农村宅基地整理可行性与潜力分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“村庄规划可行性分析”。
农村宅基地整理
一．前言自实施最严格的耕地保护制度以来，中国虽然在保护耕地上收到了较为明显的成效，使全国耕地总面积目前仍没有突破18亿亩的保护底线。但我们也应该清醒地认识到，尽管耕地减少的速度得到了延缓，但并没有从根本上加以杜绝和遏制，即使按照目前的低速度，突破警戒线也只是一个时间的问题。事实上，加快推进的工业化和城市化战略、急剧膨胀的人口、日趋恶化的生态环境、频繁的自然地质灾害以及目前国家扩大内需的政策为在全球金融危机的背景下实现8%的经济增长目标，中国政府启动的4万亿新增固定资产投资计划，所涉及的七大领域无不需要土地的有效支撑，这些投资项目将有可能催生出新一轮的圈地热。等因素成为中国保护耕地的主要障碍，进而会加剧耕地总量动态平衡目标的脆弱性，而区域经济的非均衡发展又弱化甚至扭曲了中国现有耕地保护制度，这些都充分暴露出中国现有耕地保护制度的缺陷。
地方政府片面追求经济的高速发展而忽视了耕地保护，导致大量优质耕地资源被占用，过去11年间，中国的耕地面积减少了1.25亿亩，这一数字超过了产粮大省河南的全部耕地面积。这种现像产生原因一方面由于地方政府对耕地保护意识不够，另一方面也是由于确实没有多少存量建设用地可供使用，于是只能铤而走险占用耕地了。针对这种现象，许多专家学者提出了自己的解决的办法与意见，我认为可以通过整理农村粗放利用的宅基地来缓解这部分矛盾。
二．当前农村宅基地使用的问题及原因
本文此处选取浙江省余姚市作为范例，但该市农村宅基地使用中存在的问题基本上代表了全国普遍的情况。
（一）是村庄规模小,居住分散。经过2002年全市行政村撤、扩、并后,目前全市由过去的824个行政村撤并为265个,但仍有自然村2150个,平均每个行政村有8个自然村,其中居住人口不足100人的自然村有524个。如鹿亭乡,全乡现有12个行政村,近两万人口,有大小自然村92个,分散在70平方公里的区域内。
（二）是庭院面积大,土地浪费惊人。据1986年土地详查资料统计,全市农村居民点面积为146289.6亩,人均占地面积145.3平方米。按照浙江省村庄建设用地规划标准人均100平方米计算,全市农村居民点多占用土地4.5万多亩。农村中“屋前屋后占地多,道路庭院用地多,闲置老宅基地多”的“三多现象”较为突出。
（三）是一户多宅,闲置房多。由于多种原因建新不拆旧,外迁不收回宅基地,农村中一户多宅,房屋闲置甚多。尤其是近年来,大批农民进城从事第二、三产业,在集镇或城里购买了商品房,而农村的旧房屋没有处理,长年闲置或只留下老人看管。洪山乡是全市闻名的“汽配之乡”,全乡有上千家从事汽车配件生产和销售企业,除西藏以外,全国各省(区、市)的大中城市都有销售网点,有不少村民已在外地购买了生活用房,全家长年居住在外,但村里的住宅依然占着,全乡有近1/3的房屋无人居住。
（四）是乱搭乱建,集体土地资产流失严重。农村宅基地属村集体土地,长期无偿无期限使用,造成部分村民千方百计抢占集体土地建房。尤其是城郊农村的村民,受土地市场丰厚收益和外来暂住人员高租金的诱惑,在原宅基地上乱搭乱建,在零星杂地上抢搭抢建现象十分普遍,甚至成了一种“顽症”,屡禁不止。既影响村容村貌和村镇规划实施,又造成村级集体土地资产的大量流失,还给城市建设发展拆迁改造工作带来严重障碍。
（五）随意占用耕地，私建住房。农村许多适龄青年都外出打工，回乡后便要建房成家，但村中的宅基地由于常年的超标使用随意占用，已没有多少可供利用的空闲宅基地，于是大量的耕地便被占用用来建房。
