重庆市地产集团土地储备实践和对策由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“重庆地产集团土地储备”。
重庆市地产集团土地储备实践和对策
重庆市地产集团副总经理龚昌立在北京市深化土地使用制度改
革实践论坛上的发言
一、运作理念和模式
众所周知，自上世纪90年代中后期，房地产开发作为一项新兴产业迅速发展起来，并且很快成为经济增长的有效方式之一。毋庸置疑，房地产业的发展为完善城市形态，优化城市功能，改善人居环境起到了非常积极的作用，但是，随之而来的是土地粗放型利用的弊端逐渐显现，土地在供给和需求方面的矛盾日益明显。为了加强土地管理，提高利用率，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以经营性土地招拍挂为主要内容的土地使用制度改革在全国展开，土地储备正是在改革过程中产生的一种新的土地运作方式。
重庆是一个年轻的直辖市，基础比较薄弱，经济和各项社会事业欠帐多，而且重庆是山城，以山地和丘陵为主，特别是三峡工程导致的移民迁建和库区淹没，使耕地和可开发利用的土地更见紧张，人均耕地低于全国人均水平。直辖以来，在“大城市带大农村”这一思想指导下，市委、市政府加快了城市化进程，逐步探索出适应市场经济运行机制的城市建设以及与之相配套的投融资体制改革思路：一是以建立有诚信的举债机制为重点，扩大政府投资规模；二是以搞好土地批租为重点，挖掘资源性资金；三是以资本运作为重点，扩大社会融资，最终形成“政府引导、社会参与、市场运作”的多元投资格局。在国家推进土地使用制度改革的大背景下，结合重庆市投融资体制改革的实际，重庆市地产集团应运而生。作为市政府“土地市场的调节器”和投融资主体，如何在市场经济条件下，以资金为媒介，通过运作，实现土地“资源-资产-资本”的循环增值，最终直接服务社会，是重庆市地产集团成立以来一直探讨的课题，也是我们的投资根本和工作实践的主要落点。
土地资源的内涵是非常丰富的，这些年来，房地产开发是城市实现土地增值收益的主要表现形式，我们认为，地产集团作为政府的投融资主体，应着眼于能够带动或推动经济和社会事业全面发展的城市基础设施、教育、文化、工农业生产对土地的需求上。因此，我们运作理念是：在政府主导下，立足于土地一级市场，主要对主城规划区的土地进行收购储备或征用，以储备的地块土地使用权证融资，再依照城市规划和供地计划开展土地整治工作，通过整治将生地转变为熟地，然后以招拍挂方式出让土地使用权，实现土地价值的最大化。我们的运作模式总体上讲就是充分考虑到重庆组团式城市形态特征，以片为主，以点为辅，片点结合，协同发展。具体表现为以下三种方式。
（一）依托重庆的城市发展规划和结构性调整方向，集中向中心城市的扩张区进行区域性投资。
自2003年2月集团成立以来,我们已经成功地运作了几个大片区投资项目：
一是西部新城项目。为开发西部新城，我们储备了该片区10000亩土地，同时承担了西部新城中20平方公里范围的基础设施建设任务。这一片区土地如果直接出让，价值20万元/亩，10000亩土地只能收入20亿元，而基础设施建设需投入40亿元，存在20亿元的资金缺口。为此，我们准备对储备的10000亩土地进行整治后出让，以解决资金问题。从2003年6月至今，集团已投资28亿元，随着道路、管网、水、电、气、讯等基础设施的逐步完成，昔日地势偏远的农村现在已经成了热火朝天的热土，集团储备地块已经表现出强劲的升值势头，现在出让价格可达60万元/亩，10000亩土地就可收回资金60亿元，扣除基础设施建设投入，还可产生20亿元的升值效益。
西部新城项目是我们集团比较成功的项目，成功之处在于它的开发建设不仅推动了重庆城市化进程，更为重要的是带来了西永微电子工业园的诞生。我集团在园区内集团储备土地11000余亩，并与当地区政府共同成立了园区开发公司。园区启动不到一年时间，已引进高科技项目6个，总投资20多亿美元，预计建成后年产值将达千亿元，同时提供大量的就业机会。我们的目标是将这一园区打造成中国西部信息产业高地，并通过做大做强这一产业实现重庆的产业结构调整，实现工业经济的上档升级和全面振兴。
