总部总字【】078号附件一：房地产开发成本核算与分摊办法由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产业成本核算办法”。
房地产开发成本核算与分摊办法
目 录
第一章 总则
第二章 成本核算的基本程序
第三章 成本核算对象的确定
第四章 成本核算科目
第五章 成本费用的归集及分配
第六章 成本核算的主要账务处理
第七章 附则
第一章
总 则
为了规范阳光壹佰置业集团有限公司（以下简称“集团”）内各项目公司房地产开发成本的会计核算，真实、准确和完整地提供成本会计信息，促进“以尽可能少的成本，创造尽可能多的经济效益”目标的实现，根据《中华人民共和国会计法》和财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则－基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定(以下称“企业会计准则”)，参照国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等税收法规，结合阳光壹佰置业集团有限公司各项目公司业务特点，特制定本办法。成本核算应当遵从以下原则：
(一)符合企业会计准则的要求；
(二)尽可能与税收法规的有关要求相一致，减少纳税调整的工作量；(三)满足内部成本管理的要求。
本办法适用于集团内从事房地产二级开发业务的全资/控股子公司(以下统称“项目公司”），集团的合营企业和联营企业可以参照适用。房地产一级开发业务的成本核算另行规定。
第二章 成本核算的基本程序
一、房地产二级开发成本核算的基本程序如下：
(一)根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象；
(二)根据成本核算及管理的要求，按照成本费用的不同性质设置不同级次的成本核算科目；
(三)按成本核算对象归集开发成本；
(四)将成本费用在各成本核算对象之间进行分配，并将分配结果计入“开发成本” 科目各成本核算对象的相关成本核算科目中；
(五)成本核算对象完工后，结转完工开发产品成本；(六)根据开发产品的已销售面积，结转销售成本；(七)编制成本报表。
二、项目造价管理部门将当期发生的工程按合同分别编制《工程进度确认明细表》，并拆分到单一产品体的各成本科目中，提交项目财务部进行确认。总承包工程须每月提交；其它工程可随每期付款申请单提交。
三、对于跨标段、跨期分摊成本所涉及的受益对象范围，新项目应在取得首份《建筑工程规划许可证》后初步确定并提交书面报告给集团造价管理部门和财务部门，由其最终审核确定；截止2009年10月底有在建标段的项目应在2009年底前初步确定并提交书面报告给 2 集团造价管理部门和财务部门，由其最终审核确定。
四、对于分期开发的项目，各期占地面积由设计部门提供，造价管理部门或者财务部门根据各期占地面积占总土地面积的比例计算各期土地成本。
第三章
一、成本核算对象的确定原则
成本核算对象的确定
成本核算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本核算对象的确定原则如下：
(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本核算对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。
(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本核算对象进行核算。
(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。
(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本核算对象进行核算。
(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象进行核算。
(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。
二、成本核算对象的具体确定方法
成本核算对象在本办法中也称为单一产品体。单一产品体应在开工前确定，一经确定不得随意变更。单一产品体按照不同功能具体分为七类：别墅（B）、住宅（Z）、写字楼（X）、商业（S）、酒店（J）、车库（C）和公共配套设施（G）。单一产品体的具体确定方法如下：
(一)单体开发项目：应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图所列的单项开发工程作为单一产品体，但同一建筑单体不止一类功能的，需拆分为不同单一产品体；
(二)群体开发项目：可以将每一个建筑单体开发项目作为一个单一产品体；在符合一定条件的情况下，也可以将两个或两个以上的建筑单体开发项目合并作为一个单一产品体。是否合并单一产品体，应当按照以下顺序依此考虑。
1.是否分期、分区、分地块、分组团（以下统称“分期”）开发；
2.每一期内由不同的施工队施工或总包，是否根据不同的施工队施工或总包划分成不同区域即标段；
3.每一标段内产品功能（如住宅（Z）、写字楼（X）、商业（S）、公共配套设施(G)）是否相同；
4.同标段内功能相同的产品物业类型（如6层板楼、12层板楼、塔楼）是否相同； 5.同标段内功能、物业类型均相同的产品开发、竣工时间是否接近。
根据上述因素的不同结果组合，确定单一产品体如下：