目前农村宅基地管理上存在的问题,原因是多方面的,主要来自三个方面:
(一)村镇建设规划滞后。由于没有村镇建设规划意识,完全按照农民自己的意愿建造住宅,想怎么建就怎么建,想建什么样就建什么样,随心所欲。上世纪80年代后期,农村建房开始实行规划管理,但缺乏力度,没有发挥规划应有的制约作用,农村个人建房随意性仍然较大。有的村虽然做了村庄建设发展规划,但也只是图上画画,墙上挂挂,没有认真实施;有的村镇建设规划档次低,脱离实际,朝令夕改,造成了到处建新房却难寻新村的怪现象。由于村镇建设发展规划滞后,执行不严格,使一些村镇布局松散、居住零乱、生活环境差,严重影响村容村貌的改变和村民生活质量的提高。
(二)受现行农村宅基地政策制约。《土地管理法》规定农村居民宅基地是供自用的,只有使用权。且农民只能在本村范围内使用村级集体土地新建住宅,难以打破村、镇的行政界限,无形中造成分散布点。一些边远山区的农户,想走出山沟,到条件较好的中心村或集镇里申请建房,但因宅基地政策限制不能解决,不得不在祖祖辈辈生活的小山村翻建或新建住房,造成零星小村庄难以撤并搬迁。
(三)宅基地管理工作难以到位。农村宅基地管理工作是《土地管理法》颁布实施后才逐渐走上轨道的,特别是近几年基层国土所的建立才真正把农村宅基地管理摆到重要位置,但一时难以立竿见影。尤其是旧宅基地是祖传下来的观念在一些村民中根深蒂固,农村中旧式连片房屋因各户经济条件不同,难以实施统一改造。因此,建新不拆旧的“空心村”现象一时难以消除。
三．农村宅基地整理潜力
中央下发的【1997】11号文中明确指出，我国土地资源浪费最严重的两个领域，一个是开发区，一个是农村宅基地。据有关资料显示：城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义居住了9亿农民，其中有2亿人口进了城。
据我国城市化进程资料分析显示：今后20年，全国每年将有1200万人口要从农村转移
到城市，这一趋势在经济发达地区更为明显。
以目前我国人均宅基地面积153平米计算，今后20年里每年将有18.36万hm2的农村宅基地闲置不用。如果按照10%的比例来对农村宅基地进行整理，那么每年可以新增耕地
1.836万hm2。这可以极大缓解耕地保护给地方政府带来的土地利用方面的压力。事实证明，很多地方政府已经开始对一些村落进行整体整理，将整个村庄拆迁，进行整理，对村民进行异地集中安置，整理好的土地可以复垦成耕地。
实例1：肥乡县东漳堡乡东漳堡村、北大靳村、同元固乡王庄村、辛安镇乡南郝庄村三个新民居项目西南庄、田寨等村，推行旧村改造模式，实施“八改五化”，以较少的投入，实现了村庄环境和农户居住环境的大改善。对城郊村和发展较快的村，采取住宅公寓模式，集中建设４———６层居民住宅小区。三里堤村新建了１３栋，建成搬迁后可置换土地６００余亩。对经济基础好、产业带动能力强的中心村，则采取庭院别墅模式，西北高村新民居一期规划建设２００套。
实例2原来居住在淮南田家庵区前锋村、青丰村、舜耕村的700多住户按照“改造城中村，撒并零星村，整治自然村，保护特色村”的要求全部搬迁到建好的占地73亩、建筑面积6．7万平方米的农民安置新村居住，而置换出将近1200耕地。
四．农村宅基地整理中出现的问题
（一）宅基地土地整理专项规划滞后要科学地整理宅基地，必须有一个科学合理的规划作指导，而乡镇一级制定土地整理专项规划却面临着不利的因素。首先是乡镇一级规划的技术力量薄弱，不仅缺少技术人员，也缺少对规划的技术资金的投入如广东省村庄规划编制完成不到26%，村庄规划投入资金不足；在河南省全省47684个行政村完成规划编制的有8359个，占17.53%，其中进行新一轮规划修编村庄的只有1291个村，占总数的2.71%。
