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港城二手房个人房产交易手册——税费政策
在进行个人房产交易的过程中，所涉及到的税收缴纳项目较多，并且针对住宅和非住宅房的产权交易所需缴纳的税收也不相同。因此，为了让网友能够对二手房过程中需要缴纳的相关税收有一个大致的了解，本网用心整理以飨网友。如有不足之处，还望各网友指出，提出宝贵的意见。
一、个人取得房产缴纳契税的规定（买方缴纳）
作为买方，在进行房产交易的过程中需要向地税部门缴纳一项契税。而且根据房屋交易情况的不同，所需缴纳的契税标准也不相同。具体如下：
对于通过市场购买取得的契税缴纳标准：
从2010年10月1日后，最高契税缴纳标准为总房价的3%。其中，属于家庭首套住房的，且建筑面积为≦90平方米的普通住宅，契税税率为房屋交易总价的1%；建筑面积在90—144平方米之间的普通住宅，契税税率为房屋交易总价的1.5%；建筑面积为≧144平方米的非普通住宅，契税税率为房屋交易总价的3%。
不是属于家庭首套住房的，契税缴纳税率一律为房屋交易总价的3%。除此，对于购买非住宅类（非住宅类房源包括自行车库/汽车库/办公店面商住楼）房源的契税缴纳税率为房屋交易总价的3%。
对于受赠取得的契税缴纳标准：
从2009年1月1日后，契税缴纳税率为房屋总价的3%。
对于继承所得的免征契税。
对于拆迁补偿后取得的，减免拆迁补偿款。
二、个人所购买住宅进行转让税收征收规定（卖方缴纳）
（一）对于个人购买普通住宅进行转让时，需要缴纳营业税、个人所得税两大税种，具体来看：
1、营业税及附加
（1）对于超过5年（含5年）的普通住宅房，免征营业税。
（2）对于不足5年的普通住宅房，营业税征收标准是：【房屋销售收入×5.6%】
2、个人所得税
（1）对于5年以上且是家庭唯一生活用房的，免征个税。
（2）对于5年以下且不是家庭唯一生活用房的，个人所得税＝应纳税所得额×20%，其中，应纳税所得额＝销售收入－房屋原值（购房款﹢相关税费）－税金（转让过程中缴纳的营业税及附加）－合理费用（装修费用﹢购房贷款利息﹢手续费﹢公证费等费用）。
按照规定，装修费用扣除比例为房屋原值的10%至15%（合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除）。
（3）纳税人（卖方）不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，个人所得税就按照【房屋销售总收入×1%】的标准进行计算缴纳。
（二）对于个人购买非普通住宅进行转让时，也需要缴纳营业税、个人所得税两大税种，但是缴纳的标准有点不同，具体来看：
1、营业税及附加（1）对于超过5年（含5年）的非普通住宅房，营业税征收标准是：【房屋销售总收入－原购房价款（购房发票所载金额）】×5.6%。
（2）对于不足5年的非普通住宅房，营业税征收标准是：【房屋销售收入×5.6%】
2、个人所得税
（1）对于5年以上且是家庭唯一生活用房的，免征个税。
（2）对于5年以下且不是家庭唯一生活用房的，个人所得税＝应纳税所得额×20%，其中，应纳税所得额＝销售收入－房屋原值（购房款﹢相关税费）－税金（转让过程中缴纳的营业税及附加）－合理费用（装修费用﹢购房贷款利息﹢手续费﹢公证费等费用）。
按照规定，装修费用扣除比例为房屋原值的10%至15%（合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除）。
（3）纳税人（卖方）不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，个人所得税就按照【房屋销售总收入×1%】的标准进行计算缴纳。
房屋性质说明：
普通住宅：指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。连云港市规定建筑面积≦144平方米。
非普通住宅：指超过所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，包括＞144平方米的住宅、高级公寓、别墅、度假村（用于居住）等。
三、个人所购买非住宅进行转让税收征收规定（卖方缴纳）
1、营业税及附加＝【房屋销售总收入－购房价款（购房发票所载金额）】×5.6%。
2、印花税＝房屋销售总收入×0.05%（转让和购买双方缴纳）
3、土地增值税＝增值额×税率，其中：增值额＝房屋销售总收入－扣除项目。具体来看：
（1）对于卖方能够提供房屋原购房发票的
扣除项目＝房屋原购房款（发票所载金额）×（1﹢5%×年度差）﹢税金（契税+营业税及附加+印花税）
税率实行四级超率累进税率：
对于房屋增值额没有超过扣除项目金额50%的，税率为30%。土地增值税税额就＝【增值额×30%】。
对于房屋增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的，税率为40%。土地增值税税额就＝【增值额×40%－扣除项目金额×5%】。
对于房屋增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的，税率为50%。土地增值税税额就＝【增值额×50%－扣除项目金额×15%】。
对于房屋增值额超过扣除项目200%的，税率为60%。土地增值税税额就＝【增值额×60%－扣除项目金额×35%】。
注：以上计算公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
（2）对于卖方不能提供房屋原购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额征收土地增值税。即：土地增值税税额＝房屋销售总收入×（1－90%）×30%＝房屋销售总收入×3%。