1.如果项目不分期开发，不划分标段，且产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近，可以将整个项目（即为一期）作为一个单一产品体。
2.如果项目分期开发，每期内不划分标段，且产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近，可以分期划分单一产品体。
3.如果项目某期内由不同标段组成，但标段内产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近，可以在分期基础上按标段划分单一产品体。
4.如果项目某期内由不同标段组成，标段内由不同功能的产品组成，但相同功能产品的物业类型、开发、竣工时间接近，可以在分期分标段基础上按产品功能划分单一产品体。
5.如果项目某期内由不同标段组成，标段内由不同功能的产品组成，相同功能产品由不同的物业类型组成、但同物业类型产品的开发、竣工时间接近，可以在分期分标段分产品功能基础上按物业类型划分单一产品体。6.如果项目某期内由不同标段组成，标段内由不同功能的产品组成，相同功能产品由不同的物业类型组成、相同物业类型的产品开发、竣工时间不接近，可以在分期分标段分产品功能分物业类型的基础上按开发、竣工时间划分单一产品体。
涉及因素多于上述列举的情况下，应当按照上述方法根据该因素与上述因素的不同组合确定单一产品体。
第四章 成本核算科目
一、成本核算科目
房地产二级开发成本核算应按照成本费用的不同性质，设置不同级次的成本核算会计科目。“开发成本”项下的一级会计科目包括以下六项：
(一)土地成本(二)开发前期准备费(三)主体建筑安装工程费(四)基础设施费(五)公共配套设施费(六)开发间接费用
二、核算内容
（一）土地成本
指为取得土地使用权而发生的各种成本费用。具体包括以下内容：
1.土地出让金：按照《国有土地使用权出让合同》缴纳的土地使用权转让成交价，包括土地使用权出让地价、纯土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价及 5 其他为取得土地使用权发生的支出。
2.征地及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
3.土地契税：土地使用权转让缴纳的契税。
4.大市政配套费：按照政府相关文件规定缴纳的大市政配套费用以及自建红线外基础设施费用，如：红线外排水、采暖、燃气、高低压系统发生的费用。
5.其他：土地闲置费、滞纳金、土地登记费等不能在以上明细中进行归集的或不能预期的其他土地成本。
（二）开发前期准备费
指取得土地使用权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘等前期费用。具体包括以下内容：
1.咨询调研费：项目立项前、立项后对项目进行可行性研究及聘请相关的专家或向中介机构支付的咨询调研费。如：可行性研究费、公证费及规划、交通、环境评估费、市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用等。
2.设计费：项目立项后的规划设计费、施工图设计费以及各项基础设施单独发生的设计费，如：方案招标费、规划设计模型制作费、专家咨询费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费、基础设施类园林设计费等。
3.报批报建费：缴纳给政府行政事业单位的项目开发相关费用，包括消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、安检费、质检费、验收费、质量监督管理费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费；水、电、煤气、热力等增容费及其他报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费等。
4.人防建设费：按照政府相关规定缴纳的人防异地建设费以及自建人防设施完工后分配进入的成本费用。自建人防设施作为单一产品体进行管理，其成本核算同无偿公共配套设施，完工后分配计入单一产品体对应的该科目。
5.勘探测绘费：初勘、详勘及建造研究用房的材料及施工费等费用，包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；项目开发前的各种测绘费，如土地测绘费、房屋测绘费等。
6.临时设施费：接通红线外施工用临时道路的建造、拆除等费用；接通红线外施工用临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费、开发商承担的工程前期施工用电费等费用；接通红线外施工用临时给排水设施的建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前期施工用水费等费用；为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等；非总包单位的临时围墙、围板的建造、装饰、拆除费用；工地临时办公室的租用、建造及装修、装饰、拆除费用；施工用临时占道费、临时借用空地租费等；临时设施内的电器、家具等资产不属于临时设施费。
7.其他：不能在以上明细中归集的、不可预期的其他开发前期准备费用。
（三）主体建筑安装工程费
