黄务片区商业与公寓市场调研由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“公寓市场调研表格”。
黄务片区商业与公寓市场调研
一、烟台市商业地产概述
2008年被称为烟台市商业地产的元年，从这一年开始，烟台市的房地产开发主流趋势由住宅类变更为商业地产，投资开发商用物业，特别是所谓超大型MALL,成为一道地产开发的新型风景线。
最初，烟台的商业地产还停留在原始的商业运营模式上，以传统的商业运营为基准，并未形成与一二线城市所结合的产业化链条。2012年，全国一线商业地产品牌万达集团、中粮集团、红星集团相继进入烟台市场，使烟台商业地产市场正式进入现代化、国际化的运营轨道，2013年，华润置地斥资数亿拿下莱山区清泉地块，香港美联不动产集团拿下莱山区迎春大街地块，正大集团在开发区正式启动正大大拇指广场项目，烟台商业地产开始进入白热化阶段。
二、烟台市政府黄务片区政策导向与规划
随着城市的发展和经济的需求，城市扩张已经成为城市发展最为重要的途径，近几年，烟台市已经将“城市向东·芝罘向南”作为城市发展的主流方向。在黄务片区，以黄务立交桥为核心的全新现代城区已悄然起步，红星美凯龙家具生活馆、建材馆，嘉禾乐天家居馆，已经逐步完善，以保利·紫薇郡为代表的住宅项目已快速拉动南城的迅速发展，即将开通的城际铁路必将使南城成为未来城市的交通枢纽，依托政策的强力导向，一座现代化国际新城区正在崛起。
三、新城国际项目区位概述
项目地处黄务立交桥核心辐射区，多路公交直达，可乘坐9、16、19、27、50、56、59路等，项目东临机场路，西邻青年南路，北临港城西大街，三条城市快速主路环绕周边，临近烟台汽车南站，城郊线路通达烟台各个街区，项目西边斜对面，就是城际轻轨官庄站，现已投入建设，计划于2013年9月份通车，轻轨建成后到威海30分钟，青岛一个小时，济南三个小时，真正实现胶东半岛一小时生活圈。
【项目与主力竞品区位图】
四、黄务片区现有商业地产项目以及业态组合分析
红星·美凯龙家居馆/红星·美凯龙建材馆/现代国际新城/嘉禾乐天
A/红星美凯龙家居馆
项目定位：红星美凯龙全球家居广场 建筑指标：共计7层
总体量12万㎡
层高：一层 约6米
挑高大堂：约20米
主廊宽：约8米
次廊宽：约6米
标铺：开间VS进深大于1：4 卫生间：一层二
业态组合：双MALL组合总品牌数预计1200种
一层：古文化区
二层：家居
三层 ：家居、灯饰、卫浴 四——七层：家具以及软装
南区规划有美食街以及零售业态，金街尚未开业！租售模式以及销售率出租率 只租不售，租金反比为总利润3-5% 出租率将近100% 平均租金约为500—600元/㎡/年
B/红星美凯龙建材馆
项目定位：红星美凯龙全球建材馆 建筑指标：可用6层
总体量15万㎡
层高：一层约10米
2-6层: 约6米
挑高大堂：约20 米
主廊宽：约20米
次廊宽：约12米
卫生间：一层二 业态组合：未开业
顶层规划有休闲娱乐以及餐饮配套！租售模式以及销售率出租率 只租不售，租金反比为总利润3-5%
C/现代国际新城
项目定位：半岛·60万㎡高尚生活区
建筑指标：7层
总体量60万㎡
商业（含写字楼）约30万㎡ 一期商业即“全球购”项目：
二期、三期、四期规划为公寓/写字楼/星级酒店/商业 层高：一层约6米
2-6层
4.8米
主廊宽：约6米
次廊宽：约4米 卫生间：一层一
车位：1200 业态组合：
一层、二层：奥特莱斯广场：服装以及日用品零售 三层：中华美食餐饮一条街 四层：政府租用，运作为专业性基地
五层、六层、七层：奥特莱斯健身基地，瑜伽房等。
招商进度:一期奥特莱斯已完成签约，且开发商具备浙江商会资源！租售模式以及销售率出租率
租售结合，一层售价1.8—2万/㎡
四层售价8000元/㎡
带租约销售，前6年返利6%，租约到期后，双方协定！租金:约40元—100元/㎡/年
一期全球购，除政府租用三楼外，由奥特莱斯统一运营管理！D/嘉禾乐天家居
项目定位：全球家居采购中心 建筑指标：3层
层高：一层约6米
2-3层
约4.8米
挑空大堂：约20米
主廊宽：约6米
次廊宽：约4米
标铺：开间VS进深大于1：4 卫生间：一层一 业态组合： 一层：家具 二层：灯饰、卫浴 三层：家具、软装