（二）土地整理资金筹集问题难以落实如何在较短的时间内建立起一套高效的土地整理资金筹措、运作和监督机制，保证整理过程资金的按时足额到位以及资金的高效利用，是一个急需解决的问题。
（三）农村居民缺少对宅基地进行整理的积极性几年我国农民纯收入中源自农业收入的比重持续下降, 农业在农民家庭生活中的重要性减弱, 一些地方甚至出现耕地抛荒现象。由于种植业的比较收益较低, 闲置宅基地土地整理的收益无法补偿整理的成本, 使农民和村集体无法自动产生对闲置宅基地进行整理的利益驱动。此外,由于宅基地的所有权属于集体所有, 对农民将宅基地整理为耕地后的使用权缺乏明确的规定, 也降低了农民自己进行宅基地整理的积极性。
（七）土地整理专业技术较为落后土地整理是一项跨学科的技术性和实践性强的系统工程，需要一套技术支持体系。目前，参与土地整理的主体是农村居民。由于他们没有掌握相关的知识和技能，而相应的各方面专业技术服务跟不上，土地整理常常出现受阻或成果不符合要求的现象。
五．我对国农村宅基地土地整理的几点建议
（一）逐步健全宅基地使用制度，制定完善土地整理的法规和政策
逐步健全宅基地使用制度, 加强执法力度,严格宅基地审批, 为解决多占、超占、强占宅基地问题提供可操作的政策法律依据。
制定完善土地整理的法规和政策，引导各地按计划、有组织地规范开展村庄整治工作。要加快土地整理责任制度、奖惩制度、资金筹措、使用与专项管理制度及村规民约的建立,制定宅基地整理优惠、鼓励政策,使宅基地整理的责任能真正落实到户、到人,并充分调动广大干部群众参与宅基地整理的积极性。
（二）开展农村宅基地清查摸底
居民点用地清查摸底,是农村宅基地整理的前提,通过摸底调查,可以了解各居民点人口及其结构、用地总规模、建筑占地面积、建筑容积率、闲置土地面积及其比率、农宅布局、所在村土地总面积、耕地面积、粮食亩产水平及存在的问题等[3]。从而为土地利用总体规
划、土地整理规划、村庄建设规划与详细设计提供依据,使宅基地整理做到有的放矢、措施到位。
（三）制定和完善农村宅基地土地整理专项规划
农村宅基地土地整理改造的内容很多，需要统筹兼顾。而在目前的农村宅基地土地整理中，乡镇往往缺乏统一完善的土地整理专项规划，实施中的随意性较大，科学性、完整性较差。为此，建议乡镇以土地利用总体规划为依据，科学、合理地制定、完善宅基地土地整理专项规划。在规划中,要综合考虑社会、经济与生态效益,既要根据实际情况安排好宅基地土地整理的先后顺序，又要尽可能把土地整理项目与已经完成或将要实施的农田整理项目连片规划，还应充分考虑农村宅基地土地整理安置拆迁农户新建房屋用地的规划空间，并做到预先定位、预先调整好土地，以保证拆迁安置用地的需要。由于农村建设用地较为分散，客观要求整理的规划必须详细到每个地块，规定其用途与使用效率。在农村宅基地土地整理专项规划和项目具体实施规划的制订中，要建立公众参与制度，应当尊重民意，充分听取农民群众的意见，发挥公众的监督作用，使政府及时对规划的制定和实施效果作出反映，以提高规划可操作性。
（四）多渠道筹措资金，保证土地整理有效开展
拓宽筹资渠道、节约资金的办法可以缓解农村宅基地土地整理中资金不足的主要矛盾。本人认为可采取以下几种办法：
一、由于农村宅基地土地整理具有社会公益性质, 国家有责任给予相应的资金投入和政策支持, 推动农村宅基地的土地整理工作。