指房地产开发项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项建筑安装工程费及设备费。自营工程应包括建筑过程中发生的材料费、人工费、机械使用费等；发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”确定，有甲供材料、设备的，还应包括甲供材料、设备费。具体包括以下内容：
1.主体建筑工程费：产品开发建设过程中发生的各项建筑工程费用，具体包括以下内容：
1)基础工程费：包括地基处理、土石方工程、护壁（坡）、降水、桩基及桩基检测、主体结构基础等费用。
2)结构主体及粗装修工程费：包括结构主体及粗装修、总包开办费、照管费、外墙保温及涂料、防火卷帘门、防火门、入户门等工程费用。
3)铝合金塑钢门窗及幕墙工程费：铝合金塑钢门窗及幕墙工程费用，除通风工程以外的室外百叶，阳台玻璃栏板及金属栏杆。
4)公共部位精装修工程费：主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊公共走道及电梯厅等的精装修费用。
5)室内精装修工程费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用以及 7 户内门费用。
6)其它主体建筑工程费：除上述工程费用外其他与主体建筑工程相关的费用支出。
2.主体安装工程费：产品开发建设过程中发生的各项安装工程费用，具体包括以下内容：
1)给排水工程费：给水、排水、中水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用。2)空调工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用。
3)采暖工程费：水暖、汽暖等供热设施安装及管道敷设等费用。4)通风工程费：通风风道及设备的安装等费用。
5)电气工程费：主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用、动力照明及防雷接地工程费用。
6)室内弱电工程费：包括保安监控、停车管理系统、电信网络、卫星电视、三表远传、家居智能化、独立于消防广播外增设的背景音乐等弱电工程的设备采购及安装费用。
7)消防工程费：消防报警系统、气体灭火、消火栓及自动喷淋系统设备采购及安装工程费用。
8)燃气工程费：煤气管线等燃气设施采购及安装工程费用。9)电梯工程费：电梯设备供应及安装费用。
10)其它主体安装工程费：除上述工程费用外其他与主体安装工程相关的费用支出。
3.其他工程费：其他不能在上述两项中归集的建筑安装工程费，具体包括以下内容：
1)工程监理费：支付给工程监理单位的费用。
2)工程咨询服务费：招标咨询公司招标费，代办招投标费用，预算和结算审核费用。3)车库交通设施费：车库内交通交通设施、划线、标识费用，室内标识牌、示意图等费用。
4)检验检测费：项目开发过程中的有关主体工程的室内空气检测费，消防、环境、电气等各种检测费用。
5)其他工程费：除上述工程费用外，其他不能在主体建筑工程费、主体安装工程费中归集的工程费用。
（四）基础设施费
指项目开发过程中发生在红线内、主体建筑安装工程以外的道路、广场、供电、供水、供气、供热、排污、排水、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施工程发生的支出，具体包括以下内容：
1.室外给排水系统费：开发产品红线内给排水系统，包括：红线内自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、中水系统、热水系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用。
2.室外采暖系统费：开发产品红线内采暖系统，包括：红线内铺设管道系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用，独立建设的热交换站土建、安装工程费，独立建设的锅炉房土建、安装工程费等费用。
3.室外燃气系统费：开发产品红线内燃气系统，包括：红线内铺设管道系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用，调压站土建、安装工程费等费用。
4.室外高低压系统费：开发产品红线内高低压系统，包括：红线内高压线路及低压线路的线路工程铺设费、接口补偿费、搭桥费等工程费，独立建设的配电室、开闭站的土建、安装工程费等费用。
5.室外消防系统费：开发产品红线内的室外消防系统的施工费等。
6.室外智能化系统费：开发产品红线内的电子巡更系统、监控系统等线路铺设、设备安装、室外背景音乐设施采购及安装及按规定应缴纳的有关费用等
7.园林环境工程费：开发产品过程中发生的绿化、环境等设施支出。具体包括以下内容：
1)绿化及小品建设费：人工草坪、栽花、种树等绿化支出费用；雕塑、喷泉、环廊、假山、凉亭、人工湖、儿童乐园、健身器材等工程费用。
2)道路及广场建设费：道路铺设及广场建设等工程费用。
3)室外交通设施费：各种室外交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等费用。
4)其它园林环境工程费：围墙建设费用；室外照明电气工程，如路灯、草坪灯、室外灯箱、灯牌等；垃圾筒、坐椅等零星设施支出。
8.其他：不能在上述明细项目中进行归集的、不可预期的建设基础设施的费用支出。
（五）公共配套设施费
