二级物业师试题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业管理师试题答案”。
一、情景题(1～5题，每题8分，共40分)
1．中北物业管理公司成立三年来，一直没有自己公司的《员工手册》。为了规范公司内
部管理制度，请帮助该公司列出一份至少包括八章内容的物业管理公司《员工手册》目录。说明：写出每章标题即可。
答：第一章总经理致辞(1分)第二章公司简介(1分)第三章公司目标(1分)第四章人员聘用政策(1分)第五章考勤制度(1分)第六章仪容仪表与行为举止(1分)第七章纪律处分(1分)第八章员工福利(1分)2．青年路小区已建成该粉刷项目编制预算。请问需要按照怎样的步骤编制房屋外墙粉 刷工程的预算。
答：(1)熟悉施工图纸。(1分)(2)了解施工现场的作业环境。(1分)(3)计算工程量。(1分)(4)套用定额。(1分)（5)编制维修工程预算表。(1分)(6)编制主要材料用量表。(1分)(7)计算各项费用。(1分)(8)编制预算编制说明。(1分)3．美新物业管理公司承接了富成花园的物业管理工作，该项目是一个地处市中心的以小户型为主的高档住宅项目。为了能够设计好该小区的综合经营服务项目，美新物业管理公司准备认真进行一次市场调查。请问美新物业管理公司在此市场调查过程中要做哪些工作? 答：(1)考察物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件。(2分)(2)了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件。(2分)(3)收集服务对象的资料及其服务需求情况。(2分)(4)分析物业管理企业自身的优势和条件。(2分)4．尚敏大厦刚刚建成，建设单位决定采用公开招标的方式面向市场为该大厦选择物业管理者。你作为一家准备参加投标的大型物业管理公司市场开发部的经理，应按照怎样的工作程序组织参加这次投标活动?
答：投标工作程序：(1)成立工作小组。(0.5分)(2)获取招标文件。(0.5分)(3)解读招标文件。(1分)(4)考察物业现场。(1分)(5)参加标前会议。(1分)6)进行投标可行性分析。(1分)(7)编制投标文件。(1分)(8)封送标书。(1分)(9)现场答辩。(1分)5．思达物业管理公司为了更好地激励员工，准备选用一套新的员工绩效考核办法。如果你是该项工作负责人，在选择考核方法时应遵照哪些基本原则?
答：良好而实用的考核方法应符合以下几个基本原则：(1)能够较好地体现企业目标和考核目的。(1．5分)(2)对员工的工作起到正面引导和激励作用。(1．5分)(3)能够比较客观地评价员工的工作绩效。(2分)(4)考核方法相对比较节约成本。(1．5分)(5)考核方法实用性强，易于执行。(1．5分)
二、案例分析题(6～7题，每题15分，共30分)
6．某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时层顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。
请分析：(1)敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元一定的经济赔偿? 答：(1)敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。(1分)
1)屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。(3分)2)如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。(3分)3)如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。(2分)(2)为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作?
答：(2)房屋的维修养护技术管理工作包括：
1)配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。(1分)2)定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。(1分)3)建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。(1分)4)制定技术管理制度，确定责任人。(1分)5)监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。(1分)6)监督施工过程中安全生产制度的执行情况。(1分)
7．润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2005年2月16日上午，两名业主到物业管理公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。
物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。
请分析：
(1)物业管理公司的做法是否妥当?为什么? 答：(1)物业管理公司的做法是不妥当的。(1分)1)业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。(1分)2)物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。(2分)3)物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。(2分)(2)物业管理公司应该如何妥善解决上述问题? 答：(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：
1)根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。(1分)2)如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。(2分)3)物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。(2分)4)为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。(2分)5)接到法院决定开庭受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。(1分)6)收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。(1分)
三、方案策划题(8～9题选做一题，每题30分，共30分，如果8、9两题均答，按第8题的得分计分)8．阳光颖达国际商城建筑面积约10万m2，外墙是铝金板和玻璃幕，内墙面和地面是米黄色大理石，附属设备包括16部电梯、2部自动扶梯、消防中控系统、磁卡门禁设备、中央制冷供暖系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部等。目前，该商城已经竣工，并通过招标方式选聘了金运物业管理公司提供物业管理服务。
请你替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。说明：写出方案内容的框架体系即可。答：(1)项目管理的整体设想与策划(1分)2 包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。(3分)(2)物业管理服务模式(1分)包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。(2分)(3)管理服务人力资源的管理(1分)结合项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。(1分)(4)管理制度建设(1分)主要包括各项物业管理企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求、应急预案等。(2分)(5)物业管理服务的具体内容和质量标准(1分)包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内容、服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。(3分)此外，制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。(1分)(6)物业管理财务收支测算(1分)物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。(2分)物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用测算明细表。(2分)(7)接管验收工作准备和实施(1分)1)组织验收小组。(o．5分)2)明确验收标准。(o．5分)3)确定验收方案。(o．5分)4)准备验收资料。(o．5分)5)参与竣工验收。(O．5分)6)实施接管验收及接管验收后与建设单位协商解决遗留问题。(o．5分)(8)客户人住实施方案(1分)包括成立客户入住小组、入住程序制定、入住时间确定、建立物业管理档案、划分各部门责任及协助内容、模拟培训等。(3分
9．亮达物业管理公司通过公开招标的方式承接了斯闻大厦的物业管理早期介入工作。该物业项目处于市场调研准备阶段。亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入方案”。如果你参加这次招标投标活动。请写出：
(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容。
答：(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括： 1)立项决策阶段的实施(2分)2)规划设计阶段的实施(2分)在这一阶段，物业管理公司应做好以下工作：①考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善。(1分)②考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。(1分)③考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。(1分)3)施工安装阶段的实施(2分)①监督工程质量。(1分)②掌握物业的全部情况。(1分)③督促物业管理所需设施的落实。(1分)4)接管准备阶段的实施(2分)①组织验收小组。(1分)②明确验收标准。(1分)③确定验收方案。(1分)④拟订日后物
6参与竣工验收(1分)业管理方案和制度。(1分)⑤准备验收资料。(1分)○(2)斯闻大厦物业管理早期介入准备工作的内容。
答：(2)早期介入的准备工作包括：1)了解物业管理对物业的基本要求。(2分)2)组织技术力量。(2分)3)收集相关资料。(2分)4)确定工作方法。(2分)5)准备设备器材和资金(2分)