另外，还有中央商务（南部）开发区项目储备面积13000亩，基础设施建设基本就绪，已出让土地462亩，回收资金3亿多元；九龙坡华岩片区项目储备土地5000亩，现征地拆迁工作已经完成，横贯片区的道路也已贯通，将成为2006年集团出让土地的重点区域；大渡口双山-建胜-钓鱼嘴片区将沿江21000亩土地全部纳入集团的储备范围，形成延伸到江中的半岛，是打造高档别墅区的最佳场所，具有极大的升值潜力；渝北悦来片区25500亩，是迄今为止集团最大的一个土地储备整治项目，项目区内两个水库面积4000多亩，使该地块刚刚纳入储备就成为开发商关注的热点。
（二）依据重庆的城市改造规划，在建成区内有选择的进行重点投资。
我集团的另一种土地运作模式是，由我集团融资，对旧城改造的重点——渝中区18个危旧房片区实施拆迁改造，整治土地后进行招拍挂；另外，根据市政府的规定，退二进三企业和主城区污染企业的老厂区土地和高校搬迁后的旧校区土地由我集团进行收购，收购资金用于企业和高校的搬迁和职工安置。
这种模式的好处在于不仅有利于城市规划的实现，而且有利于盘活存量土地，避免土地资源的闲置和浪费，实现土地价值的最大化，为城市建设集聚了财力，同时解决了企业搬迁和职工安置资金，促进了产业结构调整，维护了社会稳定。
（三）面向农村，积极开展土地开发整理工作，在实现耕地土地占补平衡的同时，为社会主义新农村建设作出积极贡献。
重庆地产集团把土地开发整理工作与社会主义新农村建设相结合，作为集团的重要工作来抓。在国土资源部土地整理中心和市国土房管局的领导和业务指导下，认真扎实开展了一系列土地开发整理的基础性、事务性、技术性的管理工作，严格按照“五制”管理原则规范有序的推进土地开发整理工作。截至目前，先后实施土地开发整理项目70余个，新增耕地3万余亩。目前，国土资源部重大工程三峡库区移民安置土地开发整理项目也已开始启动，我们承担了方案编制工作任务，这一项目的实施对于解决备受全世界人们关注的库区移民安置、生态环境建设和发展库区经济三大“世界级难题”，实现妥善安置移民、重构库区生态环境和发展库区经济三大跨世纪历史任务的完成具有现实意义。土地开发整理工程的实施不仅保持了集团自身储备和建设占用耕地的占补平衡，而且为全市耕地动态平衡作出了贡献，最重要的是，通过在广大农村实施土地开发整理工程，使农民得到了实惠，极大的改善了农民的生产生活条件，增加了农民收入，增强了农民群众对党和政府的信心。
如潼南县安兴镇水毁地复垦项目投资1500多万元，新增耕地3371亩，修建机耕道、生产道、田间道50000米，特别是2120米的防洪大堤为复垦的3371亩耕地和807户村民的生命安全提供了可靠保障，村民们把大堤称为“安心堤”。这一项目使当地村民人均耕地增加0.83亩，人均收入可望增加5000元，村民们切切实实地享受到了土地开发整理的成果，自发在项目区立“安心 碑”，写道：“共产党好，人民政府亲”。
经过三年多的努力，重庆市地产集团通过土地运作完成投资116.63亿元，不仅实现了资产的保值增值，积累了大量的有效资本，而且为城市基础设施和文化设施建设筹集了资金。目前，集团共承建了大学城、少年宫、科技馆等5个文化设施项目和多个桥梁、道路建设项目，为重庆的城市形态改造和城市功能完善作出了积极的贡献，成为重庆市政府的重要的投融资力量和城市建设中一支不可或缺的生力军。
二、面临的困难和问题
总的看来，重庆市地产集团运作情况良好，但与各地的土地储备机构一样，也面临一些困难和问题：
（一）融资问题。主要表现为融资渠道单一。我们重庆市地产集团目前资金来源主要有三个渠道:一是政府投资，也就是市政府以土地资产方式注入的20亿元注册资本金。二是银行贷款。目前，集团已与建设银行、农业银行、国家开发银行、重庆市商业银行等多家银行建立了比较良好的信贷关系，获得银行200亿元的授信额度。三是土地出让收益提成。按照《重庆市国有土地储备整治管理办法》规定,将储备土地出让后的增值部分的10%，作为土地储备整治发展专项资金供集团使用。
土地储备整治的一个突出特点是投入高、风险高、周期长。要将一个地块由生地整治为熟地，需要先期投入大量资金，完成土地收购或征用，再进行道路、管网等一系列基础设施建设，最后才是通过“招拍挂”出让，其回报周期至少在2-3年。而2003年人民银行121号文件规定，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年，而我们地产集团成立仅三年多的时间，自有资金少，绝大多数项目正处于前期运作阶段，投资数额较大，融资渠道主要依靠银行贷款。因此，面临较大的融资压力。