指在产品开发过程中，根据有关法规，产权（包括收益权）不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。一般包括游泳池、会所、学校、幼儿园、网球场、邮局、临时公建、独立垃圾楼、居委会、派出所、岗亭、自行车棚、公厕等设施的大市政配套费、设计费、报批报建费、主体建筑安装工程费等费用。
（六）开发间接费用
指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项目费用。各项目公司开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等部门发生的费用计入本科目。具体包括以下内容：
1.现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资、福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、住房公积金、劳动保护费、临时用工劳务费、办公费、通讯费、差旅费、业务招待费、培训费、会议费、市内交通费、车辆使用费、租赁费、修理费、折旧费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、水电费、误餐费、物业管理费、咨询费、保险费、办公室装修费用、周转房的摊销等。
1)工资：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门人员的工资、奖金及工资性补贴。对临时雇佣的劳务工所支付的劳务费不在本项目核算，在“临时用工劳务费”科目核算。
2)福利费：指按开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门人员实际发生的福利费支出。
3)工会经费：指按开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门人员工资总额的2%计提的缴工会掌握使用的工会活动经费。
4)职工教育经费：指按开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门人员工资总额的1.5%计提的用于职工教育的经费。
5)社会保险费：指按照国家规定为开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门员工提取的基本社会统筹保险基金，包括基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险等。
6)住房公积金：指按国家规定为开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门员工提取的住房公积金。
7)劳动保护费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门发生的劳动保护用品的购置费等。
8)临时用工劳务费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门临时雇佣的劳务工所支付的费用。
9)办公费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门发生的各种办公用品、文件资料的邮寄费、IT软件硬件维护费、资料费、印刷费等。
10)通讯费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门发生的通讯设施开通费用、固定电话费、手机费、网络使用费等。
11)差旅费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门因公出差、法定探亲假实际发生的车、船、飞机、交通费、住宿费、住勤补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。
12)误餐费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门的人员因公错过就餐时间，需要在外就餐的，根据实际误餐次数，按规定的标准支付的误餐费。
13)交际应酬费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门为开发经营活动的合理需要而支付的招待费用。
14)会议费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等。
15)市内交通费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门人员办理公司业务时在本市发生的交通费用。
16)车辆使用费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门使用的内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、保险费、通行停车费等。
17)租赁费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门租赁的开发用及管理用设备、办公场所或建筑等支付的租金。
18)办公室装修费用：现场管理部门的办公室发生的装修费用。
19)水电费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门使用水、电的费用。