4、个人所得税＝应纳税所得额×20%，其中：应纳税所得额＝房屋销售总收入－房屋原值（购房款+相关税费）－税金（转让过程中缴纳的营业税及附加+土地增值税+印花税）－合理费用（装修费用+购房贷款利息+手续费+公证费等费用）
按照规定，装修费用扣除比例为房屋原值的10%（合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除）。
四、个人自建房转让税收征收规定（卖方缴纳）
（一）个人自建住宅转让
1、营业税及附加＝房屋建造成本×3.36%（对于能够取得建筑发票的卖方，免征）
2、个人所得税：
对于5年以上且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。否则，个人所得税＝应纳税所得额×20%，其中：
应纳税所得额＝房屋销售总收入－房屋原值（房屋建造费用+房屋建造和取得产权时所产生的相关税费）－税金（转让过程中缴纳的营业税及附加）－合理费用（装修费用+建房贷款利息+手续费+公证费等费用）
按照规定，装修费用扣除比例为房屋原值的10%。
如果纳税人（卖方）不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，个人所得税就按照【房屋销售总收入×1%】的标准进行计算缴纳。
（二）个人自建非住宅（土地证属性为非住宅或房产规划属性为非住宅）转让
1、营业税及附加＝房屋建造成本×3.36%（对于能够取得建筑发票的卖方，免征）
2、印花税＝房屋销售总收入×0.05%（转让和购买双方缴纳）
3、土地增值税＝房屋销售总收入×3%
4、个人所得税＝应纳税所得额×20%，其中：应纳税所得额＝房屋销售总收入－房屋原值（房屋建造费用+房屋建造和取得产权时所产生的相关税费）－税金（转让过程中缴纳的营业税及附加+土地增值税+印花税）－合理费用（装修费用+建房贷款利息+手续费+公证费等费用）
按照规定，装修费用扣除比例为房屋原值的10%。
五、个人无偿赠与房产税收征收规定
对于免征营业税和个人所得税的个人无偿赠与（简称免税赠与）情形包括：
（1）离婚财产分割
（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹
（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人
（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
以上情形之外的赠与则视同销售（简称非免税赠与）
对于取得受赠房产并属于免税赠与的：
1、营业税及附加：免征
2、印花税＝所赠与房屋价值×0.05%
3、土地增值税：免征
4、个人所得税：免征
对于取得受赠房产但不属于免税赠与（即非免税赠与）的：
1、营业税及附加：根据所赠与房屋性质，按照住宅或非住宅转让的规定进行征收
2、印花税＝所赠与房屋价值（需是评估价）×0.05%
3、土地增值税：免征
4、个人所得税＝（所赠与房屋价值－受赠时缴纳的相关税费）×20%
对于取得受赠房产后又进行转让的：
1、营业税及附加：根据所赠与房产性质，按照住宅或非住宅转让的规定进行征收
2、印花税：根据所赠与房产性质，按照住宅或非住宅转让的规定进行征收
3、土地增值税：根据所赠与房产性质，按照住宅或非住宅转让的规定进行征收
4、个人所得税
（1）离婚财产分割再转让的，根据所赠与房产性质，个人所得税按照住宅或非住宅转让的规定进行征收
（2）其他受赠后再进行房产转让的，个人所得税＝应纳税所得额×20%，其中：应纳税所得额＝房屋销售总收入－（原购房款+原购房时产生的相关税费）－相关税费（受赠、转让过程中支付）
六、交易过程中产生的过户费用：
过户费用
买方缴纳：
除了契税之外，买方还需缴纳：
制图费：20元
产权登记费：80元（90元）
其中，如果买方所购房屋没有产权共有人那么产权登记费就是80元，如果有房屋产权共有人，那么产权登记费就是90元。如果买方所购房产属于非住宅类房源，那么产权登记费就是550元。
产权交易费：3元/㎡。如果交易房屋属于非住宅类房源性质，那么产权交易费就是5元/㎡。
贷款担保费：具体收费金额要根据房屋的年限以及贷款额度来决定，一般多为贷款额的1%。如果选择一次性付款，则不需要交。
卖方缴纳：
产权交易费：3元/㎡。如果交易房屋属于非住宅类房源性质，那么产权交易费就是5元/㎡。
公证费：如果卖方所交易房屋产权不明晰，存在继承、委托交易等情况，那么还需要按照【房屋评估价×2%】的标准缴纳。如果产权明晰，那么就不需要进行公证缴纳费用。
评估费：总房款的千分之一（市场指导价）
相关说明：
1、购房时间：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完（免）税证明上注明的时间（填发日期）作为其购买房屋的时间。如果出具房屋产权证或契税完（免）税证明二者所注明的时间不一致的，那么按照“熟先”的原则确定购买房屋的时间。其中：
（1）根据国家房改政策购买的公有住房（房改房），以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“熟先”的原则确定购买房屋的时间。
（2）对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
2、家庭唯一生活用房：指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
3、家庭首套住房：指购买的住房为家庭（成员包括购房人、配偶及未成年子女）唯一住房。
