹年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
第二十二条 估价机构应当将下列资料整理存档：
（一）评估报告（含技术报告）；
（二）评估委托合同；
（三）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（四）评估对象的实地查看记录、照片等资料；
（五）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
（六）其他涉及评估项目的一切必要资料。
以上资料至少保留十年。
第二十三条 在农村房屋估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》执行。
第二十四条 本意见由湖南省******负责解释。
第二十五条 本意见自二○一○年*月*日起施行。
二○一○年八月二十日