20)物业管理费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门发生的物业管理费，包括物业维护保养费、保安服务费、保洁费等费用。
21)折旧费：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门使用的各类固定资产计提的折旧费用。
22)低值易耗品摊销：指项开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门使用的低值易耗品摊销的费用。
23)无形资产摊销：指公司分期摊销的与产品开发管理相关的无形资产价值，一般是工程管理软件的摊销。
2.资本化利息：直接用于开发项目的借款利息支出、汇兑损失、金融机构手续费，减去利息收入、汇兑收益的净值。
3.咨询服务费：指各项目公司支付给集团的开发咨询服务费。
4.物业完善费：按有关规定应付的物业前期开办费、委托物业代管已竣工但未交付房屋的物业费、水电费等费用。
5.公共维修基金：按政府规定应由开发商承担的公共维修基金。6.后期维修费：开发产品竣工验收后由开发商承担的各项维修费用。7.产权登记费：办理住宅相关权证的登记费、手续费等。
8.其他：项目交付使用后发生的，按规定就由开发商补贴给物业管理公司水、电、气等价差，以及其他不可预期、应计入开发间接费用的费用。
第五章
开发成本的归集及分配
一、开发成本归集及分配的一般原则：
1.全部开发成本按照单一产品体进行归集。能直接分到单一产品体的，采用个别认定法，在发生时直接计入对应的单一产品体；不能直接计入、应由两个或两个以上单一产品体承担的共同成本，先在待分摊中归集，然后按照受益对象进行分配。
2.土地成本先按照占地面积分摊至地块（期或标段），再按照各地块全部建筑单体的底层楼座占地面积分摊至建筑单体，最后按照各建筑单体的地上规划建筑面积分摊至单一产品体。
3.开发前期准备费、主体建筑安装工程费和基础设施费能够直接认定至单一产品体的，采用个别认定法归集到相关单一产品体，否则按照各单一产品体的规划建筑面积分配。
4.公共配套设施只归集直接成本，包括能直接计入的大市政配套费、设计费、报批报建费、主体建筑安装工程费等，不包括其他需要分配计入的共同成本。无偿公共配套设施的成本须在受益的单一产品体中分配；有偿公共配套设施作为单一产品体，完工后结转至开发产品。
5.开发间接费用能够直接认定至单一产品体的，采用个别认定法归集到相关单一产品体，否则按照各单一产品体主体建筑安装工程的当月进度成本额分配。
6.车库只归集直接成本，包括直接计入的大市政配套费、设计费、报批报建费、主体建筑安装工程费等，不包括其他需要分配计入的共同成本。
7.对于地下车库、地下商业设施以外的地下室，如地下设备间、地下储物间等，其成本费用均需按照规划建筑面积分摊至受益的单一产品体。自建地下人防设施需按照单一产品体进行管理，其成本最终按照规划建筑面积分摊至受益的单一产品体。
二、开发成本归集和分配的方法
(一)土地成本的归集和分配
1.能够直接分到单一产品体的土地成本，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－土地成本－XX（XX单一产品体）”明细科目；
2.不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的土地成本，先通过“开发成本-土地成本-XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目进行归集，待取得《建设工程施工许可证》时，须将归集的土地成本按照土地成本分配方法分配计入各受益单一产品体“开发成本－土地成本－XX（XX单一产品体）”明细科目。
1)土地出让金和土地契税的分配：
一次性开发完毕的土地，按某一建筑单体底层楼座面积占全部建筑单体底层楼座面积的比例分配土地出让金和土地契税。
分期开发的，首先按本期占地面积占全部占地总面积的比例分配土地出让金和土地契税，然后再按某一建筑单体底层楼座占地面积占本期全部建筑单体底层楼座占地面积的比例进行分配。公共配套设施的土地成本须按全部可租售单一产品体的规划建筑面积进行分摊。
计算公式如下：
某建筑单体的土地成本＝本期土地成本总额×该建筑单体的分摊比例+公共配套设施的土地成本÷（地上总规划建筑面积-公共配套设施的规划建筑面积）×该建筑单体的规划建筑面积
某建筑单体的分摊比例＝该建筑单体底层楼座占地面积÷本期所有建筑单体底层楼座占地面积合计
若一个建筑单体划分为两个及以上单一产品体，各单一产品体按规划建筑面积比例分摊土地出让金和土地契税。
根据政府相关土地资费标准，如存在不同开发产品的地价差异，则分摊土地成本时需按政府标准，区别产品差异计算分摊。
地下规划建筑面积需要缴纳土地出让金和契税的，如能直接认定，则按受益对象的规划建筑面积分配计入单一产品体；否则先按以下公式进行分配，然后再按受益对象的规划建筑面积分配计入单一产品体。
地下应分摊的土地出让金和契税=需缴纳土地出让金的地下规划建筑面积÷（地上规划建筑面积+需缴纳土地出让金的地下规划建筑面积）×土地出让金和契税总额
2)征地及拆迁补偿费的分配：先采用个别认定法，直接计入拆迁地块土地成本，再按照上述土地出让金的分摊办法最终分配至单一产品体。
3)大市政配套费的分配：按照规划建筑面积分摊到单一产品体。4)其他：按照规划建筑面积分摊到单一产品体。
(二)开发前期准备费的归集和分配
