开发商交楼法律要点(二稿)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产开发法律要点”。
开发商交楼法律要点
一、开发商在什么情况下可交楼给业主？
（一）什么是交楼条件、交楼标准？
1、交楼条件——什么时候可交楼？
交楼条件指法律法规规定和合同约定房屋交付使用必须具备的条件。
现行法规及公司合同文本对商品房交付条件通常主要有：（1）竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明。（2）具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（3）个别区域的特别规定：北京——还应取得《房屋面积实测报告》；上海——取得《住宅交付使用许可证》。
2、交楼标准——交付什么状态的房屋？
交楼标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。交楼标准通常可分为毛坯房标准或装修房标准，通常在合同附件中体现。
（二）是否达到合同约定的交楼条件即可交楼？(原则+例外)原则上符合合同约定的交楼条件即可交楼。
例外有两种情形，即便开发商达到合同约定的交楼条件（取得竣工验收备案表），业主也有权拒绝收楼： 例外一：房屋主体结构不合格。
例外二：房屋存在严重的质量问题、严重影响业主正常居住使用。Q1：什么情况的质量问题会被认定为严重影响业主正常居住使用？
2:虽取得竣备表，但基础生活设施设备（如：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施，其他配套基础设施和公共设施）未完成，开发商是否可交楼（业主是否有权拒绝收楼）？
(法律法规、学理解释、判例及依据)在司法实践中，开发商因基础生活配设施设备未完成，房屋买受人向法院主张开发商承担逾期交楼的违约责任，即使开发商在《补充协议》约定了免责条款，法院也多以永久用水、永久用电、永久用气、通讯等配套基础设施均属于必要的居住条件，在房屋不具备必要使用条件下买受人有权拒绝收楼或《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定为由采纳买受人的主张，但其依据一般仍为双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房销售管理办法》（部门规章），并无直接可引用的法律法规。因此，如何在《商品房买卖合同》及《补充协议》中进行约定，对逾期交楼违约责任承担影响颇大。
参考文件：
１、《商品房销售管理办法》第七条：“商品房房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。”
２、案例（见附件）。３、论文
——《商品房交付纠纷的法律分析》（颜雪明，万科）
——《商品房交付条件法律分析》（阳雪雅、张新民，西南大学法学院）
（三）业主是否有权以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼？（及时保修+通知查验）
1、房屋存在一般质量瑕疵时，业主拒绝收楼的主张通常不被法院支持。
例如：商品房墙体存在局部细微裂纹、（瓷砖、大理石）地板存在色差、门窗损坏、小面积存在湿迹等一般质量瑕疵，因其不会导致房屋使用、居住功能的丧失，不影响业主正常居住使用。
2、开发商应当在合理期限内承担保修义务。
开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应承担维修、更换、重做等违约责任，在维修、更换、重做后应尽量通过书面形式通知买受人进行确认或查验。
3、一般质量瑕疵确实给业主造成影响或损失、或者开发商迟延履行保修义务时，业主向开发商主张损失赔偿亦有被法院支持。
二、开发商在交楼前/时需做什么？
（一）书面等方式通知业主
（二）如何保全证据？
1、合同中预留、填写业主联系地址等联系方式；
2、开发商应以邮政特快专递（EMS）的方式书面通知买受人；
3、取得并保存好相关的寄送回执。
（三）房屋交接表如何填写？
《合景泰富地产交楼指引程序》有如下指引：
1、书写要求：工整、字迹清晰、记录完毕在结束处要标注“以下空白”；
2、内容要求：不允许记录任何承诺、赔付金额；
3、记录房屋质量问题，只记录客观现象，不作问题主观定性判断，例如发现有墙体发黄时，“墙体发黄”or“墙体渗水”；发现墙体潮湿且有水印时，“有水迹”or“墙体渗水”；发现厨房地面有积水，“有积水”or“水管爆裂漏水”。禁止内容记录夸大，如“裂纹”or“裂缝”。
4、如不认同业主提出的质量维修要求时，可注明为“业主认为或是业主坚持认为”。
5、不可主动将《房屋交接表》主动提供给业主；
三、开发商迟延取得竣备导致迟延交楼怎么办？
（一）开发商迟延取得竣备后还需通知收楼吗？
开发商迟延取得竣备后还应再次通知业主收楼，以便：
1、双方顺利办理实际收楼；
2、截止开发商迟延违约金的计算；
3、确定风险转移与费用承担。
（二）开发商迟延交楼如何赔付？合同约定迟延违约金上限后业主可不可要求调整？
1、迟延违约金以及金额上限：每日按照买受人实际支付房价款的万分之【】；自交付期限的次日起至出卖人实际交付（含视为出卖人交付的情形）之日止。违约金总额最高不超过买受人实际支付房价款的1%。
2、约定违约金过高或过低，另一方有权要求调整。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”
Q:调整的参考标准——业主迟延付款违约责任或当地每月租金标准。
（三）开发商迟延取得竣备一定需要赔付吗？——不可抗力条款。
1、如因不可抗力事件导致开发商迟延取得竣备未能按时交楼时，可以不可抗力条款主张延期交楼。
A、什么是不可抗力？
不能预见，不能避免并不能克服的客观现象；例如：地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害，或罢工、政变、*等重大政府/政治事件；
B、海南17级台风“威马逊”是否构成不可抗力
有判例认定：可预见的低程度台风不属于不可抗力(每年几十号台风；科技发达)；强度高、破坏力大、造成巨大灾害的台风属于不可抗力（虽已采取一切措施而仍未能防止事件的发生）。
链接：“威马逊”台风报道：
第9号台风“威马逊”已于2014-07-18下午3时30分前后在海南省文昌市翁田镇沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有17级（60米/秒）。“威马逊”登陆时已经达到超强台风级别，是1973年以来登陆华南的最强台风。” 中央气象台于17日下午6时发布了台风红色预警。“这可能是新中国成立以来登陆广西最强的台风。”广东、海南、广西三省已启动防台风I级（“特别重大”）应急响应。
海南省政府21日下午召开新闻发布会称：“威马逊”致海南省216个乡镇(街道)受灾，受灾人口325.8万人，全省因灾死亡或失踪24人，因风灾轻伤939人，重伤73人，直接经济损失108.28亿元人民币。
2、提出免责一方（开发商）的义务：
A、积极预防、补救义务。当事人有义务采取一切可能的有效措施，尽量避免或减少损失。
B、告知义务。当不可抗力及其他免责的条件出现时，当事人有义务及时通告对方当事人，以使对方当事人采取有效措施，避免或减少损失。
C、举证义务。不可抗力事件发生方面的证明以及事件对合同履行的影响程度的证明。比如政府的公告/会议纪要/证明、气象预报、影响工期的施工记录文件（工程合同、工程签证、施工/监理日志、付款凭证等）作为有效的免责证据。