二、要建立多元的投资机制, 从国家、集体、农民个人3个方面着手, 多渠道地筹集专项土地整理资金;按照“谁整理、谁受益”的原则, 明晰土地收益分配关系, 制定相应优惠政策, 调动农民土地整理的积极性, 鼓励农民自发的进行宅基地的土地整理工作。对于村庄自主整理改造形式，可通过发展壮大集体经济或发展第二、三产业，来积累足够的整理改造资金；
三、可采取将使用复垦置换用地指标用于土地使用权出让的部分出让金和在乡镇的国有土地使用权出让金及集体土地建设用地流转收入的一部分，用于充实农村宅基地土地整理资金，同时对安置拆迁户的新建房屋用地，可以采取级差分配安置用地位置的办法，收取一部分资金，用于补充村庄复垦整理资金的不足。
四、实行农村建设用地整理市场化，对村庄拆除后的土地整理、平整和农田建设可采取周密制订招标方案，实施招标运作。也可以实行农村建设用地整理证券化，通过证券手段为农村建设用地整理融通资金，把对农村建设用地整理的投资与收益通过证券形态联系起来，小额投资者通过股票、债券和投资基金收益券进行建设用地整理并获得收益，并使投资者的有价证券的债权利得以实现。证券化的模式可以采用债券、信托、股份化等[4]。
五、要坚持劳动力积累，可以将农民每年的基建义务工集中使用，在不增加农民负担的前提下，保证村庄整理改造的劳动力投入，从而节约土地整理资金。
（五）大力宣传土地法规,转变农民用地观念
开展农村宅基地整理是一件利国利民的大好事，是一项功在当代，利在千秋的德政工程、民心工程。通过土地法规的宣传和国情、省情、县情、乡情村情的教育,使广大群众树立土地公有制观念、土地的资源与资产观念、法制观念,提高合理用地的认识,增强开展宅基地整理的紧迫感、合理利用土地的责任感以及依法用地的自觉性,为农村宅基地整理从思想上、心理上排除障碍[5]。
（六）制定和完善土地置换的法规和政策。
调整土地权属难是制约宅基地整理的又一个突出的问题。在目前办法少、法规和政策不配套的情况下，应当抓紧调研出台宅基地整理中土地置换的法规和政策。在具体方法上，对被拆迁对象宅基地的安排，可采取以地换地和按户型标准的办法来进行安置，对区位和个别因素差异显著的，可采取补差补偿办法调整。在调整土地权属方面应当特别强调农民群众的民主参与，强调实施土地置换的合理性和科学性。
（七）加强技术措施保障
技术措施是保证土地整理质量、效果的重要方面。应加强土地整理各项基础工作，运用现代科技手段，建立土地整理信息系统，增加土地整理科技含量，把土地整理逐步纳入科学化管理轨道。
（八）积极推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作
城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作已经在本分试点省份展开，这一政策将有助于农村建设用地的整理，提高农村居民点节约集约用地，促进中心村和城镇化的发展。
各地应当站在科学发展的高度上认识挂钩工作的重要性，实施中应在规划的指导下，根据地方的特点因地制宜，协调各方力量，通过城市支持农村，工业反哺农业，对项目区用地合理布局，统筹城乡协调发展，促进社会主义新农村建设；通过优化城乡用地结构，提高土地集约节约利用水平；缓解城乡用地矛盾，为城镇化发展提供土地保障；合理安排资金运行，为挂钩试点顺利进行提供资金保证。
六．小结
农村宅基地土地整理是一项关系用地结构调整、关系农业农村现代化建设的重要工作，影响着我国土地资源的可持续利用模式，乃至经济社会的持续发展。尽管目前遇到的矛盾、困难很多，只要各级勤于探索，不断创新，注意在实践中，完善法规、政策和做法，及时总结推广经验，我们一定能够攻克农村宅基地土地整理的难点，把这一件造福子孙后代大事办好。