1.能够直接分到单一产品体的开发前期准备费，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－开发前期准备费－XX（XX单一产品体）”明细科目；2.不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的开发前期准备费，先通过“开发成本-开发前期准备费-XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目进行归集，待前期开发完成，取得《建设工程施工许可证》后，将归集的费用按照各单一产品体的规划建筑面积分配计入各受益单一产品体“开发成本－开发前期准备费－XX（XX单一产品体）”明细科目。
(三)主体建筑安装工程费的归集和分配
1.能够直接分到单一产品体的主体建筑安装工程费，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－主体建筑安装工程费－XX（XX单一产品体）”明细科目；
2.不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的主体建筑安装工程费，先通过“开发成本-主体建筑安装工程费-XX（标段内分摊）”科目进行归集，待取得标段内的全部《建设工程施工许可证》后，将归集的主体建筑安装工程费按照各单一产品体的规划建筑面积，分配计入各受益单一产品体“开发成本－主体建筑安装工程费－XX（XX单一产品体）”明细科目。
(四)基础设施费的归集和分配
1.能够直接分到单一产品体的基础设施费，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－基础设施费－XX（XX单一产品体）”明细科目；
2.不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的基础设施费，先通过“开发成本-基础设施费-XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的基础设施费按照各单一产品体的规划建筑面积，分配计入各受益单一产品体“开发成本－基础设施费－XX（XX单一产品体）”明细科目。
3.若部分开发产品完工结转时，基础设施尚未完工，需将基础设施的成本预估完整后再进行分配。
4.基础设施费一般应由其所属标段内的各单一产品体按照规划建筑面积分配，两个及两个以上标段受益的人工湖、大型广场等重大基础设施费，应按受益原则在全部受益对象范围内分摊。
(五)公共配套设施费的归集和分配1.公共配套设施发生成本费用时，先按照一般单一产品体来归集。公共配套设施只归集直接成本，不归集需分配计入的间接成本。
2.公共配套设施完工时，根据公共配套设施的使用功能，采用不同的处理方法。
属于无偿且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施，其成本须在所有受益单一产品体中分配。按照受益对象的规划建筑面积计算各受益单一产品体应负担的公共配套设施费，计入各受益单一产品体“开发成本－公共配套设施费转入（XX单一产品体）”明细科目。若部分开发产品完工结转时，公共配套设施尚未完工，需预提部分开发产品应负担的公共配套设施费后再分配。
属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的公共配套设施，成本核算同一般的房屋开发产品，完工后结转至开发产品。
(六)开发间接费用的归集和分配
1)开发产品的开发建设过程中发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用-XX”中归集，每月末或者每季度末按照一定的方法进行分配。
2)能直接分到单一产品体的开发间接费（如咨询服务费、公共维修基金、产权登记费、物业完善费等），每月末按照个别认定法，分配计入各单一产品体“开发成本-开发间接费转入（XX单一产品体）”科目；
3)应由两个或两个以上单一产品体共同负担的开发间接费（如现场管理费、资本化利息等），按各单一产品体主体建筑安装工程的当月进度成本额来分配各单一产品体应负担的成本。资本化利息需按月计提。
计算公式如下：
某单一产品体应分摊的开发间接费 ＝月度开发间接费总额×某单一产品体的分摊比例
某单一产品体的分摊比例＝该单一产品体当月完成的工程进度成本额÷所有单一产品体当月完成的工程进度成本总额
4)项目标段未开工之前发生的开发间接费用，暂不进行分配，待标段开工后，按各单 16 一产品体主体建筑安装工程的当月进度成本额来分配各单一产品体应负担的成本；在项目尾期所有开发产品均结转完毕后所发生的费用，直接计入期间费用。
第六章
一、科目设置
成本核算的主要账务处理
企业设置“开发成本”、“开发间接费用”核算在建单一产品体应负担的开发成本，同时设置“开发产品”科目核算单一产品体完工结转的成本。
二、“5001 开发成本”科目
（一）核算内容
本科目核算企业在产品开发过程中的各项成本费用支出。借方登记各单一产品体所负担的各项开发成本费用，贷方登记完工结转的单一产品体的实际成本，期末余额反映在建单一产品体的实际成本，并入资产负债表“存货”项目内反映。
（二）明细科目设置