租售模式以及销售率出租率
租售结合，一层售价1.8—2万/㎡
四层售价8000元/㎡ 带租约销售，前6年返利6%，租约到期后，双方协定！租金400-500元/㎡/年 出租率将近100%
五、业态与经营模式综合分析
在黄务新城片区，新兴产业是以红星美凯龙与嘉禾乐天为主导的家居
建材行业，其他与人们日常生活相关的产业链并没有形成较大规模，在新近的商业地产想目中，红星美凯龙是以家居建材为主导，配备一定规模的专业性商业地产，而嘉禾乐天家居则是业态更集中于家居建材，其他附属配套设施并不完善。与此相比，现代国际新城则是业态综合性较强的商业地产项目，其所招商运作的业态当中，更多是贴近与日常所需。
因此，在黄务新区，是家居建材行业饱和度较高，其他零售业较为匮乏的总体状态！
在这些商业地产当中，红星美凯龙是独立运作，现代国际新城一期商业是委托奥特莱斯运营管理，其中委托经理提点为1:9！
六、黄务片区公寓项目调研分析
现代国际新城/南城商务港
A/现代国际新城
一期两栋公寓
2# 3梯16 28层
3# 4梯24 32层 价格：5000元/㎡起
去划率： 约12% 产品特点：40—108㎡ 共计1212套，层高3米，物业费1.6元，含电梯，公摊约20%，毛坯，塔楼，商业水电，区位、教育、交通等与本案相比无明显优势，不可落户。
工期进度:工期滞后，处于挖土降水阶段，预计明年5月份实现正负零，冬季停止施工，工程会进一步延后，业内传资金链断裂。营销进度：商业招商同时进行，商业以开盘一次，公寓常规蓄客，十
二月底公寓开盘，并未取得预售。
推广渠道：围挡、高炮、大润发户外广告、短息、派单，无网络、报纸投放。
推广主题: 商铺全球招商
公寓火爆认筹中 营销政策;一万抵两万 按揭98折
全款97折 户型配比：2#：
54㎡
122套
75㎡
144套
99㎡
122套
108㎡
56套
3#:
52㎡
384套
62㎡
128套
47㎡
128套
70—77㎡
128套 户型分析:所有户型均不含阳台等设施，塔楼式建筑均有通风采光不好，且纯北向户型占据约300余户，且进深较深，只有东南和西南方向的户型不错，方正且采光通风较好，光照时间较长。
B/南城商务港
产品定位：30万平米·英伦风情·商务集群
3栋公寓： 1# 3梯14 28层
2#
3梯16 22层
3# 3梯14 24层
价格：毛坯4700元/㎡起
精装5700元/㎡起 去划率： 精装去化约40%
产品特点：40—80㎡ 共计1080套，层高3.3米，1.4元物业费，包含电梯，公摊20%，毛坯，塔楼，民用水电，区位、教育、交通等与本案相比无明显优势，不可落户。
工期进度:已经全部封顶，外立面加保温层。营销进度：公寓常规蓄客，十二月底公寓毛坯开盘。推广渠道：围挡、高炮、短息、派单，无网络、报纸投放。推广主题: 红星美凯龙之上·40-80㎡精装酒店式公寓 营销政策;按揭99折
全款97折
户型配比：1#：
40㎡
98套
50㎡
98套
70㎡
196套
3#:
50㎡
42套
62㎡
144套
74-80㎡
158套
户型分析:所有户型均不含阳台等设施，塔楼式建筑均有通风采光不好，整体户型较为方正，只有少部分西南，东南向光通风较好，光照时间较长。
七、公寓产品综合分析
以大局来讲，公寓产品跟住宅产品相比较，起最突出，也是最吸引人的特点就是总价低，这对于现今刚需置业群体来讲，是非常有吸引力的。但是也是因为公寓产品其与住宅产品不一样的特性，制约着刚需客群的最终决定。且项目本身为商住公寓，与居住型公寓抛出产权外，外地人购房落户，也成为一大难题。
从客群置业目的来讲，无非就自住和投资，自住型客户一帮会将公寓作为一种过渡性产品，价格合适，一般就会出手，且对于几年之后的产品的处理，也拥有双向选择。而对于投资型客群来讲，注重的就是
该区域的发展潜力，而且这部分客户占据了公寓客户群的绝大部分，所以，对于一个处于发展型区域的公寓产品，他的最大卖点就是对于未来的规划。
就现在来看，新城国际所处的黄务片区正处于发展阶段，依托城市发展导向和政策规划，该区域未来将会是南城的主城区。所以针对我们的公寓产品，重点包装产品本身户型类住宅的优势外，对于未来城市的描绘s也将是我们推广中的注重点。