（二）法律法规问题。我想这是一个共性问题，表现在现行的法律法规和政策对土地储备行为没有明确规定，尤其是没有明确政府性土地储备机构的主导地位，也没有具体的操作规范。土地储备这种运作方式是1999年《土地管理法》颁布后派生出来的，土地储备机构正是各地贯彻执行《土地管理法》，实施土地使用制度改革的背景下成立的。2003年底部里开展的一项调查表明，全国共有1600多家土地储备机构，主要成立高峰时间段为2000-2003年，主要依据是国务院2001年下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和2002年国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。重庆土地储备整治工作开始比较早，早在1992年就成立了土地整治处，但当时规模很小，2000年成立了土地储备中心，2003年又在学习老大哥上海地产集团的建设经验基础上，结合自身实际，成立了地产集团。但是，到目前为止，由于法律、法规和政策对土地储备的实施没有具体的规定，我们和全国的土地储备机构一样，都是在“摸着石头过河”。
三、采取的措施和对策
（一）充分利用国家宏观调控政策，加大土地储备力度，增强调控土地市场的能力，巩固集团“土地市场的调节器”地位。
最近一两年来，国家实施宏观调控，对土地采取了最为严格的管理措施。我们地产集团在实施土地储备的过程中也遇到了不少困难，尤其是2003年人民银行121号文件对土地储备机构贷款作出了严格规定后，我们的资金流受到了比较大的影响。但是，作为地方政府土地储备的主渠道，我们对国家的政策进行了冷静认真的分析研究，最后把思想统一起来，将国家政策的出台看作是增强自身调控土地市场能力的机遇，认真贯彻落实国家宏观调控政策，同时，采取积极措施，拓展筹资渠道，如采用BT运作模式实施工程建设，吸引社会资金投入土地储备整治，同时积极探索多元化发展道路等，保证了每一笔银行贷款本息的按期偿还，从而保证了集团良好的信誉度，并且使土地整治和项目建设有序推进。前面提到的几个重大项目都是在这样的背景下实施的，集团“土地供应的主储备”和“土地市场的调节器”地位得到有效巩固，也进一步增强了银行与集团合作的信心。去年7月，经国家保监委批准，由集团与新加坡大东方人寿保险公司共同出资组建的中新大东方人寿保险公司开始正式筹建，今年4月，国家保监委刚刚对筹建工作进行了验收。待正式批文下达即可正式挂牌营业，这将是首家总部设在重庆的中外合资保险公司，进入保险业，为集团创建多元化的融资平台将产生深远影响。
（二）用好用活融资政策，变单一渠道融资为多渠道融资。前面说过，2003年人民银行121号文件规定，土地储备贷款只能是短期贷款，最长不得超过2年，这就使周期较长的土地储备整治面临较大的还贷压力。但是，通过深入研究融资政策，我们注意到一个个问题：基础设施建设的贷款期限长达5-10年。而我们在进行整治的过程中，必然要先进行大量的道路、桥梁等基础设施建设，我们找到了融资政策与土地储备运作的结合点。为此，我们与国家开发银行重庆分行进行了深入的商谈，双方很快达成共识。2005年10月27日，双方签署协议，由开发银行为我集团提供50亿元的授信，集团以基础设施建设项目申请办理中长期贷款，贷款期限为5年。这样，在符合银行贷款政策的前提下，我们找到了新的融资渠道，成功的解决了贷款期限与整治周期的矛盾，银行也找到了有实力的贷款对象，取得了“双赢”的效果。
（三）积极探索，大胆实践，为土地储备的规范和完善作出积极的贡献。
近年来，全国各地都在土地储备整治机构和运作方式等方面进行了一些实践和有益的探索。重庆市的土地储备整治工作从1992年的土地整治处到2003年的地产集团，无论是规模还是在全市城市建设中的地位都发生了质的飞跃，对于土地储备的重要性体会比较深刻。三年多来，我们先后接待了40余批前来考察的兄弟城市的土地储备机构。通过学习交流，广泛了解了各地土地储备的工作情况和运作理念。去年4月，全国土地收购储备机构联谊会成立，又为土地储备机构提供了一个良好的交流平台。全国的土地储备探索已经引起了国土资源部的高度重视，并开展了一系列调查研究工作。也许可以这样预见，土地储备法律法规政策的出台已经指日可待。各位同仁，我国的土地储备制度尚需进一步探索和完善，这是时代赋予我们的重要使命。让我们顺应时代的发展，树立科学的发展观，共同努力，大胆探索，为促进土地高效集约利用，推动经济社会可持续协调发展，构建和谐社会作出应有的贡献！