本科目按成本核算科目和产品段（产品段为ORACLE系统科目的一部分，本办法在描述会计分录时，所有会计科目后面的括号中的内容均表示产品段的内容）进行明细核算，其中，按成本核算科目分设“土地成本”、“开发前期准备费”、“主体建筑安装工程费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”、“开发间接费用”六个明细科目；按产品段分设“XX单一产品体”、“标段内分摊”、“跨标段分摊”、“跨期分摊”等明细项目（“标段内分摊”、“跨标段分摊”、“跨期分摊”属于过渡项目，以下简称“待分摊”项目。该项目归集的成本最终按一定的标准分配到各个单一产品体。）。
（三）主要账务处理
1.土地成本、开发前期准备费、基础设施费
产品开发建设过程中发生的土地成本、开发前期准备费、基础设施费，能分到单一产品体的，在发生时直接计入有关单一产品体对应的成本核算科目中。会计分录如下：
借： 开发成本－土地成本－XX（XX单一产品体）
开发成本—开发前期准备费-XX（XX单一产品体）
开发成本—基础设施费－XX（XX单一产品体）
贷： 银行存款
应付账款－应付账款
应付账款－暂估应付款（月末按工程进度确认成本）
不能分到单一产品体的，发生时先在“待分摊”中归集，会计分录如下：
借： 开发成本－土地成本－XX（待分摊）
开发成本—开发前期准备费-XX（待分摊）
开发成本—基础设施费－XX（待分摊）
贷： 银行存款
应付账款－应付账款
应付账款－暂估应付款（月末按工程进度确认成本）
分配条件成熟时（最晚在单一产品体竣工验收合格时），须将“待分摊”项目归集的成本分配结转入有关单一产品体对应的成本核算科目中。会计分录如下：借： 开发成本－土地成本－XX（XX单一产品体）
开发成本—开发前期准备费-XX（XX单一产品体）
开发成本—基础设施费－XX（XX单一产品体）
贷： 开发成本－土地成本－XX（待分摊）
开发成本—开发前期准备费-XX（待分摊）
开发成本—基础设施费－XX（待分摊）
2.主体建筑安装工程费
产品开发建设过程中发生的建筑安装工程费，在发生时直接计入有关单一产品体对应的成本核算科目中。会计分录如下：
借： 开发成本－主体建筑安装工程费－XX（XX单一产品体）
贷： 应付账款－暂估工程进度款（月末按工程进度确认成本）
对于甲供的材料、设备，先根据“材料、设备入库单”统一进行入库处理。会计分录如下：
借： 原材料－库存材料
原材料－库存设备
贷： 银行存款、应付账款－应付账款
根据开发过程中“材料、设备领用单”，于材料领用、设备发出时，按其实际成本进行出库处理。会计分录如下：
借： 开发成本－主体建筑安装工程费－XX（XX单一产品体）开发成本－基础设施费－XX（XX单一产品体）
贷： 原材料－库存材料
原材料－库存设备
3.公共配套设施费转入
本科目核算产品开发过程中发生的应由各单一产品体分担的无偿公共配套设施成本支出。
无偿公共配套设施发生的支出，根据其是否与开发产品同步建设的不同情况，采用相应的归集和核算办法。
1)无偿公共配套设施与开发产品开发建设同步，即开发产品建成待售时，无偿公共配套设施全部完工。
会计分录如下：
a)无偿公共配套设施发生成本费用
借： 开发成本－开发前期准备费－XX（公共配套设施）
开发成本－主体建筑安装工程费-XX（公共配套设施）
贷：银行存款
应付账款－应付账款
应付账款－暂估工程进度款（月末按工程进度确认成本）
b)分配无偿公共配套设施费
无偿公共配套设施完工，按照一定的分配标准计算确定各完工及在建单一产品体应分担的公共配套设施费。借：开发成本－公共配套设施费转入（XX单一产品体）
贷：开发成本－开发成本转出（公共配套设施）
无偿公共配套设施与受益对象的开发建设非同步，即开发产品建成待售时，无偿公共配套设施尚未开工或全部完工。为了及时结转完工单一产品体的成本，需将完工单一产品体应分担的无偿公共配套设施成本事先预提。（详细内容见“5.开发产品成本的预估”）
4.开发间接费转入
本科目核算产品开发过程中发生的应由各单一产品体分担的各项间接费用。产品开发过程中发生的各项间接费用，先在“开发间接费用－XX”科目归集，即借记“开发间接费用－XX”，贷记“现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目，月末再按一定的分配标准分配计入有关单一产品体的开发成本，即借记“开发成本－开发间接费用转入”科目，贷记“开发间接费用－开发间接费转出”科目。
5.开发产品成本的预估及调整
开发产品完工时，须区分不同情况进行成本预估并结转开发产品成本：
1)开发产品完工时，部分工程尚未结算完毕、部分成本尚未发生。会计分录如下： a)按照造价管理部门提供的结算成本预估明细表预估工程决算成本（总账模块）
借： 开发成本－土地成本－预估成本（单一产品体）注①
开发成本－开发前期准备费－预估成本（单一产品体）
开发成本－主体建筑安装工程费－预估成本（单一产品体）
开发成本－基础设施费－预估成本（单一产品体）
贷：应付账款－预估成本-土地成本
应付账款－预估成本-开发前期准备费应付账款－预估成本-主体建筑安装工程费
应付账款－预估成本-基础设施费
注①：对于开发面积大、工期较长、分区域开发的项目，若存在土地拆迁及补偿支出，应按照拆迁部门提供的预计拆迁成本分地块预提土地拆迁及补偿支出。部分单一产品体完工时，需要按照整个地块预计的土地拆迁及补偿支出并按一定的标准分摊至已完工单一产品体的开发成本中。
b)实际发生成本时，按照成本核算一般原则进行归集和分配（应付模块）
借： 开发成本－土地成本-XX（单一产品体）
开发成本－开发前期准备费-XX（单一产品体）
开发成本－主体建筑安装工程费－XX（单一产品体）
开发成本－基础设施费-XX（单一产品体）
贷：银行存款
应付账款－应付账款
应付账款－暂估工程进度款（月末按工程进度确认成本）
c)将当期实际发生的成本，冲减预提的成本（总账模块）
借： 开发成本－土地成本-预估成本（单一产品体）（红字）
开发成本－开发前期准备费-预估成本（单一产品体）（红字）
开发成本－主体建筑安装工程费－预估成本（单一产品体）（红字）
开发成本－基础设施费-预估成本（单一产品体）（红字）（将此科目余额冲减至零为限。）贷：应付账款－预估成本-土地成本（红字）
应付账款－预估成本-开发前期准备费（红字）
应付账款－预估成本-主体建筑安装工程费（红字）
应付账款－预估成本-基础设施费（红字）
开发产品完工结算，实际结算金额大于账面结转金额（含预估成本），根据开发产品是否已经销售（或出租）的不同采用相应的归集和核算方法。实际结算金额小于账面结转金额，先将“应付账款－预估成本-XX”余额冲减为零（会计分录同上），再用红字做以下相同的账务处理。
a)单一产品体已经全部销售，成本差异全部进入当期销售成本；
借：开发产品-XX 贷：开发成本－开发成本转出（XX单一产品体）（成本差异部分）
借：主营业务成本－XX 贷：开发产品-XX b)单一产品体部分销售，成本差异由未售单一产品体承担；
借： 开发产品－XX 贷：开发成本－开发成本转出（XX单一产品体）（成本差异部分）
借： 投资性房地产注①
贷：开发产品－XX(已出租部分应分担的成本差异)注①若未售单一产品体存在出租，则出租部分应分摊成本差异。
2)公共配套设施与开发产品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关的公共配套设施尚未完工。
开发产品完工结转成本时，可按公共配套设施的预算成本金额预提公共配套设施费分配计入各单一产品体的开发成本，公式如下：
某单一产品体应预提的公共配套设施费＝公共配套设施预算总成本×（该单一产品体的规划建筑面积÷全部受益单一产品体的规划建筑面积）
会计分录如下：
a)单一产品体完工结转时，预提该单一产品体应负担的公共配套设施费并计入对应的开发成本科目（总账层面）
借： 开发成本－公共配套设施费转入（XX单一产品体）
贷：应付账款－预估成本-预提公共配套设施费
b)无偿公共配套设施实际发生成本时，按照开发产品成本核算的一般原则进行归集和分配（应付模块）。
借： 开发成本－开发前期准备费－XX（公共配套设施）
开发成本－主体建筑安装工程费-XX（公共配套设施）
贷：银行存款
应付账款－应付账款
应付账款－暂估工程进度款（月末按工程进度确认成本）
c)将当期实际发生的成本，冲减预提的成本（总账模块）
借：应付账款－预估成本-预提公共配套设施费（将此科目余额冲减至零为限。）
贷：开发成本－开发成本转出（公共配套设施）无偿公共配套设施完工结算，实际发生成本数（结算金额）大于按照公共配套设施预算总成本已经预提转入完工单一产品体的成本数，则将实际发生成本数与已经预提转入完工单一产品体的成本数之间的差异（正数差异）在项目在建和未建单一产品体中按上述公式进行分摊，对已完工单一产品体的公共配套设施费不进行追溯调整。
借：开发成本-公共配套设施费转入（在建及未建单一产品体）
贷：开发成本-开发成本转出（公共配套设施）
实际发生成本数（结算金额）小于按照公共配套设施预算总成本已经预提转入完工单一产品体的成本数，将实际发生成本数与已经预提转入完工单一产品体的成本数之间的差异（负数差异）在在建和未建单一产品体中按上述公式进行分摊，对已完工单一产品体的公共配套设施费不进行追溯调整，同时将“应付账款－预估成本-预提公共配套设施费”的余额冲减为零。
借：开发成本-公共配套设施费转入（在建及未建单一产品体）（红字）
贷：应付账款－预估成本-预提公共配套设施费（红字）（将此科目余额冲减至零为限。）
3)开发产品完工时，部分开发间接费尚未发生完毕。
能个别认定到单一产品体的开发间接费，如咨询服务费、公共维修基金等，若在单一产品体完工结转时尚未发生完毕则需要预提，资本化利息一概不预提，完工后不再进行资本化。会计分录如下：
a)单一产品体完工结转时，预提该单一产品体应负担的预计开发间接费
借：开发成本-开发间接费-预估成本（XX单一产品体）
贷：应付账款-预估成本-开发间接费
b)开发间接费实际发生时，冲减应付账款（将此科目余额冲减至零为限。）实际发生数大于（或小于）预估数的差异在当期的在建标段分摊。借：应付账款-预估成本-开发间接费
贷：开发间接费转出
6.开发产品完工结转
开发产品竣工验收合格后，应将其开发成本结转至开发产品对应的产品科目中，即借记“开发产品－XX”科目，贷记“开发成本－开发成本转出（XX单一产品体）”科目。
三、“5101 开发间接费用”科目
本科目核算产品开发过程中，各项目公司开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。本科目借方登记本期发生的开发间接费用，贷方登记本期分配结转到各个单一产品体中的费用金额。月末将开发间接费用按照一定的分配方法分摊至相应的单一产品体中，原则上，本科目月末无余额。
开发间接费用发生时先在本科目中进行归集，即借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等相关科目，每月末按一定的分配方法进行分配，将分配结果计入有关单一产品体对应的成本核算科目中，即借记“开发成本－开发间接费转入”科目，贷记“开发间接费用－开发间接费转出”
第七章 附则
一、本办法由集团造价管理部和财务部负责解释和修订。
二、本办法自下发之日起执行。
